Часть 1.
Крайне глубокое погружение, при рассмотрении ситуации по спору арендатора-общества с администрацией, продемонстрировал ВС в одном из своих последних определений. Дело №А41-42428/2019.
Позволю себе привести ряд нормативных выкладок, собранных ВС в одном акте, которые очень важны, как при рассмотрении потенциала деятельности на земельном участке с оценкой рисков, так и для последующего анализа хода судебных тяжб с муниципалитетами, в случае разногласий по условиям договоров аренды земли:
- В соответствии с п. 1 и 4 ст. 421 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).
- Условия договора, по которым у сторон имеются разногласия, определяются в соответствии с решением суда (п. 1 ст. 446 ГК). Суд должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами.
- Использование арендованного имущества, в том числе земельного участка, должно осуществляться арендатором в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК). При заключении договора строительной аренды собственник должен вполне определенно выразить свою волю на предоставление земельного участка в аренду для возведения строений конкретного типа.
- Собственники и иные владельцы земельных участков обязаны использовать их в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст. 1,7,42 ЗК).
- Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти в сфере земельных отношений (абз 4 п..2 ст. 7 ЗК).
- Понятие территориальных зон, то есть зон, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты (градостроительное зонирование) регламентируется ГрК РФ (п.7 ст.1 ГрК).
- Границы территориальных зон устанавливаются на карте градостроительного зонирования, а виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства указываются в градостроительном регламенте. Карта градостроительного зонирования и градостроительные регламенты входят в состав правил землепользования и застройки. Правила землепользования и застройки, в т.ч., включают в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами (ст. 30 ГрК РФ).
- Арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием, с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов (пп.2 п.1 ст.40 и п.1 ст. 41 ЗК РФ).
- Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства (ч.1 ст. 36 ГрК РФ).
- В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (п. 2 ч. 6 ст. 30 ГрК РФ).
- Одной из составляющих градостроительного регламента являются предельные параметры разрешенного строительства и реконструкции объектов капитального строительства, которые включают в себя в том числе предельное количество этажей или предельную высоту зданий, строений, сооружений (п.3 ч.1 ст. 38 ГрК РФ).
- Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов (ч.3 ст. 37 ГрК РФ).
- Разрешенное использование земельных участков, установленное до дня утверждения в соответствии с Земельным кодексом классификатора видов разрешенного использования земельных участков, признается действительным вне зависимости от его соответствия указанному классификатору (ч. 11 ст. 34 Закона №171-ФЗ). Новый классификатор видов разрешенного использования земельных участков от 10.11.20г - Классификатор № П/0412.
- П.3 ст. 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
- В отличие от собственника арендатор, при использовании земельного участка, ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка.
- Внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности, в целях строительства.
- При заключении договора аренды земельного участка для завершения строительства, вид использования такого участка должен предусматривать возможность завершения строительства существующего объекта недвижимости, для возведения которого данный участок был предоставлен изначально.
- В случае изменения градостроительного регламента, земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, в которых использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия (ч. 8 ст. 36 ГрК и ч. 4 ст. 85 ЗК РФ).
- Основанием для внесения изменений в сведения ЕГРН о видах разрешенного использования, установленного ранее уполномоченным органом и отраженных в ЕГРН участка, может явиться только принятие решения таким уполномоченным органом о приведении существующего вида разрешенного использования земельного участка в соответствие с действующим классификатором.
Изучите и используйте в работе.
#аренда_земли #публичная_земля #споры_муниципалитет #Договор_аренды #риски
