Спрос на первичку и вторичку в октябре 2023 года снизился. Казалось бы, снижения небольшие. Но на фоне всего происходящего дело далеко не только в этом. Точнее, совсем не в этом. Есть кое-что поважнее.
В прошлом месяце текущего года после "жаркого" для рынка новостроек роста выдачи ипотечных кредитов с датировкой от конца лета и от сентября 2023 года случился прогнозируемый мною ранее спад.
Как сообщают представители "Авито.Недвижимость", спрос на вторичное жильё уменьшился на 10 %. Падение спроса на первичку не смотря на очередное повышение ставок кредитования на вторичную недвижимость превысило падению вторички - девелоперы в среднем "просели" на 12 %.
Во вторичке наибольшее сокращение спроса затронуло малые форматы жилья. Однокомнатные вторичные квартиры потеряли в среднем 11 %, двушки - 10 %, а трёхкомнатные квартиры - "всего" 8 %, на большие площади спрос снизился ещё меньше - на 7 %.
На первичном рынке в лидерах по снижению спроса оказались двухкомнатные квартиры, потерявшие 13% потенциальных покупателей. Трёшки на втором месте с 12 %. А вот однушки и студии упали соответственно на 11% и 9 %.
Немного уменьшилось и предложение жилья, как следует из информации платформы. Но тут снижение было минимальным - во вторичке предложение уменьшилось в среднем всего на 1%, а в первичной недвижина 3 %.
Ну и конечно же, аналитики не преминули отметить, что и цены при этом снижении спроса всё равно выросли. Правда, тоже на мизер. Но, тем не менее, рост же.
И там и там одинаково - на 2 %.
Хотя, как известно, при снижении спроса ценники должны не расти, а также снижаться. Так что снижение цен на жильё, скорее всего, ещё явно предстоит в России.
Но вот сейчас с этим и "разберёмся".
Вторичка невыгодная
Особенно, что уж точно, во "многострадальной" в последнее время вторичной жилой недвижимости.
С последовавшим на довольно значимом уже отрезке времени постепенным повышением ключевой ставки до существующего уровня в 15 % приобретать вторичку стало ещё и ещё невыгоднее. Гораздо невыгоднее, чем ранее.
И дело не только в "разах", как можно подумать. Потому что была ставка в 7,5 %, а стала 15 %, и выплаты тоже вырастут в разы. Хотя и разы "важны". Дело ещё и в абсолютных цифрах.
Рост реальной ставки например, с 8,5 % (ранее) до 16,5 % (сейчас) в ипотечном кредитовании (в том числе имеющем такую отличительную особенность, как долгосрочность) приводит просто к разительной разнице в общем размере выплат. И вовсе не в два раза - то есть не так, как различаются ставки.
При 8,5 % вам суммарно нужно будет "заработать" где-то и как-то "найти" за жизнь 24 млн при размере собственно выданных денег в 8 млн рублей. То есть почти в 3 раза больше, чем займ (с учётом вычета ПЗ в 2 млн рублей, но который вы всё равно должны где-то взять и заработать)..
При 16,5 %, как видим, долг резко возрастает, но главное, заработать и отдать придётся уже 42 млн суммарно. За вычетом 2 млн ПЗ придётся заплатить практически в 5 раз больше, чем те деньги, что собственно выделил вам банк на покупку.
А теперь есть прогнозы дальнейшего роста КС и до 17 %. Именно на этом уровне, как я ранее подробно разбирал на канале в отдельной статье о ставке, ЦБ РФ останавливался ранее, если исключить явно "дизастровый" подъём её совсем на короткий срок до 20 % в 2022 году. Который был просто особенным явно читаемым временным вбросом для "остужения" неких "горячих голов".
Теперь же более долгосрочная политика.
И она исходит не только из ситуации в нашей стране, но и в мире. И этот относительно долгий предполагаемый тренд будет и дальше "отталкивать" клиентов от вторички.
На фоне возросшей "фобии" по отношению ко вторичке это вдвойне чревато именно для этой категории жилья.
На основе страхов самого разного свойства с самых разным обоснованием, которые имеются по части возможной (и теперь да, вполне себе осязаемой и реальной) опасности полной потери приобретённого жилья или серьёзных финансовых проблем в связи с таким приобретением, вторичка становится всё больше и больше неким "изгоем" рынка жилой недвижимости России.
Уже все СМИ, как я посмотрю, "пестрят" новыми прогнозами от "риэлторов" "экспертов", "аналитиков" и даже представителей самих игроков рынка строительств жилой недвижимости и банкиров, что вторичка "снова" упадёт в ценниках.
Масштабы "предсказываемого" снижения разные, от 5 % и даже до 15 и 20 %, но общее мнение одно - не смотря на "попытки" роста ценников, в конечном итоге, если собственники вторички действительно просто реально захотят по каким-то своим мотивам продать свою вторичную жилую площадь, то они будут вынуждены предоставлять реальные скидки. Которые приведут ценники к состоявшейся цене по ДКП, которая скорее всего не будет соответствовать их ожиданиям.
