При общении с нашими читателями, клиентами довольно часто слышишь истории о том, как люди «попадают на долги», покупая, получая в наследство или доли в имуществе, квартирах, домах. Причем чаще всего такого рода неприятности случаются в сделках, когда вроде бы продавец или владелец квартиры не вызывает никаких сомнений и даже более того - является близким или дальним родственником.
Мы не раз приводили примеры судебных историй о подобных вещах (см. https://dzen.ru/a/ZBe31WPNISDc-Jtz), и теперь решили опубликовать статью, которая поможет раскрыть важные нюансы того, какие долговые риски существуют при сделках с недвижимостью, и как этого можно избежать.
Вместе с наследуемой квартирой заодно и долг «в подарок»
При наследовании квартиры, согласно существующему законодательству, наследнику переходят не только все права пользования и распоряжения квартирой, но и все те долги, которые числятся за данным имуществом и его бывшим хозяином. Как правило, это не только долги по коммунальным платежам и налогам, но и долги по кредитам (особенно, если квартира была предметом залога у кредитора, банка).
Какие тут могут быть сценарии работы с долгами:
- Вариант первый – наследники все прекрасно знают о кредитной истории наследодателя и добровольно и сознательно принимают на себя все долговые риски при получении в наследство недвижимости.
- Вариант второй - наследники не хотят или не имеют возможности погасить долги по наследуемой квартире и заблаговременно отказываются (письменно ) от принятия наследства.
- Вариант третий (самый печальный)- наследники принимают наследство, вступают в законные права владения квартирой и тут «всплывают долги. Отказаться от наследства уже не получится и придется оплачивать долг. Чтобы избежать такого долгового варианта, перед тем как принять наследство, рекомендуется супругам заключить брачный контракт и подстраховаться тем, что наследуемое имущество переходит в статус личного одного из супругов. Если и будут взыскивать долги по наследуемой квартире принудительно, то основное имущество семьи будет сохранено, находясь в личной собственности супруга, который не обременен наследственными долгами. (см. https://dzen.ru/a/ZIVIJYzeGhE3HSoI).
Кроме этого следует помнить, что не все долги переходят вместе с имуществом от наследодателя к наследникам. Такие долги как алименты, штрафы, судебные иски по возмещению причиненного вреда здоровью третьим лицам (например, при ДТП) и пр. являются личными долгами или обязательствами, т.е. третьим лицам не передаются.
Супруг должником оказался вдруг
Нередки ситуации с долгами, которые приобретается при заключении брака между супругами или в период их брачного союза ( как было кем –то из классиков точно подмечено, что хорошее дело браком не назовут). Например, супруг предприниматель и у него возникли проблемы с бизнесом или не дай бог кто-то из супругов попал в ДТП и теперь вопрос стоит о выплате долгов и \или компенсации ущерба.
(см. https://dzen.ru/a/ZG2ShdQkJTiBHCfj).
Если личного имущества такого супруга - должника для покрытия всей суммы долга будет недостаточно, то пострадавшая сторона может обратить взыскание для компенсации ущерба на совместную собственность семейной пары. При этом в состав такого имущества входит все то, что записано даже на одного из супругов.
Также бывают ситуации, когда взыскание может быть обращено на имущество одного из супругов приобретенное им до заключения брака. К примеру, до регистрации брака супруга заключила ДДУ на приобретение квартиры в новостройке. Однако квартира была зарегистрирована как собственность уже после ее замужества. Значит, такая квартира будет считаться совместной собственностью.
(см. https://dzen.ru/a/ZDY20jBo1Qyei8TF).
При разбирательствах в суде, о том на какую долю имущества супругов может быть обращено долговое взыскание могут быть следующие варианты:
- в общем имуществе супругов определяется и выделяется доля супруга - должника и уже на эту часть обращается взыскание
- если квартира является совместной собственностью, и она будет рассмотрена судом как единственное жилье у семьи (т.е. его не могут отобрать приставы), то взыскание может обращено на другое имущество одного из супругов (например, на машину дачу, гараж или банковский депозит).
