Интервью со Стеллой Гургенян
Гургенян Стелла Альбертовна — эксперт по элитной зарубежной недвижимости с 10-летним опытом в индустрии, основными направлениями работы которой являются Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма.
Опыт работы Стеллы:
· 2013-2017 — Knight Frank
· 2017-2019 — Kalinka Group
· 2019-2020 — ILM (департамент зарубежной недвижимости Zen Invest)
· 2020-2022 — Zen invest
· с апреля 2022 — независимый брокер
«Моя цель — у каждого должна быть недвижимость. Я консультант, я advaisor. Я работаю только с теми проектами, в которых я уверена на 100%, потому что я знаю, что мои инвесторы будут счастливы, приобретая недвижимость от определенных застройщиков.»
Редакция TRIBE обратилась к Стелле, чтобы подробнее узнать о рынке недвижимости одного из самых развивающихся эмиратов в ОАЭ — Рас-эль-Хаймы — и лучших проектах, представленных на местном рынке.
1. Стелла, расскажи про Рас-эль-Хайму? Чем хорош этот эмират и чем отличается от столицы Абу-Даби или Дубая?
Рас-эль-Хайма — один из семи эмиратов, который находится на севере ОАЭ. Дорога от центра Дубая до центра Рас-эль-Хаймы занимает всего 1 час 15 минут на автомобиле. Климат здесь немного отличается от Дубая или Абу-Даби — здесь всегда на несколько градусов прохладнее. Здесь богатая природа. Огромная часть территории — это горы. Здесь знаменитые горы Jebel Jais.
Рас-эль-Хайма — очень популярное туристическое направление, особенно среди европейцев. Но люди из Абу-Даби, Дубая, Фуджейры приезжают сюда семьями, потому что здесь волшебное чистейшее море, роскошные песчаные пляжи и много развлечений. Этот эмират усыпан отелями Hilton, Ritz-Carlton, InterContinental, Movenpick, Radisson, Waldorf Astoria и многими другими. Стиль жизни и отдых здесь более спокойный и расслабленный, чем в Дубае. Здесь много развлечений есть вся необходимая инфраструктура: самая длинная zipline в мире, самый высокий ресторан на горе в ОАЭ, можно покататься на воздушных шарах, гольф-клуб, яхт-клуб, торговые центры, аквапарк, клубы, рестораны. Есть порт и международный аэропорт. Также много разного производства — компаний, которые производят кафель, столешницы, сантехнику, медикаменты, автомобили, стеклоизделия.
2. Почему именно этот эмират является наиболее инвестиционно привлекательным? С какими градостроительными изменениями и новым строительством это связано?
Рас-эль-Хайма — это новая точка для инвестиций. Ценность и привлекательность недвижимости напрямую связаны с привлекательностью Рас-эль-Хаймы как города, это важно понимать, и причина, по которой инвесторы сейчас рассматривают это место — это активное развитие. Рас-эль-Хайму улучшают. У каждого эмирата своя политика по развитию, но смотрите что происходит сейчас в этом конкретном эмирате. Планы гигантские: в эмират вкладываются большие деньги, развивается инфраструктура, большие игроки и государственные застройщики создают недвижимость и инфраструктуру для Рас-Эль-Хаймы, активно застраивают новые районы.
Все крупные застройщики забрали там участки — это и Aldar, и Emaar, и Select Group, и Ellington и многие другие. Открываются мировые отели и уже известно какие — Armani, Nobu, Nikki Beach, и прочие. Туризм и гостеприимство растет, в планах повышение численности эмирата. Все действия в эмирате ориентированы на будущее.
Существует много причин купить недвижимость в Рас-эль-Хайме, но очевидно, что самое сильное влияние на рынок Рас-эль-Хаймы оказало то, что здесь разрешили открыть казино. Это строительство масштабного знаменитого проекта Wynn Resorts на острове Al Marjan, открытие которого запланировано на начало 2027 г. Это пляжное чудо (кстати, станет первым в мире курортом Wynn, расположенным на пляже) будет центром притяжения всего. Курорт станет центром развлечений и отдыха. В настоящее время казино и азартные игры на территории страны запрещены, поэтому его строят на насыпном острове Al Marjan. Уже создан регулирующий орган по азартным играм — The General Commercial Gaming Regulatory Authority (GCGRA). Регулироваться игровая индустрия будет в соответствии с законами США и Сингапура.
