В работе у Следственного комитета на личном контроле главы СК Александра Бастрыкинанаходится обращение жителей посёлка Парковое, на курортном южном берегу Крыма в черте Большой Ялты. Ожидается, что руководитель управления СК по Крыму и Севастополю Владимир Терентьеввскоре должен представить в Москву доклад о промежуточных результатах проверки.
Обратившиеся за помощью люди (а среди них пенсионеры, родственники участников СВО и беженцы с Украины) столкнулись с жилищной проблемой, но столь специфической, что потребовалось вмешательства федерального центра.
Более 360 семей стали фигурантами судебного разбирательства, по результатам которого они все могут лишиться приобретённого некогда вполне легально жилья. Причём независимо от того, есть ли у них другая крыша над головой. Разбираться следователям приходится в ситуации, которая явно зашла уже очень далеко.
В конце прошлой недели, по информации Независимого телевидения Севастополя, в Парковое прибыла тяжёлая техника. Начался демонтаж. Обитатели квартала, чьё состояние близко к отчаянию, грозят голодовкой и взывают к президенту Владимиру Путину. С другой стороны, есть документы, по которым апартаменты, где живут люди, должны быть снесены безо всяких противоречий с законом.
По сути, в Парковом могут снести полноценный жилой комплекс — три линии многоэтажек у берега моря.
Но заметим — в сообщениях о ситуации в Парковом постоянно фигурирует слово «апартаменты» (не «квартиры», не «дома», и даже не «корпуса жилого комплекса»). Именно здесь — корень проблемы, которая «проросла» из тех времён, когда Крым принадлежал Украине. Но обо всём по порядку.
Многоэтажные «волнорезы» и «спасательные станции»
В нулевые годы и начале десятых в курортных регионах Украины (не только в Крыму, но и, например, в Одесской области) в норму вошло строительство жилья на участках, для этого не предназначенных. Например, на «землях рекреационного назначения», где можно строить гостиницы, турбазы — но не жилые многоэтажки. Или даже в водоохранной зоне.
В контролируемой украинской властью Одессе такой «девелопмент» до сих пор в ходу. К примеру, в 2019-м местное издание «Таймер» сообщало: ниже санатория «Россия», почти на пляже, строится некое 24-этажное здание под видом «берегоукрепительного сооружения». Два года спустя украинские СМИ писали о том, как в той же Одессе прямо на берегу моря без документов с нарушением норм возводят пятиэтажный дом, оформленный как «спасательная станция».
Но если это экзотика, привлекающая внимание прессы, то более привычным случаем стало строительство жилых комплексов под видом гостиниц — или «апартаментов гостиничного типа». Для примера, одесское издание «Южный дозор» в 2016 году упоминало именно такую «гостиницу» с квартирами, замаскированными под апартаменты.
Поясним: де-юре номер в гостинице (который можно назвать и «апартаментами»), так же как и, например, комната в общежитии, в отличие от квартиры, не считается жилым помещением.
Теперь вернёмся к многострадальному «комплексу апартаментов» в ялтинском посёлке Парковое. Его история началась за десять лет до воссоединения Крыма с Россией — в 2004 году крупный крымский застройщик «Консоль ЛТД» (его правопреемник — «Консоль-строй ЛТД» — работает в российском регионе и сейчас) начал возводить в Парковом пансионаты семейного типа.
Почему люди выбрали «апартаменты»
Ещё раз отметим — по российскому законодательству «апартаменты» считаются нежилыми помещениями.
При этом цены на них привлекательнее (разница с жилой квартирой может достигать 30%). Да и удобство локации (преимущества размещения на южном берегу Крыма в разъяснении, пожалуй, не нуждаются) зачастую говорит само за себя. Опять же владельцам апартаментов не нужно оплачивать капремонт. Есть у апартаментов и свои недостатки. Но в случае с Парковым они, видимо, оказались в глазах жителей не столь весомыми, как преимущества.