Действенной мерой по защите совместного имущества супругов в подобных ситуациях с долгами, опять же можно эффективно использовать опцию брачного контракта (мы в блоге подробно рассказывали о полезных свойствах брачного договора).
В нем можно прописать, что каждый супруг отвечает по своим долгам и только своим личным имуществом. Кроме этого, рекомендуется сразу определить, какое именно имущество является личным, а какое — общим, т.е. лучше всего составить детальный список.
Квартира с коммунальными долгами
Часто встречающийся случай, когда приобретается квартира с неоплаченными долгами. Знал или не знал покупатель о таких долгах - придется ему их все равно платить. Единственное что может помочь – это обращение в суд с иском о взыскании суммы долга с нечестного продавца, но только после оплаты всего долга. (см. https://dzen.ru/a/ZCZ1n-H6fyhkfou_).
Для нейтрализации подобных рисков в сделках с недвижимостью, в частности в ДКП, рекомендуется сделать оговорку типа «продавец заверяет, что не делал незаконных перепланировок, у него нет долгов по налогам и коммунальным платежам, на квартире отсутствуют обременения».
Если продавец нарушит это данное письменно обязательство, то в этом случае суд встанет на сторону пострадавшего покупателя вплоть до того, что сделка может быть отменена и ДКП признан ничтожным.
Еще один нюанс, связанный с чужими квартирными долгами - это покупка квартиры у собственника со статусом личного банкротства или по которому открыто судебное производство по взысканию долгов. В таком случае арбитражный управляющий, кредиторы или ФССП могут признать сделку недействительной или фиктивной. Добросовестный покупатель может легко лишится приобретенной недвижимости. (см. https://dzen.ru/a/ZD9-MuIj3HP2u58E).
Здесь единственным вариантом избежать неприятностей – это проверка контрагента по сделке на предмет банкротства, например, с помощью сайта « Федерального реестра сведений о банкротстве». https://bankrot.fedresurs.ru/
Еще один вариант получить квартиру с догами «в нагрузку» - это покупка или приобретение недвижимости, на которую имеются какое- либо обременения - ипотека, арест имущества и пр. (см. https://dzen.ru/a/ZDCqALKD3l-dG_wy).
В идеале все эти сведения должны указываться в выписке из ЕГРН. Однако следует помнить, что с 1 марта (см. https://dzen.ru/a/ZABhindY1CQNFcN2) существуют ограничения на предоставление данных по выписке ЕГРН для третьих лиц, а также и тот момент , что выписка может быть сфальсифицирована, не актуальна на момент сделки и т.п.
Здесь единственное, что можно порекомендовать - тщательно провеять собственника квартиры на предмет наличия обременения. Помимо ЕГРН это можно ещё сделать с помощью соответствующих информационных ресурсов
P.S. Если Вам нужна помощь в покупке, продаже или обмену недвижимости в Москве, Московской области и за рубежом, помощь юриста, оформление ВНЖ, ПМЖ, открытие счетов или фирм,
надежный управляющий или просто совет по недвижимости.
Вы легко меня найдёте на просторах интернета.
Приглашаются к сотрудничеству партнеры: агентства недвижимости и риэлторы, юристы, застройщики, журналисты.
Контакты: Офис «Центральный» 8 (499) 391-57-83; 8 (968) 404-10-30
125375 г. Москва, ул. Тверская, д. 18к1
Режим работы: пн-пт 9:00-21:00, сб 10:00-20:00
телеграмм канал: https://t.me/Rieltor_rysakov_msk
На карте: https://yandex.ru/maps/org/rieltor_rusakov_v_a_/169946487069/
my@v-rusakov.ru
сайт: https://rieltor-rusakov.ru/
ВК: https://vk.com/uslugi_rieltor
ОК: https://ok.ru/n.stolitsy4993915783
#Риэлторэкспертпонедвижимостирусаков #экспертпонедвижимостирусаковвиталий
#риелтор #брокер #московская #купитьквартиру #агентствонедвижимости #продатьквартиру #сделка #недвижимость
