В последнее время мне поступает много вопросов про недвижимость и ипотеку. Напомню, что конкретные прогнозы я не даю. Но вполне могу кратко описать ситуацию. Постараюсь обойтись минимумом цифр и дат и объяснить все максимально просто.
Как дела обстоят сейчас?
Последние несколько лет огромная доля квартир в новостройках продается через льготную ипотеку. Активная фаза работы госпрограммы для всех - с 2020 года. С тех пор условия получения такого кредита несколько раз меняли. Кроме общей программы для широкого круга со ставкой 8% на данный момент, есть еще различные более специализированные программы. Например, ипотека для семей с детьми или для дальневосточников.
Внедрение программы за несколько лет с 2020 года сильно подняло цены на рынке. И об этой взаимосвязи говорят не только эксперты, но и Центробанк. По сути для многих покупка жилья в кредит не стала доступнее. Субсидированная государством ставка ниже, зато сами квартиры дорожают. Застройщики все это время видели спрос и повышали стоимость квадратного метра.
Что будет в 2024 году?
Уже Минфин, ЦБ и другие стороны процесса говорят о том, что все эти льготные программы пора сокращать. Минфин беспокоит, что из-за роста ключевой ставки из бюджета все больше денег дается банкам на субсидирование ставки. А бюджет у нас сейчас и так дефицитный. ЦБ волнует возможное надувание "пузыря" на ипотечном рынке. Плюс даже Набиуллина говорила, что программа в основном поддерживает застройщиков, а не граждан.
Общая ипотечная программа для широкого круга заемщиков заканчивается 1 июля 2024 года. И уже очевидно, что вряд ли ее продлят в текущем виде. Обсуждаются разные варианты: оставить только адресные программы для конкретных социальных групп, оставить льготные программы в регионах, где мало строится жилья (то есть убрать Москву, Питер и др.), изменить ставку или лимиты по суммам.
Что-то точно будет. А рыночные ставки по ипотеке без госпрограммы сейчас - по 13-15%.
Некоторые эксперты считают, что застройщики будут вынуждены снижать цены на квартиры, потому что спрос упадет без льготной ипотеки. Другие специалисты считают, что цены снижаться не будут, потому что спрос все равно останется. А если застройщики увидят снижение числа заявок, то просто будут меньше строить, но не захотят делать объекты с доходностью ниже для себя. Слышен и голос третьей группы экспертов: они считают, что цены снизятся немного и ненадолго. А потом и ставка ЦБ уменьшится до комфортного значения, и все постепенно вернется в свою колею.
Как обычно, я не даю конкретных прогнозов - неизвестно, какие политические и экономические реалии у нас будут в середине 2024 года. Как часто говорил один мой бывший коллега, "до этого надо еще дожить". А на рынок недвижимости очень много факторов могут повлиять. Хочется дать простой ответ формата "недвижимость подорожает" или "недвижимость подешевеет". Но увы, однозначно вам этого пообещать не может никто.