Сверхнизкие ставки по ипотечным кредитам уже давно вызывают недовольство Центробанка. Регулятор неоднократно отмечал, что соответствующая схема выгодна застройщикам, однако несет дополнительные риски для потребителей. В 2023 году рынок ждут меры, направленные против ипотеки с околонулевой ставкой, однако у граждан еще остается возможность купить жилье на таких условиях.
В текущем году рынок недвижимости, по всей вероятности, ожидают перемены, и связано это с позицией Центробанка относительно сверхнизких ставок по ипотечным кредитам на новостройки, которые предлагают застройщики. У девелоперов есть совместные с банками программы, по которым заемщикам предлагают оформить ипотеку по низкой ставке, однако в таких случаях стоимость жилья завышается на 20-30%, и оно стоит значительно дороже «вторички».
Центробанк неоднократно обозначал свое негативное отношение к ипотеке со сверхнизкими ставками, отмечая, что такое кредитование выгодно не заемщикам, а застройщикам, которые успешно зарабатывают за счет нее. Однако для граждан она чревата дополнительными рисками, как и для банков.
Помимо этого, в последнее время регулятор отмечает ухудшение стандартов кредитования. В частности, по данным за последний квартал прошлого года доля ипотечных заемщиков с долговой нагрузкой более 80% увеличилась до 44%. Для сравнения, в предыдущем квартале этот показатель составлял 36%. Это означает, что 80% дохода таких заемщиков идет на погашение кредитов. Что касается ипотеки с низким первоначальным взносом, ее доля на рынке новостроек возросла до 69%.
Все эти факторы могут способствовать возникновению ипотечного «пузыря», и задача ЦБ – не допустить этого. Теперь Банк России задействует механизмы, которые усложнят банкам выдачу ипотеки со сверхнизкой ставкой.
Как отмечает Life, банки уже сейчас начали пересматривать договоренности с застройщиками, поскольку у финансовых организаций в приоритете собственная прибыль. Правда, в определенных случаях гражданам все же будет доступна ипотека с околонулевой ставкой, но при определенных условиях.
Дешево, но рискованно
Предложения застройщиков выглядят максимально незатейливо. Девелопер предлагает предполагаемому покупателю квартиру, взяв кредит в банке-компаньоне под ставку менее 1% годовых. Прочие условия, на которых потенциальный клиент может воспользоваться столь привлекательным предложением, не раскрываются. Обычно в роли подводных камней выступают разнообразные комиссии, а также более дорогая страховка. И вишенка на торте – конечная цена квартиры, которая, если покупать ее без «специальной программы», на общих условиях, окажется дешевле на ощутимую сумму. Зачастую это вопрос нескольких миллионов рублей.
Как отмечают специалисты, за счет переплаты к реальной стоимости квартиры плюсом набегает еще 20-30%. Интерес банков прост: они получают агентскую премию от страховщиков, а также компенсацию недополученных процентов от застройщиков.
Банки не сообщают, какой доход им приносит каждая такая сделка, однако, по информации сервиса «Домклик», речь может идти о 20-40% от стоимости объекта, проданного по схеме со сверхнизкой ставкой.
Центробанк, разумеется, владеет всей этой информацией, и регулятор не устраивает, что число заемщиков, взявших ипотеку на квартиры, которые стоят заведомо дешевле, продолжает расти. Ведь в том случае, если у них возникнут проблемы с погашением кредитов, в проигрыше будут и банки. У них останутся залоги, которые будет проблематично реализовать в короткие сроки. Не нужно далеко ходить за примером: в 2007 году ипотечный кризис разразился в США, и в результате экономика страны потеряла триллионы долларов.
Меры против «пузыря»
Центробанк уже подготовил меры, призванные ограничить потенциальную прибыль банков, которую могло бы им принести участие в девелоперских схемах с околонулевой ипотекой. В частности, как указывает издание со ссылкой на источник в регуляторе, для этого планируется задействовать три инструмента.
Прежде всего, ЦБ повысит резервирование по ипотеке, стоимость которой не достигает рыночного уровня. Это значит, что если банк выдает ипотеку по ставке ниже рынка, он обязан будет перечислить на резервный счет дополнительную сумму. Эти деньги будут лежать там в качестве гарантии до тех пор, пока заемщик не погасит кредит. На данный момент предполагается, что размер резервирования составит до 50% от суммы полной стоимости кредита. Несложно догадаться, что для банка это очень невыгодно, ведь извлечение такого объема средств из финансового оборота предполагает потерю прибыли, и застройщик не сможет ее компенсировать. Банки должны будут сформировать резервы до июня 2023 года. Кредиты, которые будут выданы до апреля 2023 года, под новые правила не подпадают.
Следующая мера – повышенный коэффициент риска для ипотечных сделок по приобретению первичного жилья по договорам ДДУ с низким первоначальным взносом (менее 30%). Этот шаг тоже означает усиление ценового давления на банки, поскольку они будут вынуждены увеличить расходы на выдачу и обслуживание кредитов.
Наконец, с начала мая 2023 года вводится более жесткий контроль за ипотекой, которая выдается на покупку жилья на вторичном рынке. В случаях, когда сумма заемных средств будет достигать 85% и более от рыночной цены объекта, ЦБ потребует от банка зарезервировать до 100% от суммы выданного кредита.
Эффект и перспективы
Как полагают эксперты, регулятор едва ли остановится на перечисленных выше мерах. Скорее всего, он предпримет и другие шаги, а это фактически означает завершение эры ипотеки со сверхнизкой ставкой. Преимущественно в 2023 году ипотека будет выдаваться в основном на обычных условиях, и спрос среди заемщиков, по всей видимости, снизится, как и отраслевые риски для банков и застройщиков. Доля опасных заемщиков сократится. Возможно, рыночные ставки по ипотеке даже несколько снизятся.
Специалисты обращают внимание, что обычный ипотечный кредит не может предоставляться по ставке, которая ниже ставки рефинансирования. Если она все же фигурирует в предложении, это маркетинговый ход, и продавец рассчитывает, что потенциальные покупатели попросту не могут правильно произвести расчеты и подсчитать, какой будет переплата.
Уже сегодня застройщики адаптируются к новым реалиям. Предложение по кредитам с околонулевыми ставками постепенно сокращается, и девелоперы прибегают к гибридной схеме: первое время проценты не начисляются, а потом, по прошествии 1-2 лет, банк резко поднимает процент и компенсирует недополученную прибыль. Обычно для таких вариантов характерно порядка 10% переплаты от общей стоимости объекта недвижимости.