В США лопнул пузырь коммерческой недвижимости, она оказалась в эпицентре мощнейшего кризиса. Рынок попал под влияние сразу нескольких трендов — переход офисных работников на удаленку, резкий рост стоимости кредитования, сокращение кадров в крупных компаниях США. В результате количество вакантных площадей достигло 20-летнего максимума. Например, в некоторых городах средняя заполняемость офисных помещений снизилась до 20‒50% — это эхо коронавируса; число вакантных площадей в торговых центрах выросло на 9% ― а это уже отголосок перехода торговли в интернет.
Все это привело к падению спроса на офисы, склады, магазины, отели (commercial real estate, CRE) в Штатах. Цены пошли вниз, и тут проявилась основная проблема сектора ― залоговая стоимость недвижимости падает впервые c 2011 года. «Цены в секторе CRE могут упасть на 40 процентов с пиковых значений», ― считает главный инвестиционный директор Morgan Stanley по управлению активами Лиза Шалетт. В части городов из-за роста преступности и массового отъезда населения восстановления стоимости в обозримой перспективе можно и не ждать. В отдельных случаях падение стоимости объектов исчисляется не процентами, а кратно. Например, один из небоскребов в Сан-Франциско, который в 2019 году был оценен в 300 млн долларов, сейчас оценивается только в 60 млн. Это сравнимо с падением после кризиса 2008 года.
На рынке сейчас практически невозможно получить кредит на покупку CRE. Статистика говорит, что кредитование в секторе коммерческой недвижимости в США в третьем квартале рухнуло на 50%, об этом сообщает Mortgage Bankers Association (MBA). То есть банки попросту боятся связываться с этим классом активов, так как многие покупатели уже перестали обслуживать свои обязательства. Уровень просрочек по кредитам в коммерческих ипотечных ценных бумагах составляет 4,76%, но ожидается, что в ближайшие годы он приблизится к 10,51% — это пик, достигнутый во время мирового финансового кризиса. При этом желающих взять кредит, прямо скажем, немного, так как обслуживать его по текущим ставкам очень сложно. Ставка ипотечных бумаг со сроком погашения 30 лет с 2,43% в январе прошлого года выросла до 7,7% на текущий момент. Соответственно, для заемщиков произошел кратный рост платежа по кредиту.
Масштабы рынка коммерческой недвижимости в США огромны. Цена всех объектов CRE сопоставима с ВВП страны, при этом около 15% этой недвижимости выступает в качестве залоговой базы: сейчас компании должны около 3,6 трлн долларов по коммерческой недвижимости. И даже если компания здорова и может обслуживать свой кредит, не факт, что при существенном падении стоимости недвижимости эта же компания будет готова нести многолетние убытки от вакантных площадей и не предпочтет отдать свой залог банку. Поэтому кризис может быть намного глубже, чем прогнозируют экономисты. Уже сейчас пошли первые дефолты управляющих компаний — они не могут обслуживать взятые на покупку CRE кредиты.
Проблема в секторе коммерческой недвижимости настолько острая, что даже ФРС в отчете о финансовой стабильности отметила, что масштаб коррекции в ценах на коммерческую недвижимость может быть значительным и привести к убыткам по кредитам у банков. Уже сейчас американские банки начали наращивать резервы на десятки миллиардов долларов, но главные события от падения рынка CRE еще впереди.
3,6 трлн — это очень крупная величина даже для американской экономики. Прошлый ипотечный кризис 2007 года разразился на фоне проблемных ипотек совокупной ценой 3 трлн долларов. Основная часть займов CRE выдана средними и мелкими банкам, которые и так пострадали от весеннего панического набега вкладчиков. У таких банков доля кредитов в секторе коммерческой недвижимости от общего объема активов составляет почти 30%. При этом у мелких и средних банков США растут и другие просрочки — например, по кредитным картам (на историческом максимуме) и по автокредитам. Плюс резко обесценились портфели облигаций, выступающие операционным буфером в случае дефицита ликвидности. Сейчас облигации можно заложить или продать лишь со значительным дисконтом к цене покупки.
За первой дюжиной американских фининститутов стоит более 4500 небольших региональных банков, обслуживающих реальную экономику страны — выдающих кредиты на покупку автомобиля Джо или Мэри на покупку магазинчика. Их основная сфера — это малый и средний бизнес страны, около 50% ВВП. Эти банки, в отличие от гигантов, устроивших кризис 2007‒2008 годов, плоть от плоти американского малого бизнеса. Уже сейчас созданы все условия для идеального шторма, который снесет мелкий и средний банковский бизнес в США.
То, что за последние несколько месяцев не упал ни один американский банк, — это чудо, вероятнее всего рукотворное. За месяцы, прошедшие с марта этого года, когда упали три региональных банка, финансовая ситуация лишь ухудшилась: облигации еще больше обесценились, просрочки по кредитам выросли, начался рост безработицы. Все это уже не может не вылиться в острейший банковский кризис. В отличие от предыдущего новый американский кризис начнется с небольших банков, удержать которые на плаву технически намного сложнее, а потери региональных игроков для реальной экономики намного ощутимее. Есть риск и перехода этого кризиса через межбанковское кредитование, падение стоимости облигаций, отток вкладчиков и на крупные фининституты с последующим коллапсом всей финансовой системы. Однако это потом, пока же кризис разворачивается в коммерческой недвижимости и регионах.