Наша Команда ведет несколько проектов с нефтяными компаниями.
Одной из поставленных перед нами задач является образование земельных участков под существующими и планируемыми объектами промышленности с целью последующего приобретения права на такие участки.
Отметим, что земельные участки, как правило, изначально принадлежат частным лицам, фермерам. Недропользователь заключает с правообладателями договорs аренды на необходимые участки.
В соответствии со статьями 7, 42 Земельного кодекса РФ собственники обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением: с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием.
Заключение долгосрочных договоров аренды невозможно без проведения процедуры перевода категории земель, поскольку в соответствии с положениями статьи 78 Земельного кодекса, земельные участки земель сельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты промышленности, не могут использоваться для целей, не связанных с ведением сельского хозяйства.
В связи с этим, наши специалисты, в свою очередь, готовят документы на раздел земельных участков и перевод земель из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности. Работы проводятся в соответствии Федеральным законом РФ № 172-ФЗ от 21.12.2004 "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».
За последний год мы образовали уже более 100 земельных участков для вышеуказанных целей.
Однако, не всегда всё так легко.
Несмотря на наличие лицензии на недропользование, которое выдается компетентными органами власти на геологическое изучение, разведку и добычу сырья на нефтегазоносных участках, порой собственники таких земельных участков не пускают представителей недропользователя на свою территорию, не соглашаются с предложенными условиями договора аренды, завышают стоимость аренды, портят имущество и делают всё, что препятствует нормальной деятельности предприятия.
При этом, в соответствии Законом РФ от 21.02.1992 № 2395-1 "О недрах", «лицензия на пользование недрами является документом, удостоверяющим право пользователя недр на пользование участком недр в определенных границах в соответствии с указанной в ней целью в течение установленного срока при соблюдении пользователем недр предусмотренных данной лицензией условий».
Важно, что всё это создает предпосылки для проверок уполномоченных надзорных органов. В соответствии с главой XIIЗемельного кодекса РФ, факты нецелевого использования земельных участков выявляются в ходе плановых и внеплановых проверок должностными лицами, а также при рассмотрении обращений от заинтересованных лиц. Периодичность таких проверок установлена пунктами 14, 17, 20 Положений о федеральном государственном земельном контроле (надзоре), утвержденных Постановлением Правительства РФ от 30.06.2021 № 1081.
Нецелевое использование земельного участка собственниками влечет наложение штрафа, досрочное прекращение прав на землю, в крайнем случае изъятие либо обязанность компенсировать ущерб, причиненный почвенному слою. Регламентируется данный вопрос статьей 8.8 КоАП РФ. При этом, размер административного штрафа является существенным, так как напрямую зависит от кадастровой стоимости земельного участка. Минимальный штраф для граждан составляет 10 тыс. руб.
В случае, если компромисс между недропользователем и правообладателем земельного участка (собственником/арендатором) не достигнут, наступает тот самый крайний случай, крайняя мера: применение процедуры изъятия части земельного участка под размещаемыми/строящимися/планируемыми к строительству промышленными объектами для государственных или муниципальных нужд на основании Главы 7.1 Земельного кодекса РФ по заявлению недропользователя.
Это значит, что необходимую часть земельного участка принудительно изымают у правообладателей с целью осуществления перевода категории и использования её в соответствии с назначением.
Уже изъято 16 земельных участков в Курманаевском, Грачевском и Александровском районах.
Более того, на сегодняшний день процедура изъятия идет в отношении 14 участков в Бузулукском и Переволоцком районах, Сорочинском городском округе.
«Да, при изъятии собственник получает компенсацию (в разы меньше стоимости арендной платы и однократно - снижение доходов части населения), но права собственности на землю лишается. На мой взгляд, долгосрочная аренда земельного участка, при которой арендодатель передает лишь права временного пользования участком - лучшее решение для всех сторон», - говорит директор Компании «Региональный кадастровый центр» Иван Новичков.
