Оценка любого бизнеса, в том числе строительного, производится чаще всего при следующих обстоятельствах:
- Продажа, ликвидация, слияние, выкуп акций, дарение или наследование;
- Подачи заявки на кредит под залог имущества компании;
- Привлечения инвестиций и/или развития нового проекта;
- Анализ прогресса в развитии компании;
- Необходимо вычислить размер страховых сумм;
- Оптимизация налогообложения.
Виды подходов к оценке стоимости бизнеса
Одни их самых верных и популярных подходы к оценке стоимости бизнеса: затратный, сравнительный и доходный.
Лучший способ проверить корректность своих вычислений – применить все три способа и сравнить полученные результаты. Если погрешность небольшая – вы все сделали правильно.
Затратный подход
Данные подход основан на оценке денежных средств, необходимых, чтобы создать точно такой же бизнес в актуальных условиях. Совершенно не имеет значения сколько стоил бизнес когда он создавался. В данном случае анализируются только текущие показатели.
Рассмотрим пример:
Андрею Камышеву достался в наследство земельный участок. Он использовал его для постройки небольшого строительного магазина. Затраты производил только на стройматериалы, рабочую силу и сопутствующие затраты по обустройству магазина. Создание бизнеса обошлось ему в 10 млн руб.
Оценивая рыночную стоимость бизнеса на текущий момент, мы не можем игнорировать цену земли и увеличившуюся стоимость строительства. Сейчас его бизнес можно оценить примерно в 25 миллионов рублей.
Затратный подход включает два метода: метод чистых активов и метод ликвидационной стоимости.
Затратный подход. Метод чистых активов
Данные метод имеет довольно простую формулу, которую можно представить так:
Все активы компании (минус) все долговые обязательства (равно) стоимость бизнеса.
Рассмотрим пример:
Владимир Гусев сдает в аренду строительную технику. Его техника стоит 15 млн. руб., но при этом у него есть кредит на 1 экскаватор. Долг по кредиту – 2 млн. руб.
Путем вычислений он пришел к выводу, что его бизнес стоит 13 млн. руб.
Затратный подход. Метод ликвидационной стоимости
Представьте, что вы срочно продаете бизнес, чтобы расплатиться с долгами. Картина не очень радужная, но довольно реалистичная. Для расчета стоимости бизнеса по данному методу возьмите сумму всех активов, вычтете из нее скидку для ускорения продажи и стоимость рекламы.
Рассмотрим пример:
Студия дизайнерского ремонта. Цена всех активов – 8,5 млн руб. Скидка 15 % за срочную продажу. Стоимость рекламы – 88 000 руб.
Формула расчета: (8 500 000 — 15%) — 88 000 = 7 137 000 руб.
При подсчете активов не упускайте из виду, что они могут быть нематериальными. Например, собственные архитектурные проекты, типовые дизайнерские и конструктивные решения. Все это надо обязательно учитывать при расчетах.
Доходный подход
Доходный подход опирается на прогнозируемую прибыль. Этот подход менее гибкий и точный, поскольку учитываются сухие факты в отрыве от непредвиденных обстоятельств (экономические кризисы, спады производства, военные конфликты и т.д.). По сути, вы узнаете стоимость своего бизнеса в идеальных условиях, но никто не мешает субъективно «наложить» потенциальные сложности на уже имеющуюся цифру и сделать свои личные выводы.
Доходный подход также включает два метода: модель дисконтированных денежных потоков и метод капитализации.
Доходный подход. Модель дисконтированных денежных потоков
Эта модель основана на получении потенциальной прибыли в определенный период времени.
Рассмотрим пример:
У Коврова Н. оформлено ИП. Он занимается ремонтом квартир с небольшой бригадой. В месяц он может рассчитывать на минимальный доход в 100 000 руб. Соответственно, в год его доход составит 1 200 000 руб. За ближайшие 3 года бизнес принесет 3 600 000 руб.
Но эта цифра не будет искомой, так как важно учесть инфляцию (обесценивание денег). В 2025 г. вы сможете купить меньше товаров, чем в 2022 г. на аналогичную сумму, потому что все торговые позиции дорожают.
Ставка дисконтирования показывает снижение стоимости денег. Она рассчитывается разными способами: на основании мнений экспертов, доходом государственных ценным бумагам, ставкой ЦБ и прочее. Также ставка дисконтирования может варьироваться в зависимости от надежности бизнеса.
Не советуем самостоятельно погружаться в формулы расчета ставки дисконтирования, высока вероятность ошибиться, также у вас уйдет много времени. В расчетах вам помогут технологии: функция ЧПС (чистого приведенного дохода) в Excel, NPV в Google-таблицах и онлайн-калькуляторы из интернета.
Установим для примера ставку дисконтирования в 30%. При прогнозируемом доходе 1 200 000 руб. в год и расчетном периоде 3 года. Стоимость бизнеса в настоящий момент составляет 3 379 335,46 руб. Данный расчет выполнен в онлайн-калькуляторе.
Доходный подход. Метод капитализации
Здесь оцениваются прошлые доходы бизнеса. Прибыль в течение последних 3-5 лет суммируется, усредняется и делится на ставку капитализации. Ставка капитализации показывает доходность вложений. Она может рассчитываться по рынку или по отрасли.
Формулы выглядит следующим образом:
- Ставка капитализации по отрасли (равно) годовой доход (делить) стоимость имущества.
- Стоимость компании (равно) средний годовой доход компании (делить) ставка капитализации.
Если вы захотите погрузиться в этот расчет, стоит воспользоваться дополнительными источниками информации. Эта формула проста на первый взгляд, но для расчета используется множество показателей. В более глубоком изучении данного метода вам поможет данная статья.
Сравнительный подход
Этот способ базируется на умении искать и анализировать релевантную информацию. Здесь нет сложных формул и вычислений. Вам нужно найти данные по нескольким сделкам по продаже компаний, похожих на вашу.
Рассмотрим пример:
Вы проектирование и монтаж СС и ЭОМ для застройщиков жилой недвижимости в качестве подрядной организации. Вы нашли 5 компаний такого же профиля и масштаба (объемы работ, прибыль, количество персонала и т.п.). Их стоимость варьируется от 30 000 000 до 80 000 000 руб. Примерно средняя цена составит – 41 000 000 руб.
Для реализации этого подхода нужно внимательно изучать показатели компании перед тем, как включить их в свою аналитику. Сравнивать свой бизнес нужно с максимально похожими фирмами.
Общие рекомендации
Не пренебрегайте онлайн-сервисами. В интернете есть калькуляторы практически для всего: %, средних значений, ставок дисконтирования и так далее.
Обязательно перепроверяйте свои расчеты. Сделайте вычисления разными формулам и сравните результаты.
Если вам нужны максимально точные данные, а ваши расчеты носят слишком примерный характер – подключайте финансовых специалистов. Есть ситуации, где сомнениям места не должно быть.
Производите оценку стоимости вашего бизнеса как минимум раз в год, это даст вам понимание, каким капиталом вы располагаете и как изменяется ваш капитал.
Помните: грамотный расчет и точные цифры – основы для развития прибыльного и надежного бизнеса.
---
Хотите автоматизировать ваш бизнес? Попробуйте программу Сметтер. 14 дней полного доступа после регистрации.
Сметтер - это базы строительных расценок по России и СНГ, редактор смет, планирование, работа с закупками и работами, финансовая аналитика компании, строительные документы и акты документы в один клик.