Что мы видим на рынке недвижимости Москвы в конце ноября 2023г.?
- С мая 2023 началось обесценивание рубля, люди начали от него избавляться и покупать недвижимость.
- С августа 2023 началось «Бешеное ралли» на рынке новостроек после повышения ключевой ставки с 7,5%(июнь) - 8,5%(июль) - 12%(август) - 13%(сентябрь) и 15% (октябрь).⬆️ Каждый шаг повышения ставки провоцировал рост заявок по ипотеке и рост продаж у застройщиков. 📈 Возможно 15% - это еще не предел и ЦБ еще всех удивит.🤔
Начиная с августа, каждый месяц были рекорды продаж новостроек в сравнении с предыдущими годами, да и вообще в истории. В сентябре был зафиксирован абсолютный максимум 21,1тыс регистраций ДДУ.😲
Застройщики ожидаемо подняли цены до максимальных значений. 🔝
👆Сейчас такая картина, что в границах строй Москвы нет нормальных лотов ценой до 10 млн.р. в комфорт-классе со сдачей до 2025г. Все квартиры стоят с ценой, где нет потенциала роста.🤷🏻♂️
9-10 млн.р продаются студии 20 квадратов. Из своего опыта скажу, что для более комфортного проживания для 1-2 человек, нужно минимум 23 квадрата, а они уже продаются свыше 10млн.р.
Причем я говорю про 23 квадрата с небольшим санузлом (это средняя планировка у Пик). Иногда встречаются беспутые планировки с большим санузлом, вытянутой прихожей и маленькой жилой комнатой, в которой не разместиться.😡
👆Как только получаешь ключи от новостройки и подписываешь акт приема, то происходит «эффект мерседеса» - цена на квартиру снижается 📉.
Сейчас по Москве вторичка от новостройка в одном Жк дешевле в районе 5-10%. Это видно сразу по объявлениям на порталах, в живую можно поторговаться и еще снизить цену.
После нового года эта разница скорее всего будет увеличиваться.
По стране эта разница значительно выше Москвы, по данным ЦБ достигает 40% и выше. В 2024г она тоже скорее всего будет увеличиваться.
Это плохая история для банков, тк в залоге у них объект, который реально стоит дешевле оценочной стоимости. ЦБ пытается с этим бороться, но пока нет четкого понимания, как решить этот вопрос. 🤔
Этот перекос связан со льготными программами ипотеки. На вторичку ипотека стала неподъемной для большинства населения. Ставка на уровне 17% годовых - это действительно много. Когда новостройку по льготной ипотеке можно приобрести под 8%, семенная и it -ипотека 5 и 6% годовых, резонно большинство идут в новостройки из-за значительной разницы в ежемесячных платежах.
С одной стороны ЦБ поддерживает застройщиков и строительную отрасль, а с другой - цены на новостройки улетели в космос 🚀.
Если уберут все льготные программы, тогда рынок сам скорректирует цены. Но этого пока не предвидится.
✨Своим клиентам мы ищем варианты по переуступке или в бизнес-классе, там можно поискать более интересные предложения с потенциалом роста на горизонте планирования от 3-х лет. Например, в объектах комплексного развития территории.
✨Также наше преимущество над другими - это наличие собственной Управляющей компании.
Мы предлагаем нашим клиентам план Б: добавить объекту недвижимости ценность за счет ремонта и меблировки, и далее сдавать через нашу УК на максимально выгодных условиях, где собственник получает пассивный доход, а всю работу мы берем на себя! 👍💸
Немного цифр на ноябрь 2023👇👇👇
По данным «БЕСТ-новострой» средняя стоимость квадратного метра на первичном рынке в Москве достигла 510,5 т.р., что на 21% выше, чем в начале года. 📈🤦.
Средняя стоимость лота составила 29,7млн.р..
По данным сайта «Домклик», квартиры класса эконом в Москве дороже лотов в Московской области на 1,8млн.р. (+26,5%), класса комфорт на 3,6млн.р. (+43,8%).
Комфорт-класс пользуется наибольшим спросом, и его качество заметно растет, уже в плотную приблизилось к бизнес-классу.👍
Продажи новостроек снизились с сентября на 20%📉, но это все-равно больше, чем в предыдущие года.
Есть надежда, что рост цен остановится.🙌🤞
По данным «Метриум», число новых жилых проектов в Москве за 9 месяцев 2023г уменьшилось на 28%.
Собственники вторички начали активнее торговаться и снижать свои цены. Пока снижение не значительное, в среднем около 3%. 🤏
Я думаю этот тренд будет нарастать в связи с высокой ипотечной ставкой, конкуренция между продавцами скорректирует цены вниз.
Все участники рынка в ожидании новостей от ЦБ, будет ли он еще повышать ключевую ставку или ограничится 15%?🤔
