Не секрет, что девелоперы за 3 года подняли цены на новостройки практически в 2 раза.
Собственно к скачкам цен и к инфляции мы привыкли. Выработали иммунитет и спокойно созерцаем калейдоскоп сменяющихся ростом циферок.
Но, тем временем, сформировался новый тренд - застройщики принялись подминать весь рынок недвижимости под себя!
Для чего и чем это грозит?
Пока действовали льготные программы ипотечного кредитования, ситуации оставалась более менее нейтральной.
Работы хватало всем. Существовала имитация конкуренции. И крупным девелоперским компаниям, и мелким, и агентствам недвижимости работы хватало.
Понятно, что топ-менеджмент компаний-лидеров прекрасно понимал - льготные программы не вечны, а сбережения населения стремительно истощаются.
Маржинальность в 150℅ дала застройщикам возможность нагулять жирок и отложить в запасы неприлично много денег. На черный день.
А вот у мелких компаний и агентств недвижимости черный лебедь впереди.
Прилетит вероятнее всего в первом полугодии 2024 года.
Обязательными условиями должны стать - сохранение космически высоких цен на новостройки и повышение первоначального взноса по ипотечных займам до 30℅.
Что будет?
Массовые банкротства агентств. Десятки тысяч риэлторов останутся без работы.
Почему заголовок статьи звучит - Девелоперы подгребают рынок под себя?
А потому, что действительно подгребают.
Тут и M&A (слияния и поглощения) сделки и создание собственных франшиз.
Например, ГК "Самолет" выкупил за несколько миллиардов рублей ГК МИЦ. По объему контролируемого рынка он теперь на шаг приблизился к лидеру московского рынка - ГК ПИК.
И это не все. Тот же ГК "Самолет" показал всем застройщикам пример, как зайти в ранее не интересную для девелоперов сферу вторичной недвижимости.
В конце прошлого года была запущена франшиза - "Самолёт плюс".
К июню 2023 года она успешно агрегирует в себя агентства недвижимости по всей стране.
Спецы в риэлторском бизнесе прекрасно знают такие сетевые структуры, как Перспектива 24 и Zoltor 24. И теперь Рим Хасанов и Алсу Галямова со своими сетями агентств работают под вывесками Самолет плюс.
Ранее известные почти всей стране бренды размылись, став одним Самолётом. Сразу возникает вопрос, стоила ли для них игра свеч? Ведь в рекламу и узнаваемость имени вложены многие миллионы рублей!
Вероятно да. Прошлый год и околонулевые ипотечные программы дали агентствам недвижимости хороший профит с продаж новостроек Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга. Именно по объектам ГК Самолет.
В 2023 году новостройки недоступны для для мелких игроков рынка. По условиям ГК Самолет - либо покупаешь их франшизу (весьма скажем недешевую) и продаешь новостройки Самолета, либо не покупаешь франшизу и права продавать квартиры в двух столицах не видать, как своих ушей.
Больше всех в выигрыше понятно франшизодатель, его продукцию продвигают по всей стране, шире реклама, более узнаваемый бренд. И за это ГК Самолет ещё и получит оплату от покупателей франшизы.
Достаточно крупные агентства, итак бывшие на вершине пищевой цепочки не зря объединяются.
Все прекрасно понимают, какие перемены скоро произойдут на рынке недвижимости и готовят себе более надежную платформу для защиты от кризиса.
Синергетический эффект от объединения с одним из крупнейших девелоперов страны позволит пройти шторм с минимальными потерями. Вернее с более низкой прибылью.
А вот мелким частным риелторским агентствам грозит банкротство.
Официальные источники пишут, что на рынке недвижимости дела хороши. Сделки идут, пусть и на немного сниженных обортах.
Возможно в Москве, Питере и Краснодаре это так.
Однако, давайте будем честными до конца. Эти три региона - отдельные государства в государстве. Так было всегда с 1991 года. И так будет ещё неопределённое время.
Чтобы понять, как самом деле живут агенты, просто побеседуйте с риелторами в среднестатистических регионах.
Картина откроется печальная. В мае был видимо последний всплеск продаж/покупок перед изменением условий выдачи ипотечных кредитов (в части повышения ПВ до 20℅ с 1 июня 2023 года).
Сейчас же, в июне, наблюдается явный штиль. Любой покупатель на вес золота. Ибо их попросту нет.
При этом продавцов - пруд пруди.
Со слов действующих агентов по недвижимости, по объявлениям с ценниками, как в прошлом году, отклики отсутствую от слова совсем. Абсолютно.
Небольшой интерес начинает появляться лишь после очень серьёзной коррекции объявления вниз по цене. И опять же, это не чётко определившиеся с желанием купить, а лишь единичные интересующиеся и продолжающие торговаться потенциальные покупатели.
Число сделок однозначно упадет по итогу месяца до критических уровней.
Общий вал сейчас едва перекрывает финансовые затраты агентств - аренда, зарплаты окладников, хознужды, канцтовары. Чистая же прибыль стремительно приближается к нулевой отметке.
Стоит ситуации ещё чуть ухудшиться и агентствам, как юрлицам придется работать в минус, с покрытием разницы за счет привлечения кредитов. А вот это - уже опасная тенденция! Через несколько месяцев в таких условиях начнутся первые банкротства. Дальше - больше.
Хотя, стоит понимать, что средним и мелким девелоперским компаниям похоже уготована такая же участь. Банкротства!
Крупняк начал спасаться заранее - объединяет усилия, диверсифицирует продуктовые линейки. Задействует все возможности.
Через пару-тройку лет, после очишения сферы недвижимости от слабых компаний, на рынке останутся только акулы бизнеса.
И вокруг никаких конкурентов. Снизятся ли тогда цены? Вряд ли.
Хочу подчеркнуть - описанное выше - это худший сценарий. Пока ситуация тяжелая, но не перешагнула границу критической.
При оптимистичном же сценарии рынок нормализуется через пару лет. Потери среди игроков будут, но приемлемые. Сохранившаяся конкуренция заставит цены снизиться.
