Когда дело доходит до создания предприятия, одним из ключевых моментов, с которым сталкиваются предприниматели и промышленники, является выбор между строительством собственного объекта с нуля или приобретением готового здания производственного назначения. При более детальном погружении в вопрос размещения существует еще ряд вариантов покупки:
- обособленный промышленный участок;
- участок в индустриальном парке под самостоятельное освоение;
- участок в индустриальном парке с подрядом на строительство в формате “Built-To-Suit”;
- готовое здание или помещение в индустриальном парке;
- готовое здание или помещение в иных неспециализированных локациях.
Все варианты имеют свои преимущества и недостатки, и решение в конечном итоге следует принимать, руководствуясь различными факторами, такими как время, стоимость, потребности и долгосрочные цели бизнеса. В этой статье мы расскажем об особенностях строительства с нуля и ключевых этапах этого процесса.
1. Выбор локации
Вне зависимости от рассматриваемого варианта покупки в первую очередь для размещения производства необходимо определиться с локацией. Она должна удовлетворять требованиям бизнеса по ряду общих критериев: транспортная доступность для сотрудников и клиентов, включая доступность общественного транспорта, окружение и соседство с другими предприятиями или рынками сбыта, а также перспективы развития локации, включая разрастание жилой застройки и как следствие изменения пропускной способности существующих дорог.
В целях минимизации рисков для предприятий и контролируемого развития бизнеса в городах выделяют специализированные промышленные зоны и территории, в которых создаются промышленные, индустриальные парки и технопарки, а также особые экономические зоны. Земля в таких локациях как правило сдается в аренду или продается с обязательным подрядом на строительство, в исключительных случаях частные индустриальные парки предлагают к покупке участки в собственность.
2. Выбор участка
Определившись с локацией, при самостоятельном строительстве потребуется глубже погрузится в параметры участка под промышленное предприятие. Нужно изучить градостроительную документацию и разобраться с возможными видами разрешенного использования для конкретного земельного участка, чтобы понять подходит ли он под размещение производства вашего класса опасности или нет и есть ли возможность этот вид изменить. При этом для заводов I,II и III классов найти участок проблематичнее всего.
Параллельно с анализом градостроительных документов, следуют детально изучить сам земельный участок - рассмотреть существующие или возможные варианты подъезда фур и грузовых автомобилей к участку. Предварительно составить схему расположения планируемых объектов на участке, чтобы проверить удовлетворяет ли его форма и размеры требованиям будущего производства и бизнес-процессов. Провести геологические и геодезические изыскания, чтобы определить характеристики грунтов и крутость рельефа для оценки трудоемкости и финансовых затрат на строительство фундамента будущего здания.
3. Смена вида разрешенного использования участка
Земельные участки в промзонах и индустриальных парках предоставляются предприятиям уже с подходящими видами разрешенного использования, позволяющими осуществлять строительство производственных и складских комплексов, а также других промышленных объектов. Но при самостоятельной покупке обособленного участка есть риск столкнуться с необходимостью перевода земли под нужную категорию со сменой вида разрешенного использования (ВРИ). В случае несоответствия ВРИ не удастся получить разрешение на строительство, поэтому критически важно проконтролировать этот момент.
4. Проектирование
Следующим этапом подготовки к строительству станет выбор подрядной организации на проектирование промышленных зданий. Здесь есть два неочевидных ключевых риска. Первый - это получение завышенной стоимости работ при отсутствии опыта и как следствие невозможность самостоятельной оптимизации расценок проектной организации. Второй риск - получить излишне оптимизированный проект, который будет заточен только под определенный технологический процесс. Здание, построенное по такому проекту, будет менее востребовано на рынке в случае продажи. Преимущество самостоятельного проектирования заключается возможности заложить гибкие решения, которые позволят предприятию масштабироваться, а зданию не потерять ценность на рынке. Поэтому крайне важно доверить проектные работы специалистам, дополнительно имеющим опыт как строительства, так и эксплуатации собственных объектов.
