Каждый месяц мы платим по присланному коммунальщиками счету. Но если с коммунальными услугами все более или менее понятно, то строка «Содержание жилого помещения» может вызвать вопросы. Разбираемся, что это такое
Коммунальные и жилищные услуги — не одно и то же. Плата за содержание жилого помещения никак не связана с тем, сколько воды или электроэнергии жильцы квартиры израсходовали за месяц. К этим услугам относится все то, чем собственники пользуются на общих основаниях: уборка подъезда, ремонт кровли, услуги консьержа или плата за систему видеонаблюдения. Эти платежи считаются обязательными, но в ряде случаев можно снизить размер платы, реже — вовсе отказаться от услуги. Что это за ситуации и что входит в понятие «содержание жилого помещения» — спросили экспертов и юристов.
Эксперты в этом материале:
- Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент Финуниверситета при правительстве РФ, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ;
- Павел Соболев, председатель комиссии по ЖКХ, строительству и экологии Общественной палаты (ОП) города Жуковский;
- Глеб Гилинский, учредитель Ассоциации «Управленческие кадры городского хозяйства».
За что платит собственник
Собственники жилья в многоквартирных домах (МКД) ежемесячно оплачивают два вида услуг — коммунальные и жилищные. В первом случае плата вносится за реальное потребление обитателями каждой конкретной квартиры (например, расход воды оплачивается по счетчикам), во втором — за услуги, которыми жильцы пользуются на общих основаниях, то есть все вместе. Полный список того, за что начисляется плата, прописан в законе и включает в себя [1]:
- коммунальные платежи. Холодная и горячая вода, электричество, отопление, газ;
- капитальный ремонт. Сроки и виды работ определяют индивидуально для каждого дома в зависимости от года его постройки и состояния. Жители новостроек и некоторые льготники капремонт не оплачивают [2];
- содержание жилого помещения. В этой статье учитывается все, чем пользуются жильцы дома на общих основаниях (уборка, обслуживание лифтов, приборов учета, аварийно-диспетчерская работа и др.).
От региона к региону платежная квитанция внешне может различаться, поскольку нет единого требования к ее форме, говорит Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент Финуниверситета при правительстве России, член Комитета ТПП по предпринимательству в сфере ЖКХ. При этом содержательно она должна соответствовать требованиям ст. 154 ЖК РФ и п. 69 Правил предоставления коммунальных услуг № 354.
Что входит в содержание жилого помещения
Содержание жилого помещения — это услуги, которые оказываются всем жильцам сразу и расходы на них собственники квартир также несут солидарно. Минимальный набор таких услуг прописан в постановлении правительства (№ 290 от 03.04.2013 г.).
Их все можно поделить на три большие группы:
- Содержание общего имущества. Проверка и ремонт кровли, фасада, несущих конструкций, санитарная уборка, поддержание порядка на придомовой территории.
- Техническое обслуживание общих коммуникаций. Подготовка систем отопления к зимнему/летнему периоду, прочистка труб, дренажных систем, водостоков, замена электроламп, проверка проводки, обслуживание лифтов, уборка мусора.
- Аварийное обслуживание. Касается всех систем снабжения — водопровод, электрические сети, отопление. Например, сюда входит откачка воды из подвалов, замена участков трубопровода и отключение внутридомовых стояков.
Для каждого дома выбирают свой перечень услуг решением собрания с учетом:
- конструкции строения;
- особенностей инженерных систем;
- придомовой территории и наличия на ней объектов, требующих обслуживания (озеленение и другие элементы благоустройства);
- геодезических и климатических условий местности, на которой расположен многоквартирный дом.
Сусана Киракосян, к. ю. н., доцент Финуниверситета при правительстве РФ, член Комитета ТПП РФ по предпринимательству в сфере ЖКХ:
— Управляющая организация, как и собственники, не может произвольно изменять набор услуг и работ. Их состав и периодичность формируются на основании минимального перечня и утверждаются не менее чем один год. Например, нельзя вычеркнуть уборку тамбуров и коридоров подъезда, дератизацию (борьба с грызунами) и дезинсекцию.
Как рассчитывается тариф за содержание жилья
Единого тарифа за содержание жилого помещения не существует — жильцы одного дома могут платить за «квадрат» по 20 руб., а соседнего с ним — по 50 руб. Тариф утверждает собрание собственников или членов товарищества или кооператива для ТСЖ или ЖСК. Стоимость рассчитывают пропорционально площади дома, и размер платы в конечном счете зависит от метража квартиры, объясняет Сусана Киракосян. Таким образом, собственники просторных квартир в итоге платят больше, чем жильцы малогабариток.
Если по какой-то причине размер платы не утвердили, то управляющие могут взять за основу муниципальный тариф, объясняет эксперт. Для каждого региона он свой, и, например, в Москве составляет от 10,98 руб. до 28,48 руб. за 1 кв. м в зависимости от состояния дома [3].
