Вопрос из комментариев.
— Спасибо за интересные кейсы! Можете ли рассмотреть риски покупки разделённых апартов?
Насколько можно брать апарты, которые разделили из одного апарта в два?
Итак, оценки рисков разделенных апартаментов
— Апарты могут находиться в жилом здании, в нежилом здании, которое находится на участке с видом разрешённого использования для размещения гостиницы и подобного и другие виды разрешённого использования земельного участка для нежилых зданий.
Нежилые здания, которые расположены на участках для размещения гостиницы - это единственный вид жилых зданий, где разрешено проживание людей.
Здесь могут быть следующие риски:
в ЖК бизнес- класса, в ЖК элит- класса такие апартаменты бывают часто - соседи могут быть против того, чтобы рядом с ними апартамент делился на несколько маленьких, они не хотят жить рядом с «Шанхаем», это первое.
Второе - могут не хотеть, чтобы эти помещения сдавались «в посутку», соответственно возможны разного рода иски от других собственников.
Перспектив у таких исков очень и очень немного, однако риск того, что объект может надолго зависнуть в судах, существует. И этот риск надо учитывать.
С нежилыми зданиями, которые не предназначены для проживания людей существует риск, что раздел таких зданий для проживания могут отменить. Сейчас эти риски больше гипотетические, но примерно год назад по рынку ходил кипеш, что большие застройщики, которые занимаются строительством (не разделом апартаментов из зданий, для этого не приспособленных, а строительством), вроде бы инициировали иски, и часть документации по разделу была отозвана. Но там делили производственные здания, какие-то лаборатории, заведомо не предназначенные даже для размещения офисов.
А если апартаменты располагаются в жилых домах?
Здесь люди тоже могут быть против того, чтобы использовали их общее домовое имущество. Или общее имущество собственников многоквартирного дома.
Например, разделили апартаменты, подвели к каждому апартаменту трубы по подвалу, но ввиду того, что коммуникации являются общедомовым имуществом, собственники могут быть против.
Знакомый занимался разделом торговых помещений на первых этажах жилых домов и для этого переделывал все оконные проемы во входные группы. Юристы, которые входили в правление дома, предъявили ему иск, отменяли решение о разделе, потому что там все делилось по решению суда.
За счёт того, что части стен, расположенных под оконными блоками, являются общим имуществом собственников многоквартирного дома, чтобы выделить эти куски, нужно собирать общее собрание.
Если так называемые апартаменты находятся в цокольных, подвальных или чердачных этажах, а также консьержных помещениях, которые по факту могут быть признаны общим имуществом собственников многоквартирного дома, то при наличии инициативной группы и отзывчивой аудитории собственников, которые быстро собирают собрания, нанимают юристов, скидываются, у них есть достаточно серьёзные перспективы высудить помещения, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома. Это подвалы, проходящие там коммуникации и так далее. По сути подвал может быть оформлен в чью-то собственность, но по факту в многоквартирных домах он является общим имуществом, так как там проходят коммуникации, являющиеся общим имуществом собственников многоквартирного дома.
То есть казусов здесь много, при наличии воли и соответствующей юридической поддержки можно добиться больших успехов. То же относится и к мансардам.
Чтобы избежать рисков, связанных с возможными исками от других собственников, надо каким-то образом забраться в чат собственников этого дома. Там они обычно очень живо обсуждают, чем недовольны, не хотят Шанхай и тому подобное. В этих чатах обычно координируются и какие-то иски.
Все остальные риски связаны с обычным оборотом недвижимости - это возможность признания сделки недействительной, риски истории перехода права, риски, связанные с будущим банкротством, дальше все более-менее стандартно.