5. Коммуникации
Для освоения неподготовленных площадок необходимо полностью проходить процедуру подведения коммуникаций к участку от получения технических условий до строительства и сдачи сетей в эксплуатацию. При рассмотрении таких неподготовленных участков нужно заранее узнать где поблизости проходят центральные коммуникации и есть ли техническая возможность присоединения к ним.
Может оказаться так ,что сети уже работают на пределе и новых потребителей без их реконструкции подключиться не получится. Напротив, в индустриальных и технопарках коммуникации как правило уже подведены и имеют высокий уровень эксплуатационной безопасности, благодаря своей новизне, достаточной пропускной способности и общему запасу по объемам потребления.
6. Получение “Разрешения на строительство”.
После завершения проектирования и решения вопроса с коммуникациями для старта стройки требуется получить “Разрешение на строительство” (РНС). Для этого комплект проектной документации направляется на рассмотрение и в профильные органы исполнительной власти. Процедура проверки длится от пары недель до нескольких месяцев. При этом, если в проекте обнаружится отклонение от строительных требований - нужно будет вносить исправления, что увеличивает срок получения РНС. После завершения проверок на соответствие проекта всем градостроительным требованиям, будет выдано разрешение на строительство. Этот документ позволит приступить к строительству в соответствии с утвержденным проектом.
7. Строительство
На этапе производства строительных работ главная задача - координация большого количества специалистов, как правило, её выполняет генеральный подрядчик. В функции генподрядчика в строительстве входят: общая координация работ по проекту; привлечение компаний-субподрядчиков, ведение с ними договорной работы; определение, какую часть работ поручить тому или иному исполнителю; контроль исполнения обязательств; несение ответственности перед заказчиками и субподрядчиками.
Все эти функции можно осуществить самостоятельно при наличии профильных компетенций в компании. Минуя некоторых посредников и подрядчиков, можно сэкономить на оплате труда и закупке материалов. Но без профессиональных и опытных сотрудников, способных контролировать процесс строительства, увеличивается риск срыва сроков и увеличения затрат на стройку.
Важно отметить, что самостоятельное строительство допустимо при реализации небольших проектов или при наличии соответствующих компетенций и опыта у заказчика. Однако в крупных и сложных проектах, как промышленные здания, необходимо привлечение генерального подрядчика для избегания различных строительных рисков.
8. Ввод в эксплуатацию
После завершения строительства необходимо пройти государственную комиссию и получить разрешение на ввод в эксплуатацию. Дата ввода в эксплуатацию является завершающей точкой всего строительного процесса. Именно этот срок претерпевает критические изменения из-за совокупности отклонений на предшествующих этапах. Поэтому при самостоятельном строительстве дата ввода в эксплуатацию является наиболее непредсказуемой. Это чревато потерей актуальности объекта из-за лага по времени и соответственно финансовыми рисками.
9. Эксплуатация
Может показаться, что на данном этапе работа с объектом сводится к уборке и текущим ремонтам. Но на самом деле в процессе эксплуатации достаточно много времени будет уделяться решению ранее неучтенных в процессе проектирования и строительства проблем. Это могут быть как скрытые дефекты из-за нарушения технологии строительства, так и неудачные проектные решения. Также необходимо учитывать износ не только здания, но и прилегающей территории, подъездной дороги и другой инфраструктуры. Особенно это актуально для объектов на отдельных площадках без управляющей компании, которая бы аккумулировала амортизационные платежи и своевременно выполняла плановый ремонт, как это организовано в промзонах, индустриальных и технопарках.
Краткий вывод
Решение о самостоятельном строительстве промышленного здания или приобретении готового зависит от индивидуальных обстоятельств и приоритетов каждого бизнеса. Строительство имеет преимущества в гибкости и возможности заложения масштабируемости, но требует значительных затрат времени и компетенций в проектировании и строительных вопросах. С другой стороны, покупка готового здания обеспечивает быстрый запуск производства и объективную оценку финансовых затрат при ограниченной гибкости предприятия. Вдумчивая оценка таких факторов, как бюджет, сроки, долгосрочные цели и операционные требования, поможет определить наилучший вариант под определенные бизнес-потребности.