В том, что возведённые объекты были изначально зарегистрированы именно в таком статусе, не приходится сомневаться. Судя по данным федеральной базы судебных решений Sudact.ru, компания-застройщик — ООО «Фирма «Консоль ЛТД» — после воссоединения с Россией стала участником 17 судебных разбирательств (к слову, во всех она выступала ответчиком, и ни один из этих исков не был полностью отклонён).
Причём четыре иска (соответственно, от 1 марта и 20 декабря 2017 года, а также 28 июня и 7 сентября 2018 года) касались непосредственно апартаментов в Парковом. Все четыре эпизода объединяло требование истцов признать право собственности на нежилое помещение. Три иска были удовлетворены полностью, один — частично. В одном из удовлетворённых судом исков — о признании права собственности, освобождении имущества от ареста — в качестве истца выступал Андрей Кобзон, сын знаменитого советского и российского певца Иосифа Кобзона.
Исходя из открытых судебных данных, апартаменты Андрея Иосифовича Кобзона располагались на 15-м этаже одного из зданий в комплексе «апартаментов» Паркового. Речь может идти о 15-этажной высотке, которая числится среди нескольких зданий комплекса, демонтированных по результатам судебных тяжб.
Почему их сносят
В 2019 году администрация Ялты подала иск в городской суд об освобождении земельного участка под апартаментами в Парковом путём их сноса. Местные власти в своём иске указывали: документы, на основании которых при украинских властях началось строительство, были выданы незаконно, и апартаменты, следовательно, являются самостроем. Упор делался на то, что участок морского побережья, где возведены несколько корпусов «апартаментов», — это оползневая зона.
Среди обитателей апартаментов Паркового популярна версия, согласно которой истинная причина их злоключений — в соседстве с бывшей виллой украинского олигарха, бывшего «хозяина Донбасса» Рината Ахметова. Вилла (расположенная, к слову, куда дальше от берега, чем «апартаменты») занимает территорию исторической усадьбы «Новый Кучук-Кой». Усадьба в полном смысле слова историческая: построивший её в начале XX века императорский чиновник по особым поручением Яков Жуковский принимал здесь художников Серебряного века, скульптор Александр Матвеев установил в имении статуи «под античность», а художник Михаил Врубель украсил скальную арку майоликой «Ангел».
Сейчас бывшая «крымская дача Ахметова», по некоторым данным, сдаётся по 1,65 млн рублей за сутки. Жители Паркового обращают внимание, что эту виллу в 2019 году выкупила компания, которая, как сообщалось, принадлежит ООО «Газпром добыча Оренбург». Аппетиты этой структуры, по данным владельцев апартаментов, не ограничиваются виллой Ахметова, что, по их мнению, стало причиной их проблем. Впрочем, фактов, подтверждающих эту версию, ИА Регнум не получило.
Тезис об оползневой опасности нельзя назвать беспочвенным. Неподалёку от Паркового находится село с характерным названием Оползневое, а в советское время посёлок городского типа Парковое входил именно в состав Оползневского сельсовета.
В целом история «апартаментов» в Парковом выглядит как часть борьбы с самостроями, которую власти Крыма ведут, начиная с вхождения полуострова в состав России. В первые годы после воссоединения спорных ситуаций было немало, сказал ИА Регнум гендиректор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько, хорошо знакомой с ситуацией на рынке недвижимости в южных регионах России.
«В течение примерно пяти первых лет «мелькали» подобные истории, но это было сопряжено, на мой взгляд, с особенностями перехода прав собственности,— рассказывает собеседник ИА Регнум. — Вообще, в развитых курортных зонах России сотни случаев, когда жилые дома и апартаменты строились на участках, для такого строительства не предназначенных, и большинство из них были легализованы через суды».
«Но когда власти взяли курс на наведение порядка в этой сфере, случалось, заставляли сносить за свой счёт, хотя и редко. То есть историй реального сноса и выселения людей, проживавших уже долгое время, мало. В основном это случалось там, где объект ещё не был введён в эксплуатацию», — указал Володько.
«При угрозе жизни и здоровью объект не может быть сохранён»
В пользу того, что постройки в Парковом возведены на оползнеопасном склоне, свидетельствуют две экспертизы, которые представил истец — ялтинские власти.
