Молодежь может смело копить на первоначальный взнос по ипотеке: государство будет компенсировать половину стоимости аренды, заявили в Минстрое. Идея отличная, но какие подводные камни? Как может выглядеть эта программа и как устроено субсидирование аренды жилья в других странах?
Только потенциальным заемщикам до 35 лет
На прошлой неделе Минстрой предложил субсидировать молодым людям до 35 лет половину стоимости аренды жилья. Правда, не всем, а лишь тем, кто копит на первоначальный взнос по ипотеке для покупки квартиры в новостройке.
Как будет выглядеть программа — пока вопрос. Но уже известно, что субсидировать аренду государство будет до тех пор, пока человек не накопит на первоначальный взнос. Ожидается, что программой воспользуются больше 300 тыс. человек.
Как может выглядеть программа?
Циан.Журнал спросил у экспертов, как могла бы выглядеть такая программа.
Срок накопления стоит ограничить — скажем, пятью годами, считает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village Vertical. При этом позволить молодому человеку самому решить, какую именно сумму он хочет накопить в качестве первоначального взноса.
На протяжении пяти лет участник программы платит арендодателю половину стоимости аренды, а вторую половину, которую ему компенсирует государство, кладет на накопительный счет. Если срок истек, а участник программы не взял ипотечный кредит, программа прекращается и государство забирает обратно потраченные на компенсацию аренды деньги с его счета.
С таким вариантом работы программы согласна Татьяна Решетникова, замруководителя ипотечного департамента компании «Этажи». Но идеальным вариантом накопления на первоначальный взнос она видит вклад под проценты.
«Регулярность внесения средств дает опыт ежемесячного обслуживания ипотечного кредита, своеобразная тренировка, — говорит эксперт. — И также будет показательной для банков, когда они будут оценивать риски платежеспособности заемщика. Если внесение платежей нерегулярное, то в будущем банк сможет компенсировать риски, сделав выше первоначальный взнос и ставку. А для добросовестных участников, наоборот, снизить требования».
Слабые места программы
Кажется, программа со всех сторон позитивная. Но сложности не исключены. Например, если доход ее участников будет ограничен (а это вероятно), это может стать причиной для перехода на серые зарплаты, отмечает Татьяна Решетникова.
Еще один аргумент против ограничения дохода участников — отсутствие стимула для развития самозанятости и предпринимательства. Договор аренды для участия в программе должен быть составлен по всем правилам, что может заставить выйти из налоговой тени некоторых арендодателей и повысить стоимость аренды в целом по рынку. Хотя такое повышение и не будет значительным.
Третья сложность — необходимость оплачивать ипотеку и аренду после покупки квартиры в новостройке. Хорошо бы, чтобы в период строительства дома платежи были сниженные, предлагает Александр Терентьев. А сама программа компенсации аренды должна действовать не до получения ипотеки, а до подписания акта приема-передачи квартиры.
А как действуют похожие программы в других странах?
Испания
Программа для молодежи по субсидированию аренды есть в Испании. Правда, действует она не для тех, кто копит на первоначальный взнос, а для испанцев, получающих низкую зарплату.
Ставки аренды жилья в стране в последние годы выросли, и в январе 2022 года Совет министров ввел Bono Joven de Alquiler — Молодежный арендный бонус. Он действует с 1 января 2023 года и составляет €250 в месяц. Получить его могут испанцы в возрасте от 18 до 35 лет, если их годовой доход ниже €23 725 (это €1977 в месяц).
Стоимость аренды квартиры или дома не должна превышать €600 евро в месяц, аренды комнаты — не более €300. Получать помощь можно в течение двух лет с момента одобрения субсидии.
Обязательное условие — не получать других субсидий и пособий, размер которых превышает 40% стоимости аренды жилья.
В каждой автономии введены свои сроки подачи заявок. Например, в Каталонии уже принимают заявки, а в Наварре и Стране Басков пособие выдавать не будут. Но в этих провинциях работают свои программы, помогающие молодежи арендовать жилье.
Южная Корея
Есть похожая программа и в Сеуле. Она действует именно в столице страны: здесь застройщики возводят дома, которые первые годы предназначены для аренды молодыми специалистами. Через восемь лет они могут продать эти квартиры как вторичное жилье.
Правда, под условия программы подходит не каждое жилье, а только социальное, участвующее в программе.
Сингапур
В Сингапуре дают субсидии молодым семьям с детьми, которые арендуют жилье и планируют в перспективе купить собственное. Совет жилищного строительства и развития предлагает программу «Новый старт жилья». По ней можно получить субсидию в размере до 50 тыс. сингапурских долларов (3,1 млн рублей).
Также Совет жилищного строительства фиксирует арендную плату тем, кто внес первоначальный взнос для покупки собственной квартиры в строящемся доме.
США
В США стоимость аренды субсидируют арендаторам с низким доходом. В каждом штате свои условия и свой порог дохода. Но есть общее условие: арендовать можно не любое жилье, а только то, что участвует в программе. На помощь в аренде выделяются в том числе и жилищные ваучеры.
Казахстан
В стране действует программа субсидирования арендного жилья: покрывается до 50% арендной ставки. Условия для получения: на каждого члена семьи приходится меньше одного прожиточного минимума на протяжении последних шести месяцев, а семья поставлена на учет в качестве нуждающейся в жилье. В приоритете — многодетные и семьи, воспитывающие детей-инвалидов.
Стоимость аренды тоже ограничена (зависит от города). Так, для жителей Алматы предел стоимости аренды 1 кв. м жилья — 3108 тенге (примерно 590 рублей). Соответственно, семья из трех человек может найти себе арендное жилье стоимостью в пределах 124 320 тенге (23,6 тыс. рублей).
