В 90-х годах прошлого века, в период создания гражданского законодательства постсоветской России, некоторые шустрые граждане промышляли тем, что выкупали у спившихся людей их приватизированные квартиры по выгодной цене - как для себя, так и для перепродажи. Можно ли этим заняться сейчас? Мы бы настоятельно не рекомендовали!
Дело в том, что с той поры законодательство наше значительно развилось, судебная практика сформировалась, и риски оспаривания сделки, заключенной с алкоголиком, весьма высоки.
В Гражданском кодексе РФ имеется статья 177, которая позволяет признать в судебном порядке недействительной такую сделку, которую совершил гражданин, не способный понимать значение своих действий или руководить ими. То есть, формально гражданин дееспособен, но на момент сделки не мог отвечать за себя. Например, длительное время злоупотреблял спиртными напитками, вследствие чего у него развилось такое психическое состояние, когда уже он не мог полностью отвечать за свои действия. Устанавливается это в суде на основании как медицинских документов, так и иных собранных доказательств, например, свидетельских показаний.
Пример из судебной практики: в 2021 году гражданка Т. выкупила у своей пьющей соседки И. квартиру, при этом использовала материнский капитал (!) на покупку. А менее чем через месяц И. обратилась в суд с иском об оспаривании сделки. В суде истица утверждала, что никакого желания заключить договор купли-продажи квартиры с ответчиком у нее не было, Т. воспользовалась болезненным состоянием И., в котором та не была способна понимать свои действия и руководить ими. Уже после сделки И. была признана судом ограниченно дееспособной и даже официально прошла лечение в психиатрической больнице. Получение маткапитала (а он переводится в безналичном порядке) И. не отрицала, а вот получение остальной суммы не признала, хотя и согласилась с тем, что сама выдала Т. расписку в получении оставшейся суммы.
Сестра И. подтвердила в суде, что И. длительное время пьет, анонимно проходила в свое время лечение в платном порядке, никуда выезжать из своей квартиры не собиралась, т.к. ей просто некуда ехать.
Проведенная психолого-психиатрическая экспертиза пришла к выводу, что И., действительно, не могла понимать свои действия и руководить ими. В итоге решением суда первой инстанции договор купли-продажи квартиры был признан недействительным, право покупателя Т. на квартиру было прекращено, запись в ЕГРН о новой собственнице была погашена (см. решение Красносельского районного суда города Санкт-Петербурга № 2-191/2022 от 22.09.2022).
Есть ли шансы у Т. вернуть свои деньги? Совершенно очевидно, что эти шансы нулевые - что можно взыскать с пьющего человека, живущего на маленькую пенсию?
Понятно, что в данном случае соседка Т. понимала, с кем имеет дело, алкоголизм И. не мог являться для нее тайной. А вот мог бы посторонний покупатель оценить выявившиеся позже риски? Ведь в данном случае до сделки И. не признавалась недееспособной, на учете у нарколога не состояла, лечение проходила анонимно и платно, что выявить невозможно.
Да, из решения следует, что все признаки неблагополучия продавца И. были налицо: квартира была в сильно запущенном состоянии, везде валялся хлам, стоял сильный неприятный запах, сантехника была разбита, сама И. вела себя часто неадекватно, например, могла открыть дверь неглиже. Явно, что и внешне можно было понять, что человек злоупотребляет спиртным. Поэтому, составляя юридическую проверку объекта и продавца, мы, помимо запроса справок из психоневрологического и наркологического диспансеров от продавцов, всегда обращаем внимание покупателя на то, что необходимо внимательно оценивать и общие признаки неадекватности поведения продавца (и его супруга, если он дает согласие на сделку), а именно: внешние признаки (покраснение или одутловатость лица, тремор рук или головы, сильный нервный тик, запах алкоголя, наличие внешних признаков черепно-мозговых травм и т.п.), поведение в целом и манера общения (излишняя заторможенность или излишняя возбужденность, запущенность во внешнем облике и т.п.). Опрос соседей тоже может помочь.
В случае, если есть малейшие подозрения в алкоголизме (или наркомании), в психической адекватности продавца или его супруга, от покупки такого жилья лучше вовсе отказаться.
Призываем всех наших читателей быть осмотрительными и желаем успешных сделок!