«Надо понять, каким образом объект строился изначально, — поясняет ИА Регнум юрист, член Московской коллегии адвокатов Павел Ламбров. — Хотя возведение комплекса началось до воссоединения Крыма с Россией, должны были сохраниться соответствующие документы. Есть закон о переходном периоде. Покупка апартаментов осуществляется по договору купли-продажи. А законное право собственности зарегистрировано в Росреестре, и лишить его не могут без судебного решения».
При этом, подчёркивает юрист, важно установить принадлежность земельного участка, на котором выстроено жильё.
Если же граждане стали законными собственниками, то им нужно быть готовыми доказывать это обстоятельство и, возможно, обращаться в суд с иском о признании права на постройку, пояснил Ламбров.
«Но нужно понимать, как оформлены отношения по земельному участку, на котором всё это расположено, —отмечает юрист. — Может быть, застройщик для возведения комплекса заключал договор аренды на этот участок. В договоре, наверное, было предусмотрено целевое использование. Потом, когда объекты построены и введены в эксплуатацию, в договоре аренды должно поменяться целевое использование. Изначальное — для строительства, затем — для эксплуатации».
Ламбров обращает внимание: участки земли под многоквартирными домами (которые по определению подлежат кадастровому учёту) принадлежат собственникам апартаментов или иных помещений в этих домах с момента постановки участка на кадастровый учёт. Это значит, что не требуется обращаться в Росреестр за некими дополнительными действиями, чтобы подтвердить право на участок.
Если же суд принял решение снести объект как самовольную постройку, значит, ситуация, возможно, сложнее, допускает адвокат. При сносе «самостроя» ни на какие компенсации рассчитывать не приходится.
«Сейчас в России всё чётко отрегулировано в этой части, — отмечает собеседник ИА Регнум. — Мы приобретаем жильё по договорам долевого участия с использованием так называемых эскроу-счетов и видим, что происходит с нашими деньгами».
Но случай с апартаментами в посёлке Парковое явно сложнее: люди заплатили деньги застройщику, которого они сейчас, по всей видимости, не могут призвать к ответу.
Более того, ситуация осложняется наличием экспертиз, подтверждающих угрозу оползней в районе расположения комплекса.
«Ни один судья сам такой вопрос решать не будет, он не уполномочен, — поясняет ИА Регнум старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова. — По всем таким делам в обязательном порядке назначается судебная экспертиза. При этом повторная экспертиза назначается очень редко. Для этого действительно должны быть очень веские основания. То есть назначение повторной экспертизы — это уже большое достижение. В данном случае повторная проверка не только была, но и подтвердила выводы первой».
А объекты, сохранность которых стоит под сомнением из-за угрозы оползней, будут однозначно снесены, констатирует адвокат Ламбров. При угрозе жизни и здоровью объект по закону не может быть сохранён в принципе.
Неужели всё так однозначно?
Впрочем, шансом для жителей апартаментов в данном случае могут стать сомнения в достоверности экспертиз, уточняет Гусятникова.
И такие сомнения есть, настаивает в комментарии ИА Регнум почётный судебный эксперт Судебно-экспертной палаты России Валерия Аксёнова. Она провела собственную экспертизу зданий в посёлке Парковое. Но суд не принял проделанную ею работу к рассмотрению, а учёл результаты двух экспертиз, выводы которых указывали на уязвимость объектов.
«Однако экспертизы были очень подозрительные, — утверждает Аксёнова. — Идентичный один в один текст сделан двумя разными экспертами в абсолютно разные периоды времени. На вопрос «Почему ваши экспертизы идентичны, то есть это плагиат на сто процентов?» мне был дан ответ: «Назначайте лингвистическую экспертизу». Конечно, я ходатайствовала о назначении лингвистической экспертизы. Мне было отказано».
При этом общение с авторами экспертиз, как заверяет Аксёнова, вызвало впечатление, что они в принципе не осматривали объект, заключение по которому выдали.
