Александр Чистов, юрист, руководитель юридической компании «Чистов и партнеры»
Только за 2022 год, по данным Судебного департамента при Верховном суде РФ, было рассмотрено 11 965 дел о признании права собственности на самовольные постройки. Проблема актуальная как для граждан, так и предпринимателей. Российское законодательство за последние 20 лет претерпело огромные изменения. Значительная часть нежилых объектов недвижимости была построена еще в советские времена. Другие строились в период турбулентного изменения российских законов. Сплошь и рядом предприниматели приобретают друг у друга объекты, которые ранее до них достраивались, перестраивались, реконструировались без каких-либо документов. Установить кто и когда совершал эти строительные работы можно не всегда.
Часто предприниматели осуществляют «на скорую руку» строительство производственных объектов на своих земельных участках, чтобы по-быстрому закрыть потребность в производственных мощностях. При этом не торопятся узаконить постройку. Продать такой объект практически невозможно. Иногда, конечно, можно, но с существенными финансовыми потерями. Бывают примеры, когда нарушения совсем незначительны и вызваны техническими причинами, например, фундамент объекта был неправильно посажен на земельный участок, в результате чего расстояние до границы участка составило не 3 м, а, например, 2,9 м. Рано или поздно вопрос о приведении в порядок документов встает ребром.
Практика по подобным делам многогранна и неоднозначна. С учетом актуальности темы Верховный суд РФ в 2022 году утвердил «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольными постройками». В нем он не только систематизировал ранее сформулированные позиции, но и взял, по нашему мнению, тенденцию на сохранение и узаконение самовольных построек.
«Гладко было на бумаге, да забыли про овраги»
На ряде позиций остановимся подробней:
1 В нашей практике множество случаев, когда застройщик пытается узаконить существующую постройку – обращается за получением разрешения, но получает формальную отписку администрации. Причины отказа могут быть несущественными или надуманными. Можно оспорить отказ в выдаче разрешения в суде. Но администрация вновь выдает отказ, в котором будут указаны другие, вновь придуманные мотивы или переформулированные старые. Эта переписка может тянуться бесконечно.
В этой связи нельзя не упомянуть правовую позицию, согласно которой иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению, если единственным признаком самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство, к получению которого лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры.
Так, по одному из дел суды нижестоящих инстанций занимали позицию уполномоченного органа, который просил снести самовольно возведенное нежилое строение без получения разрешения. Кассационная инстанция заняла позицию застройщика, который представил доказательства неоднократного обращения к уполномоченному органу с целью получения разрешения на строительство, и отменила состоявшиеся решения.
2 Несущественные нарушения, допущенные при строительстве объекта, также не могут служить безусловным основанием для признания здания самовольной постройкой. Все мы понимаем, что стройка — дело не простое и факт всегда отличается от плана. Как говорится: «Гладко было на бумаге, да забыли про овраги».
По обстоятельствам дела, застройщиком был нарушен нормативный отступ относительно границ смежного земельного участка и на 4 кв.м превышена площадь застройки сверх разрешения на строительство, в результате чего жилой дом приобрел признаки самовольной постройки.
Отказывая в удовлетворении требований администрации, которая просила снести дом, и одновременно удовлетворяя требования застройщика о признании права собственности на данный объект, суд указал, что снос объекта самовольного строительства является крайней мерой гражданско-правовой ответственности, а устранение не должно создавать дисбаланс между публичным и частным интересом, приводящим к нарушению устойчивости хозяйственного оборота и причинению несоразмерных убытков.
3 При рассмотрении дел суды стали учитывать возможность приведения здания после реконструкции в первоначальный вид и выносить решение с альтернативным исполнением.
Так, в одном из дел, ответчик без разрешения на строительство реконструировал принадлежащий ему на праве собственности жилой дом, расположенный на земельном участке, имеющем вид разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», в нежилое здание — магазин.
Суд первой инстанции удовлетворил требование уполномоченного органа о сносе объекта, однако, с ним не согласилась апелляционная инстанция, которая обратила внимание на представленную ответчиком проектную документацию, предусматривающую реконструкцию самовольной постройки, а также на заключение эксперта, согласно которому реконструируемый объект можно привести в первоначальное состояние. В итоге ответчика обязали в течение года снести здание или в течение двух лет произвести приведение самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями.
4 Нежилые объекты, построенные до 1 января 1995 года, не могут иметь статус самовольных построек. На подобные объекты можно признать право собственности, в том числе в порядке приобретательной давности. Поскольку, согласно ГК РСФСР 1964 года, положения о самовольных постройках которого применялись до 1 января 1995 года, самовольными признавались только жилые дома (дачи), построенные гражданами. Вместе с тем важно также учитывать, что нежилое здание в любом случае должно быть возведено без нарушения строительных и градостроительных требований и не должно создавать угрозы жизни и здоровью граждан.
Компетентные, ответственные, честные
Категория споров, связанных с самовольными постройками, относится к особо сложным делам, требующим детальной проработки стратегии. Работа по подобным делам осуществляется совместно с проектировщиками и кадастровыми инженерами. В этой связи для наиболее эффективной защиты интересов целесообразно обратиться за помощью к профессиональным юристам, к которым относится и Юридическая компания «Чистов и партнеры». Мы — компетентные, ответственные, честные! Обращайтесь — поможем в любой ситуации!
