Кратко: вообще не время гнуть свою линию до конца.
Да, дорогие подписчики и читатели, рынку в ближайшее время будет плоховато. Ему и сейчас нехорошо, но последние заявления Центрального Банка говорят нам о том, что это "нехорошо" рискует продлиться годик-полтора. Всё дело в том, что после заявления о повышении ключевой ставки до 13% ЦБ ещё и обнародовал скорректированный среднесрочный прогноз по ключевой ставке до 2026-го года.
Как видите на картинке, даже по базовому (ещё не пессимистичному) сценарию ЦБ видит среднюю годовую ключевую ставку на 2024-й год в промежутке 11,5-12,5%. И это действительно проблема. Если для многих, в частности и для меня, решение о поднятии "ключа" казалось каким-то реакционным действием на резкое удешевление рубля, и была надежда на то, что вскоре ЦБ утихомириться, то сейчас абсолютно очевидно, что российская экономическая политика не смогла придумать ничего умнее для борьбы с инфляцией, кроме старого метода, вызывающего удушение кредитования. И ипотечного кредитования в частности.
Такой уровень ключевой ставки, разумеется, не будет способствовать нормальному развития главного драйвера российского рынка недвижимости - ипотеки. Уже сейчас видно, что 12% ключевой доставляют серьёзные неудобства. Но влияние такой ставки на данный момент длится лишь месяц. Представьте, что будет, если оно продлится год-полтора.
Эта линия будет иллюстрацией графика средней рыночной цены на предложения вторичной недвижимости. Августовский рост спроса однозначно сойдёт на нет. Резкого аврального и катастрофического падения цен на жильё хоть и не будет, но спад оборотов настигнет вторичку однозначно. Что во многих регионах, вызовет снижение средней цены за квадратный метр на вторичном рынке. Подчёркиваю - во многих, не везде. Недвижимость на то и недвижимость, что не двигается и привязана к локации. И если конкретно в Вашей причины причины к росту будут сильнее высокой ипотечной ставки, то Вам повезло, и рынок будет стагнировать или расти.
Спад этот будет плавным, но верным, до той поры, пока значение цен на рынке не придёт в равенство с возможностями покупательского спроса. Не стану долго распространяться почему - просто оставлю расчёт ипотечного калькулятора на покупку одной и той же квартиры на одних и тех же условиях в ипотеку под 10% годовых, под которые можно было ещё весной взять ипотеку, и под 15%.
Показываю только разницу в ежемесячном платеже, если посмотреть разницу переплат за проценты по кредиту - из глаза лезет слеза. Как видите, бремя ипотечного заёмщика увеличилось в полтора раза.
Не обязательно, что просадка будет до того уровня, который вернёт ежемесячный платёж на то же значение. Но она неминуема, и чем раньше Вы, дорогой читающий сейчас это продавец, это поймёте, тем будет лучше для Вас.
ПОЧЕМУ ПОНЯТЬ ЭТО НУЖНО СЕЙЧАС?
Рыночная цена - это всегда диапазон. Квартиры продаются по той цене, до которой договорятся люди, а не по той, что является средней по рынку, потому Вы скорее в договоре увидите какие-нибудь 9 500 000 рублей, а не 9 456 322, при этом диапазон рыночной будет, к примеру, от 9 300 000 до 9 700 000. Из-за этого наша линия превратиться в перемещающийся коридор цены. Зелёная - среднерыночная, белые - границы приемлемого ценового коридора.
Внутри и вне этого коридора всегда есть пять типов продавцов:
А - тот, что откровенно переоценивает свою квартиру;
Б - тот, что стоит выше средней, но достаточно приемлемо, чтобы спрос был. Такие продавцы, как правило, играют с торгом;
В - тот, кто ловит баланс между спросом и потенциальной выгодой;
Г - тот, кто стоит ниже рыночной и пользуется повышенным спросом, чтобы либо не торговаться вовсе, а может даже и устроить некое подобие аукциона;
Д - срочные продажи ниже рыночной.
Основной посыл этой статьи предельно прост - поймите, что будет с ними всеми на падающем рынке, и выбирайте правильное поведение. Причём делайте это вовремя. Это критично важно по той причине, что после конца февраля прошлого года существенно растут средние сроки экспозиции квартир (время, которое нужно для квартиры, чтобы пройти путь от первой публикации объявления до выхода на задаток). Не верите мне? Вот Вам данные Домклик.
Теперь, надеюсь, Вы понимаете, что процесс продажи может затянуться не на одну-две недельки, а куда дольше. Потому Вам, дорогой продавец, в высшей степени важно осознавать, что будет с привлекательностью Вашего предложения на отрезке некоторого срока. А теперь давайте обозначим все 5 типов продавцов на графике, проведём пунктирные линии во времени и посмотрим, насколько то или иное поведение сейчас будет приемлемо.
ТАК ЧТО ДЕЛАТЬ?
Понять, что правильное поведение есть лишь одно - старт процесса продажи только на среднерыночной или ниже, постоянный мониторинг рынка и постоянное снижение, если квартира не продаётся.
Разумеется, никакому продавцу сказанное мною не понравится, но иных вариантов просто нет. Интенсивность снижения пока абсолютно непонятна, однако уже ясно, что поведение продавцов А и Б на падающем рынке не является адекватным даже на старте, так как даёт слишком мало времени на экспозицию. Правильная цена на начале процесса продажи - среднерыночная, или немного ниже, больше никак. И постоянно мониторьте рынок, быть может, в своей локации Ваша квартира уже через пару-тройку недель/месяцев станет слишком дорогим предложением.
И про торг. В такой ситуации - он не на Вашей стороне. За это время мы встретим много продавцов, которые при цене, допустим, в миллионов 7,5 будут отказываться от покупателей, которые будут предлагать 7,2. А потом не смогут продать и за 7. Не будьте такими, предлагайте встречные цены с дисконтом, не упускайте покупателей, которых станет куда меньше.
Ну а если решили продать недвижимость в Питере - пишите мне по контактам в описании канала. Буду рад помочь в этом теперь уже нелёгком деле.
Всем добра!