«Ни один, ни второй не смогли даже пояснить, сколько этажей в здании, можно ли перейти из здания в здание по коридору, — рассказывает собеседница. — Я задала вопрос по домам первой линии: «Можно ли перейти из здания в здание?» Ответ: «Да, по коридорам». Но там нет коридоров, соединяющих здания. То есть человек даже не был на месте. Проводилась ли вообще по факту экспертиза, у меня глубокие сомнения».
В рассмотрении экспертизы самой Аксёновой было отказано. По её словам, на том основании, что она якобы является заинтересованным лицом. «Но любой эксперт, нанятый одной из сторон, уже заинтересован, — подчёркивает почётный судебный эксперт. — Ему за это платили деньги, он заинтересован в предоставлении качественной услуги своему заказчику».
Кроме того, по утверждению Аксёновой, директор профильного регионального ведомства по оценке сейсмической и оползневой опасности (ГАУ «КРЦ») Татьяна Горелова указала, что в окрестности полностью разбиты берегоукрепительные морские сооружения. А это, в свою очередь, грозит движением оползней.
«Но у меняопять же вопрос: кто должен следить за берегоукрепительными сооружениями на море? Администрация города Ялты, — рассуждает Аксёнова. — Получается так, что администрация не следит за подпорными стенами на земле, которая принадлежит именно городу».
Справедливость — юридическая и человеческая
Отвечать за всё в итоге приходится простым людям, констатирует судебный эксперт. «Причём выехать они должны за сутки», — говорит собеседница ИА Регнум.
И уж точно скорейший снос апартаментов в Парковом полностью похоронит под их обломками последние надежды жителей на справедливость, указывает Аксёнова.
А ведь среди этих «злоумышленников», едва ли виновных в правовом беспределе, царившем при застройке Крыма в период вхождения в состав Украины, есть в том числе родственники участников спецоперации. Один из них, как утверждает эксперт, погиб при выполнении боевой задачи. Есть и люди, бежавшие из оккупированной украинскими войсками части ДНР.
«Одна семья, Шевченко Ирина и Виталий, бежали из бывшей Донецкой области через Украину в Италию, — рассказывает Аксёнова. — Но их сын-одиннадцатиклассник категорически не захотел жить в Италии. Он сказал: «Я русский и хочу жить у себя на родине».
Они были вынуждены с тремя детьми переехать сюда, в Крым. Приехали в родительские апартаменты. Их сейчас выгнали. Мальчик повернулся к матери и говорит: «Мам, в Италии с нами, русскими, делились кровом, а в России нас выгнали… я не понимаю, кто я тогда — русский или нет».
Среди владельцев апартаментов есть и те, кто оформил собственность до воссоединения Крыма с Россией, но уже тогда был российским гражданином, указывает собеседница ИА Регнум. Есть среди них и граждане Украины, но они боятся приехать в Крым, чтобы как-то отстаивать свои права — автоматически попадут «под каток» украинских спецслужб. «Естественно, никто из них просто физически не может пересечь границу, — говорит Аксёнова. — Они бы с радостью выехали, но не могут попасть на территорию России, боятся даже подписать доверенность».
В свою очередь, адвокат Ламбров отмечает необычность и сложность ситуации, в которой оказались жители Паркового. Вне зависимости от сугубо юридического исхода дела, надо учесть, что люди могут оказаться перед незавидной перспективой оказаться на улице, замечает эксперт. И поэтому ситуация заслуживает внимания властей.
Глава Macon Realty Group Илья Володько полагает, что вообще справедливым решением для собственников объектов, признаваемых сейчас в России самовольными постройками, стало бы что-то вроде амнистии. «То есть всё, что было построено до определённого момента, легализуется, приводится в соответствие всевозможным нормам, чтобы жильё было безопасным, но оставляется как есть», — рассуждает он.
Редакция ИА Регнум выражает надежду, что власти смогут оперативно найти справедливое решение проблемы, с которой столкнулись жители апартаментов крымского посёлка Парковое и которая, не исключено, ещё не раз заявит о себе.