Казино Wynn Resorts
Это многомиллиардное строительство на искуственном острове нового интегрированного курорта Wynn Resorts. Курорт будет включать в себя роскошный отель на 1500 номеров, центр мероприятий, игровую зону, театр, магазины, рестораны, спа-салоны. Wynn Resorts Ras Al Khaimah в истории навсегда останется как первое казино в ОАЭ. Первое и самое большое в Middle East.
В Рас-эль-Хайме разрешили открыть казино по согласованию по задачам Абу-Даби. Если посмотреть на карту — в одной части Wynn Las Vegas, в другой части стоит Wynn Macau, и прямо посередине они ставят Казино Wynn Resorts в Рас-Эль-Хайме. Получается цепочка. Это стратегически очень важная локация по миграции, трафику и транспортным сообщениям. В свое время Макао был неизвестной никому точкой на карте, nowhere-локацией, и там решили открыть казино. Как только объявили, построили и открыли казино, в один день этот поселок превратился в мировой центр развлечений и там выросли цены.
3. Какие сейчас проекты есть в эмирате?
С точки зрения привлекательности Рас-эль-Хайма сейчас находится на вершине. Выходит сумасшедшее количество проектов, которые распродаются за один день. Все новые запуски, которые произошли за последние недели — все распроданы.
«Все, что сейчас происходит в Рас-эль-Хайме, указывает только на рост рынка. Это естественно, что в Рас-эль-Хайме должен был случиться бум в сфере недвижимости. Мы находимся на восходящем тренде — чем дальше, тем выше спрос и, соответственно, выше цена. Все как обычно. Поэтому сейчас все больше людей задумываются о приобретении здесь недвижимости.» — рассказывает Стелла.
Пока стоимость квадратного метра в Рас-эль-Хайме ниже, чем в Дубае или Абу-Даби, но цены растут. Рынок движется и развивается благодаря всем запускам и инициативам, которые создаются для увеличения числа людей, переезжающих сюда.
Сейчас в регионе развивается несколько масштабных проектов — комплексы Al Hamra Village, Mina Al Arab и Al Marjan Island. Поговорим подробнее о каждом:
Al Hamra Village
Первый — Al Hamra Village находится на берегу Персидского залива. Это коммьюнити с очень развитой инфраструктурой. Здесь классные пляжи, лагуна, гольф-поле, яхтенная марина. Отсюда буквально 7 минут до Marjan Island. Сам Al Harma Village — это 7 млн кв.м, он уже на 90% завершен и люди здесь прекрасно живут. Особенно это место облюбовали британцы, немцы, австрийцы, русские, жители стран СНГ, арабы, индусы и пакистанцы. Застройщик Al Hamra — самый первый застройщик в этом районе, который строит и запускает здесь новые проекты с 2003 года. Планируются и виллы, и апартаменты.
Застройщик Ellington в начале октября запустил здесь четыре дома — Ellington Views I и Ellington Views II, в 5 минутах от моря. Квартиры с видом на море, на казино и на канал. Цены стартовали от 250,000$ за студию, квартиры с одной спальней от 465,000$, с двумя спальнями от 740,000$.
Mina Al Arab
Второй — Mina Al Arab на острове Hayatt Island — это прибрежная недвижимость. Это новый район с низкоэтажной застройкой: виллами, таунхаусами и квартирами. Здесь есть и готовая, и строящаяся недвижимость. Это полностью девелопмент государственного застройщика RAK Properties.
На острове уже есть действующий отель Intercontinental 5*, запускается отель Anatara. Сюда заходит Nikki Beach и Armani, что очень повышает ценность этого острова. Цены на недвижимость здесь хорошие. Студии стартуют от 180,000$. Таунхаусы от 550,000$. Здесь три варианта рассрочки на выбор: рассрочка на весь период строительства, рассрочка на 3 года после завершения строительства, и рассрочка на 5 лет после завершения строительства.
Бутик-застройщик Ellington, в партнерстве с RAK Properties, в середине сентября запустил здесь проект Porto Playa. Цены стартовали от 415.000$ за квартиру с одной спальней. Проект был продан за несколько часов.
Al Marjan Island
Третье и, конечно, самое интересное — это зона, где будет мегапроект Wynn Resorts.
Грандиозный Al Marjan — архипелаг, который состоит из четырех искусственных островов. Это самая элитная точка Рас-Эль-Хаймы. Помимо Казино, здесь строится люксовая недвижимость.
Сейчас здесь регулярно происходят громкие запуски. И самый громкий из последних — Nikki Beach Residences от застройщика Aldar. Это baechfront проект, люксовые апартаменты под брендом Nikki Beach. От 650,000$ за квартиру с одной спальней, с двумя спальнями от 950,000$. С тремя спальнями от 1,500,000$.