Не смотря на все до сих пор бытующее среди широких масс россяин "сказки" о ежемесячном платеже по ипотеке когда-то в будущем по цене "палки колбасы", эксперты уже сейчас замечают, что:
"... выполнять условия по ипотеке становится труднее, поэтому спрос на жилье снижается и, вероятно, такая тенденция будет актуальна и в будущем,"
Так сообщил, по информации проекта РГ "Квадратный метр" руководитель направления вторичной и загородной недвижимости "Авито Недвижимости" Сергей Хахулин.
То есть наконец появляется понимание, что ещё до этого счастливого "палкоколбасного" будущего надо бы и суметь дожить. А уже сейчас у многих проблемы. И порой не менее серьёзные, чем в своё время у "Хьюстона".
Ипотеки выдаются тем, у кого и так уровень долговой нагрузки превышает и 50 %, и даже 80 % их суммарного дохода. Многие (каждый пятый заёмщик) уже давно систематически пропускают выплаты.
Что из этого следует? Что нас впереди ждёт целая волна вынужденных дефолтов и банкротств частных лиц. Какие из этого можно сделать выводы?
О да, только этот вот, единственно верный. Точнее, два "близких по духу":
- Что у нас всё будет дальше хорошо. В том числе и у банкиров, и в сфере жилой недвижимости, и со вторичкой - ну везде.
- Что рынку жилья ничего не грозит, и просто и тупо всё будет расти дальше, развиваться, и, главное, ну конечно же ценники и дальше будут "нарастать".
Да не вопрос. Классно, что уж там. Так победим лиху беду!
Правда, уже сегодня (а вернее, всё лето и прошедшую часть осени текущего года) отмечается, что пользователи всех платформ, работающих в сфере сделок с жилой недвижимостью, и с первичной, и со вторичной, существенно "реже выходят на контакт с продавцами".
Да, они следят за объектами, конкретными квартирами и прочими лотами на рынке. Заносят это в избранное. Наблюдают. Но - "молчат". "Молчуны". Которые присоединились к тем, кого зрястройщики уже давно называют "ждунами". Особенно это ярко выражено как раз в сфере вторичной недвижимости.
Ведь "маркетолухи" застройщиков давно уже научились всяким "симулякрам", скриптам и технологиям, буквально "пинающим" клиентов на их пути к покупке первичного жилья. Все эти "20 часов до очередного повышения цены", "осталась последняя такая квартира" и тому подобное используются уже всегда и всеми. Как и огромная куча-мала других приёмов и приёмчиков.
Но у собственника вторичной жилой недвижимости нет фактически ни одного "рычага" из арсенала девелоперов. Кроме одного, и то частичного - в каком-то количестве вторичного рынка можно хотя бы просто начинать жить, то есть реально "проживать" на своей площади (не важно, хорошо или пока только "плохо" жить-поживать).
Что не "светит" подавляющему большинству покупателей первички долгие и долгие годы.
Но ничего другого из разряда "пряников" - нет. Ни "особых" льготных кредитов. Ни каких-то существенных "подарков" и "дополнительных" плюшек "от собственника", как бывает это "от застройщика" или "от банка".
Ничего, кроме собственно самой скидки. Снижение ценника и цены.
Это означает, что количество покупателей будет снижаться, количество сделок - падать. Да, желание собственников вторички "взять всё-таки свою цену за своё", которая кажется более справедливой, чем будет предлагаться по ситуации, никуда у них не пропадёт.
Но это по психологическим законам защиты "своего, родимого" что кажется всегда лучше, чем объективно это есть, приведёт к "противодействиям" в стиле "так не доставайся же ты никому!" наподобие "ах, вы не хотите давать мне "мою цену"?... ну и всё, не буду продавать, снимаю своё предложение!".
А это снова уменьшит предложение на рынке. А значит, парадоксальным образом снова повысит конкуренцию на рынке за покупателя. Потому что и часть покупателей "уйдёт" с вторичного рынка. Не только в новостройку, например. Но и вообще, пусть и временно, с рынка. Потому что не будет на рынке того, чего желалось. Что как раз сняли с продажи. А "оставшееся" на рынке не подойдёт по значимым параметрам.
А повышение конкуренции за покупателя решается только одним способом - новым "витком" повышения выгодности для него. Или так же отказом очередного собственника вторички от реальной продажи.
Снова "туризм" (а мы только посмотреть, как у вас тут красивое показывают), "очедоры" (а что так дорого-то?) и "ждуны" (ну раз вы так, то мы вообще лучше будем ждать, всё равно ж не укупить по таким ценникам).
А у нас тут и ещё факторы, довольно печальные для владельцев вторички. Полный набор.
