Ко мне периодически обращаются за советами формата "куда вложить деньги". И часто звучат 2 варианта выбора - купить квартиру на сдачу или разделить деньги на несколько вкладов и отнести в банки. Я не даю каких-то конкретных инвестиционных рекомендаций, но могу поделиться своим мнением по этому вопросу.
Недавно ЦИАН опубликовал свежую статистику, по данным которой сдавать квартиры опять оказалось менее выгодно, чем просто положить деньги на депозит. Эксперты подсчитали, что в мае 2023 года доходность от сдачи однушки составляет в среднем 5,6% годовых при ставках по вкладам в среднем выше 7%.
Означает ли это, что покупать квартиры под сдачу глупо и всем срочно надо бежать в банк? Нет, потому что всегда в таких вопросах есть куча нюансов. Не устаю повторять: в вопросах финансовой грамотности часто нет правильного ответа, поэтому и тема такая сложная.
Так что за нюансы в этом случае?
✔️Доходность по инструментам просчитывается по прошлым периодам, а не по будущим. А покупая квартиру или размещая средства на вклад, мы ориентируемся на будущий доход. Но не можем предсказать ни стоимость аренды, ни % по вкладам через год и тем более через 5 лет.
✔️Недвижимость может дорожать, например, за последние 4 года цены очень сильно выросли. Если человек сдавал квартиру, а потом продал, он сначала получал доход от съемщиков, а потом зафиксировал прибыль от разницы цен. Но некоторые считают свою доходность вместе с ростом цен, хотя продавать не планируют. Если предполагается получение регулярного дохода со сдачи без продажи, то получается, что важна не цена квартиры, а цена аренды.
✔️Ставки по вкладам очень сильно могут колебаться даже внутри периода года в 3-4. Вспомните: до пандемии доходность по депозитам в России опускалась до 5-6%. В начале пандемии % взлетали до 20, как и после начала СВО. Но на короткий срок. Сейчас, наверное, самые высокие ставки находятся в районе 8-9%. И если по прошлым периодам можно посчитать среднюю доходность даже с учетом скачков, то по будущим - нет.
✔️Сдача квартиры в аренду требует дополнительных расходов на ее оснащение и поддержание всего содержимого в нормальном состоянии. А еще придется общаться с жильцами и решать их проблемы по квартире. То есть нужно тратить время либо делегировать это кому-то. Амортизация квартиры снижает доходность со временем. Либо потрепанный объект дешевле сдается, либо нужно докладывать деньги на обновление. По сути эти средства вычитаются из дохода от сдачи, потому что они не остаются у владельца недвижимости.
✔️При этом недвижимость - один из самых консервативных и надежных инструментов. Даже при распаде СССР люди остались при своих квартирах в соцнайме, хотя сбережения в Сбербанке тогда сгорели. Низка вероятность настолько значимых событий, как распад государства. И все же она не нулевая. По моей оценке, в случае прямо жутких экономических и политических катастроф быстрее перестанут выдавать страховки по вкладам от АСВ, чем начнут продавать недвижимость.
✔️Но вклад можно быстро закрыть и забрать деньги. А с квартирой получение живых денег дольше. А если средства нужны срочно, то придется продавать с большой скидкой, которую тоже надо вычесть из доходности, если мы будем ее считать по годам.
Если говорить о моем мнении, то я считаю, что оба вараинта вполне ОК для инвестиций, оба - со своими плюсами и минусами. И недвижимость на сдачу, и вклады - инструменты с низким риском, поэтому доходность у них тоже невысокая.