Сусана Киракосян:
— Плата за содержание зависит от заказанных работ и услуг, состава имущества и благоустройства МКД. Дополнительные услуги, например консьерж-сервис, охранная система и видеонаблюдение, увеличивают стоимость. За счет таких услуг плата в элитной новостройке может достигать 85 руб. за 1 кв. м.
Как уменьшить сумму оплаты за содержание жилья
При нарушении качества и порядка предоставления услуг и работ плату за содержание жилого помещения можно уменьшить через перерасчет. Для этого, по совету юристов, необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Осмотр помещения. Делается для того, чтобы зафиксировать дефекты, а также определить работы по содержанию и ремонту.
- Опрос собственников. Предварительно узнать мнение всех собственников жилья можно через соцсети и мессенджеры. Так станет ясно, насколько остальные жильцы удовлетворены качеством той или иной услуги.
- Подготовка предложения. На этом этапе необходимо определиться с повесткой общего собрания. Совет дома может самостоятельно рассчитать затраты и определить размер платы за содержание жилья. Это законом не запрещено. Однако при расчете обязательно учитываются предложения управляющей организации, говорит Сусана Киракосян.
- Информирование собственников. Информацию о дате собрания и его повестке размещают на досках объявлений. Срок размещения — не позднее чем за 30 дней до дня проведения общего собрания.
- Проведение собрания. Это последний этап, на котором вопрос о размере платы и ее снижении принимается простым большинством — более 50% от числа присутствующих на собрании при условии наличия кворума.
Что будет, если не платить за содержание жилья
По закону оплачивать жилищные услуги нужно до 10-го числа следующего месяца [4]. Если игнорировать счета, то управляющие вправе начислить пени, размер которых будет расти в зависимости от срока долга. Например, при задолженности свыше 90 дней каждые 10 тыс. руб. долга ежемесячно будут увеличиваться на 219 руб.
Павел Соболев, председатель комиссии по ЖКХ, строительству и экологии Общественной палаты (ОП) города Жуковский:
— Вне зависимости от того, какая квартира (социальное жилье или собственность), ответственность несет проживающий, а также прописанные с ним. Варианта не платить нет, поскольку управляющая компания в любом случае подаст в суд на собственника и получит денежные средства в полном объеме. Выселить собственника из квартиры за долги практически нереально, особенно если это его единственное жилье, а вот по соцнайму такое возможно.
Один из самых действенных способов — договориться с УК напрямую, даже если она уже получила исполнительный лист в суде. Как правило, компания идет на переговоры и подписывает с собственником договор реструктуризации долга на срок от шести месяцев до года. Такое возможно, если владелец жилья напрямую контактирует с УК.
Если же дело дойдет до суда, то придется не только возместить сумму задолженности, но и компенсировать госпошлину, которая составит от 1% до 2% от суммы долга.
Когда можно не платить за содержание жилья
Совсем не платить за какую-либо из жилищных услуг не получится. Единственный вариант — отказ от определенных работ, но сделать это можно только на общем собрании собственников. Но плату может снизить в том случае, когда услуга предоставлялась не все время. Например, лифт был сломан две недели и им никто не пользовался, отключали горячую воду, сломался домофон и т. д. Таким образом, платить надо будет не за весь месяц, как обычно, а только за тот период, когда услуга предоставлялась.
Глеб Гилинский, учредитель ассоциация «Управленческие кадры городского хозяйства»:
— Некоторые из распространенных ситуаций, когда можно не платить или сократить размер платежей:
- за коллективную антенну и радиоточку можно не платить. Для этого достаточно написать заявление в расчетном центре;
- за домофон, консьержа, охрану, шлагбаум не платить не получится, если было проведено общее собрание собственников, однако если недовольных этой услугой много, то можно попробовать провести собрание с отказом;
- за ТБО можно не платить в случае временного отсутствия в жилом помещении, а именно не менее пяти дней и не более одного года. Для этого надо обратиться в управляющую организацию с предоставлением подтверждающих документов: билетов, путевок, справок, загранпаспорта со штампами о выезде и въезде;
- аналогично можно получить перерасчет по ХВС, ГВС и водоотведению при отсутствии индивидуальных приборов учета, хотя все равно выгоднее поставить счетчики;
- также можно получить перерасчет за отопление или горячее водоснабжение в случае, если температура будет ниже нормы: +18 °C воздуха в помещении и + 60 °C горячей воды.
Что такое жилищно-коммунальные услуги: что входит, что делать при долге
Как правильно рассчитать налог на недвижимость
Как оплачивать услуги ЖКХ без управляющих компаний
Материал заимствован из архива статей РБК Недвижимость