Брендированные апартаменты Nobu Residences — это элитный проект со своим пляжем. Цены здесь стартуют от 520,000$ за квартиру с одной спальней, от 1 млн$ за две спальни, и от 2 млн$ за три спальни.
Проект Masa Residences в сотрудничестве с YOO Inspired by Starck — это тоже брендированные резиденции, где интерьеры будут разработаны под руководством Филиппа Старка. Идеальный проект для тех, кто хочет обязательно на Marjan Island, и возле казино. Здесь студии будут стоить от 220,000$.
EMAAR планирует строить элитные резиденции ADDRESS, это шикарная локация на Marjan Island. Брендированные апартаменты, первая линия, свой пляж. Квартиры с одной спальней начинаются от 465,000$. Квартиры с двумя спальнями от 825,000$. Три спальни от 1,345,000$. И есть таунхаусы с двумя и тремя спальнями от 2,000,000$. Если Вы рассматриваете приобретение недвижимости под сдачу, то апартаменты под брендом ADDRESS будут шикарно сдаваться в аренду.
Большое количество выходящих уникальных проектов высочайшего уровня и все эти партнерства еще больше укрепляют репутацию острова Al Marjan как ультра-премиального места в Рас-эль-Хайме. И все запуски, которые мы видим сейчас — это те проекты, которые выйдут на рынок в 2027 году, чтобы удовлетворить спрос. Казино создает рабочие места. Отрасли, которые представляют собой развлечения, привлекают сверхбогатых людей со всего мира.
4. Каким должен быть проект для дальнейшей востребованности? Какими характеристиками должен обладать? Что нужно выбирать?
«Я рекомендую покупать недвижимость на берегу моря — на нее всегда высокий спрос и она имеет самую большую ценность. Недвижимость у моря хорошо сдается в долгосрочную аренду, отлично работает в краткосрочной аренде в качестве holiday homes и легко перепродается.» — делится Стелла.
Цена за квадратный метр очень важна, если вы инвестор, который заинтересован в прибыли от аренды или прибыли от перепродажи. Поэтому, я рекомендую приобретать квартиры, которые оправдывают свою цену и имеют пространство для роста. Проекты от надежных застройщиков, которые устанавливают цену таким образом, чтобы инвесторы получили прибыль.
Если мы хотим сдавать квартиру в краткосрочную аренду, то студии рассматривать не стоит — они есть и в отеле, нет смысла с ними конкурировать.
Я рекомендую рассматривать для инвестирования либо квартиру с одной спальней, либо с двумя. Если это более семейный resort — надо брать квартиру с тремя спальнями, их обычно не так много в доме, и на них всегда будет спрос.
Чем круче квартира — тем лучше она сдается, быстрее и легче перепродается. Чем лучше у нее характеристики, в том числе и видовые, тем больше у нее аудитория покупателей.
Выводы
Рас-эль-Хайма привлечет к себе много внимания в течение двух-трех лет, и все изменится очень быстро, когда люди массово начнут обращать внимание на остров Al Marjan, на котором начались и сейчас ведутся активные строительные работы по проекту Wynn Resorts. Al Marjan — это полноценный off-plan (приобретение недвижимости до завершения строительства, на начальных этапах или даже на стадии проекта — прим.ред.)
Поэтому мой совет в отношении инвестиций в недвижимость Рас-эль-Хаймы — если вы ожидаете заработать на перепродаже, если вы хотите, чтобы квартира выросла в цене и хорошо сдавалась в аренду, то сейчас — лучшее время для покупки. Потому что инвесторы приезжают, видят потенциал, всё понимают про казино и инфраструктуру, а также видят динамику рынка — как растет цена в Рас-эль-Хайме, как всё распродается на запусках, как все следующие дома выходят всё дороже.
Здесь есть большие возможности по возврату ваших инвестиций, рынок находится в отличном восходящем тренде, и если вы терпеливы и готовы подождать 2-3 года, когда потенциал перепродажи вырастет, то получите потрясающую прибыль.
Фокусируемся не на купил-продал, потому что цена сразу не вырастет. Если действительно хотим выходить из проектов с супер прибылью, то фокусируемся на покупке и держим, вносим платежи, а ближе к сдаче казино перепродаем. В конечном итоге вдвое умножаем свои инвестиции.
Чтобы получить подборку лучших и самых выгодных проектов в Рас-эль-Хайме — пишите в телеграм https://t.me/yusova_marina.
