Друзья, ипотека продолжает пользоваться большим спросом, несмотря на выросшие цены на недвижимость. В этом году ожидается повторение рекорда по выдачам, который был достигнут в 2021 году - около 6 трлн.руб. Из-за перекоса в ценах, покупатели все чаще обращают внимание на готовое жилье.
Но здесь важно адекватно оценивать свои финансовые возможности, тем более, что ставки по ипотеке стали расти. ЦБ поднял ключевую ставку и банки начали поднимать ставки по кредитам, что вполне логично.
Проблемы с платежами по ипотеке не появляются одномоментно. Как правило есть 2-3 месяца, когда происходит накопление проблем, а потом начинаются неплатежи. Если вы видите, что денег стало не хватать, то лучше сразу обратиться в банк за реструктуризацией или кредитными каникулами. В этом случае банку будет легче пойти вам навстречу, т.к. вы будете считаться еще благонадежным заемщиком.
Я хочу рассказать одну историю, когда заемщики не рассчитали своих финансовых возможностей и попали в очень не простую ситуацию.
Как все случилось
Ко мне обратился Борис, который с семьей в 2018 году стал счастливым обладателем новостройки в Коммунарке (Новая Москва)
По нынешним меркам квартира стоила недорого - 6 млн.руб.
На первоначальный взнос у них денег не было и родители им одолжили 400 тыс.руб.
Т.к. они хотели меньше переплачивать, то кредит взяли всего на 15 лет по ставке 10%.
При этом ежемесячный платеж составлял 60 тыс.руб. или 50% от дохода. До момента покупки они арендовали квартиру за 30 тыс.руб., поэтому из-за ипотеки их реальные располагаемые доходы упали на 30 тыс.руб.
Зато Борис с женой понимали, что платят не чужому дяде, а за свою родную квартиру.
Но родная квартира не долго пребыла таковой.
Через год, фирма в которой работал Борис закрылась и он вынужден был начать искать новую работу. Его жена не работала из-за появления ребенка и Борис стал экстренно искать новую работу. Он ее нашел, но доход там был не 120 тыс.руб., а всего 80 тыс.руб. Для Москвы это средняя зарплата, но платеж по ипотеке в 60 тыс.руб. повис тяжелой ношей на семейных финансах.
Борис понимал риски потери квартиры и обратился в свой банк. Но там как-то вальяжно отнеслись к просьбе Бориса -
"у вас же доходы есть, найдите подработку и продолжайте платить" весьма безразлично ответил менеджер по ипотеке, но просьбу клиента.
В общем Борис понял, что от банка особой помощи ждать не стоит и обратился ко мне. Пикантности ситуации добавлял еще и начавшийся рост на недвижимость.
По первоначальным прикидкам Борис с семьей мог потерять до 1 млн. рублей, в случае перехода квартиры в собственность банка. Ситуация в целом была не простая. Перекредитоваться в другом банке не получалось, т.к. Борис только начал работать на новом месте, а для рефинансирования кредита нужен был срок от 6 мес.
Выбор меньшего из зол
Борис с женой уже были морально готовы опять вернуться в арендное жилье, лишь бы платить не более 30 тыс. руб. Такой платеж был им по силам в текущей ситуации.
Но я предложил им продать эту квартиру, но купить в ипотеку новую, так чтобы платеж был в районе 30 тыс.руб. Причем искать мы начали среди залоговых квартир.
При оформлении в кредит залоговых квартир банки более лояльно относятся к клиентам. Так в итоге и получилось. Банк устроило, что у Бориса новая работа и он отработал на ней всего 3 месяца.
На момент совершения сделки размер долга Бориса составлял 5,4 млн.руб., а продал свою квартиру он за 6,5 млн.руб. Поэтому разницу в 1,1 млн. руб. он направил на первоначальный взнос по новому кредиту.
Квартиру они нашли за 5 млн.руб., но уже не в Новой Москве, а в Московской области. При этом сумма кредита была 3,9 млн.руб.
При ставке в 7% размер платежа составил как раз 30 тыс.руб.
Надо сказать, что банк оформил все довольно быстро, т.к. этим вопросом занималось специальное подразделение по продаже залоговой недвижимости, а не обычные ипотечные менеджеры.
Для банка эта схема тоже оказалась выгодной, т.к. он без просрочек закрыл действовавший кредит и скинул с баланса залоговую квартиру. В общем одной сделкой сразу "убил 2-х зайцев".
Да, Борис с семьей переехал в более далекую от Москвы квартиру, но это было меньшее из зол. Все-таки не стоит оформлять ипотеку с платежом более 30% от доходов. Ведь доходы могут не только расти, но и падать со временем. Так и случилось у Бориса. Но он вовремя начал действовать и вышел из ситуации с минимальными потерями. Но лучше конечно подобных ситуаций не допускать.