Всё "играет" против вторички
Я уже не раз рассматривал на канале подробно, что, как с любой стороны не смотри, нас ждёт в будущем не рост числа покупателей жилья (любых, не только в кредит), а снижение.
И из-за демографических "особенностей" в стране. Из-за появления широкого пула "освободившихся" от родственников квартир, из-за реального снижения, а не роста доходов на фоне ослабления нашего местного ОЗ, снижения рождаемости (не просто потеря численности населения, а ещё и "потеря" главного стимула большинства покупок - "увеличение жилплощади из-за подрастающих детей" и "покупка детям отдельной квартиры "на вырост". И много есть и ещё. Всё уже на канале.
Но и это не всё. У нас имеется уже созданный огромный навес нераспроданной первички. При этом темпы строительства практически не снижается.
Недавно в Минстрое снова заявили, что "главной задачей на 2023 год" они видят "сохранение ранее достигнутого уровня строительства жилья". То есть ещё и ещё будут нарастать пока что порядка 50 млн кв. метров в МКД каждый последующий год.
А ведь ещё есть и тренд на рост "популярности" загородной жизни. Многие уже начали уставать от городов. Но в них ранее люди ещё хотя бы успели что-то "заработать". Теперь Москва и Питер и другие города-миллионники и дают может быть что-то "приятное" для жизни, и это во многом прекрасные города (ну, представим, что так). Но все они, им даже Москва, уже далеко не так прекрасны для реального бустинга в росте, как ранее, и в части "взращивания" уровня заработка.
Сюда же необходимо наложить всеобщее изменения мира практически во всём. Что случилось буквально на последние 5 лет. Развитие связи, интернета, ПК. ИИ и так далее.
В частности, "удалёнка" или "заработок в сети", как и прочее "блоггерство и дауншифтинг", и всё подобное, ранее бывшее скорее исключением - теперь не нонсенс, и не "удивительное - рядом", и даже не "о, круто, но жаль, что редко", а совсем иное - просто обыденность. И даже более того - тренд, желаемое многими видение своего будущего. Миллионы уже "там", во всём этом, что никак не привязывает вас ни к одному месту на всей Земле. А ещё десятки миллионов там будут. Как ожидается.
У меня у самого один ребёнок руководит офисом поддержки в крупной компании из места, удалённого от России на десятки тысяч километров. Но кодить, управлять командой, собственно в прямом смысле "работать удалённо" это никаким образом не мешает. Для многих "работать" это не про обязательно надо купить квартиру, в ней жить, мёрзнуть в очередях на маршрутку где-нибудь в утрированном Бирюлёво или в Кудрово, и бежать только в своём локальном колесе жизни, локальном во всех смыслах, включая ограниченную территорию обитания, к которой существует вынужденная обязательная "привязка".
Но хватит об этом.
Вывод один: чем дальше, тем больше именно вторичное жильё будет становится неким "изгоем" на рынке.
Основные сливки при сохранении текущей ситуации по-прежнему будет собирать крепкий "союз" зрястройщиков и банкиров, а вторичка будет получать всё новые и новые преграды для прихода на её рынок покупателей, и будет "тихонько плакать в сторонке".
Кстати, если вы ещё не знали, вот вчерашняя новость: наши великолепные и одарённые депутаты Государственной думы РФ хотят предложить льготную ипотеку уже и за 3 %.
Как ни крути, с какой стороны не зайди, вторичному рынку жилья в России пока не видно из-за чего было бы хоть кому-то "завидовать". Скорее, ему стоит посочувствовать.
Не смотря на рост ставок аренды, случившийся в последнее время, он имеет существенные ограничения именно в существенно не растущих доходах большинства наших сограждан. И там ставятся всё новые и новые препоны для собственников, о которых я всё-таки скоро уже соберусь рассказать.
Даже тут ничего существенно не улучшается, и порадоваться особо нечему.
Поэтому в данном случае я вынужден скорее согласится с мнением "предыдущих" ораторов, часть которых вы видели и здесь выше:
Вторичку действительно ожидает дальнейшая стагнация и, возможно, последующее и далее снижение цен.
А квартирки то при этом ещё и не новеют, а стареют. Как сообщается, старение их в новом фонде, в новостройках, как показали исследования последних лет, проходит гораздо быстрее, чем в фонде старом. Как говорится, "возведённое дендрофекальным методом долговечным быть не может".
Ну, хоть один "праздник" на улице рынке вторичного жилья.
А так - куда ни кинь, везде клин. Изгой он и есть - изгой.
✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅
Лайк +100 к карме, комментарий +500, репост +1000, подписка +3000))! Теперь цель - 30 тыс. подписчиков! Вы в деле😉)? Заходите - тут всё остальное - уже свыше 1300 самых разных классных и полезных публикаций!
🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡🧡
Популярные и новые публикации для тех, кто что-то пропустил ранее или впервые оказался на канале:
