Сегодня, когда ты путешествуешь, тебе проще снять жильё через интернет. Когда с семьёй или друзьями, когда один, это не важно. Удобно всё это делать через интернет, к этому тебя уже приучили сервисы, и ты следишь лишь за ценой, локацией и удобствами, конечно смотришь отзывы. Тебе не обязательно чтобы это был отель, он зачастую дороже, а в городах с историческим центром может не быть мест.
Именно поэтому практика сдачи квартир в наём через ОТА абсолютно нормальна и более привлекательна. Об этом даже цифры статистика комитетов и министерств по туризму говорят и цифры растут, растёт конкуренция.
Отель на дому или же……
У предпринимателя Ивана Иванова есть квартира в хорошем районе города Пскова. Он приобрел ее в 2019 году и стал сдавать посуточно. Чтобы всё было законно, Иван зарегистрировал соответствующий ОКВЭД.
Деятельность свою сопровождал заключением краткосрочных договоров, оплачивал налоги, в общем делал всё что положено по закону. Но это не всем нравилось и попросту говоря сильно беспокоило соседей, почему и так уж ли беспокоило нам не известно. Согласитесь, знакомая картина для Питера и Москвы, да и для многих городов России. (мы сейчас не будем о мировых пространствах и континентах, хотя там всё так же) И вот соседи подали в суд, естественно указав что радом с ними происходит ужасное «оказание гостиничных услуг» через всевозможные ОТА каналы и доступные сайты, например «Авито». Конечно же в жалобе было указано много «интернет оборотов», тема же старая, таких как: жилой фонд, нет отельного входа, не дают жить, круглосуточно шумят и веселятся, сделали мини-отель, создали притон, мешают всем жить, нарушают наши права. В общем картина тексты те же что и были при формировании всем известного «Закона Хованской» с которым до сих пор многие ходят как с транспарантом не видя, что МИНЭК в том же году урегулировал деятельность по сдаче внаём квартир специальным ОКВЭД 55.20
Как в законе написано
Конечно, для защиты в подобных делах практически все опираются на «Правила оказания гостиничных услуг», этих документов было несколько
(- утративший силу Правила предоставления гостиничных услуг)
(- действующий Закон о Правилах предоставления гостиничных услуг)
Конечно, в описательной части этих документов содержится множество определяющих тезисов, которые являются основанием вида деятельности и влекут за собой Классификацию объекта и многие иные требования, без которых объект не может называть себя Гостиницей/Отелем. То есть формально услуги в квартире как-то не дотягивают до документа "Об утверждении Правил предоставления гостиничных услуг в Российской Федерации", а по схожим правилам нет утверждения прямого и обратного умысла. Так же в законе по сдаче квартир нет указания сроков аренды и многих пунктов, которые определяли бы эту деятельность как гостиничную. Соответственно можно сделать вывод, если ты не выполняешь требования закона о гостиничной деятельности, но выполняешь закон об арендной ты не отель и гостиничные услуги не оказываешь.
Каждый суд, своё мнение
Псковское правосудие пошло по короткой дистанции и установив, что квартиру сдают с мебелью, мылом, шампунем, бытовой техникой, посудой, постельным бельем и полотенцами, а также в помещении осуществляют уборку, указывают время заезда и выезда в договорах (было бы странно не определять время аренды – *мнение автора). Псковский суд первой инстанции установил, что квартиры используют для оказания гостиничных услуг. (дело вы можете посмотреть № 2-2986/2020). Все вышестоящие инстанции либо отказали в оспаривании/иске, либо оставили решение без изменений. Псковский областной суд отказал в иске, вы можете посмотреть дело № 33-269/2021. Кассация, направив дело в апелляцию затвердила решение первой инстанции дело № 8Г-24892/2021. Всё основывается на выводах в том числе о создании угрозы и безопасности жильцов дома.
Где отстаивать свои основные права
Исчерпав все возможности и получив отказ даже в Верховном суде, а это, кстати, сложившаяся практика, Иванов решил обратиться в Конституционный суд Российской Федерации, благо что от Пскова до Питера не так далеко. Владелец квартиры начал с того, что оспорил часть 3 статьи 17 Жилищного Кодекса РФ. По его мнению контекст статьи противоречит Конституции в части ограничения свободы частной собственности (где-то мы уже это слышали в 2019 году) Законодатель чётко определил понятие гостиничного номера: это предприятие, помещение, удобства, сервис, всё это единый комплекс указанный в документе. Тем не менее суды ранее установили, что его квартира не является «частью гостиницы» и не имеет таковых признаков, признаков гостиницы, а значит не обладает одним из самых важных признаков. Проще говоря, гостиничные услуги возможно оказывать в гостинице или в месте с признаками отеля, при этом номер такового не может существовать отдельно, т. к. является комплексом. Соответственно посуточная аренда квартиры и сдача в аренду жилья это не одно и то же.
В заседании КС было чётко указано что квартира во Пскове сдаётся в наём, при этом соблюдает все нормы российского законодательства. Все типы приживающих людей (командировочные, индивидуалы, семьи с детьми) получают соответствующие документы в которых чётко прописывалось действие временного найма жилья согласно ОКВЭД, а не номера в отеле. (иногда так делают нерадивые предприниматели в крупных городах чтобы повысить свою стоимость - * примечание автора) При этом, основная проблема жалоб соседей, срок пребывания в квартире жильца, не нормируется никаким органом и никаким законодательством, поэтому указывать на это признак как на оказание гостиничных услуг не правомерно, тем более что в судах низшей инстанции не обнаружили нарушения ЖК РФ со стороны наймодателя и нанимателей. Таким образом мы все понимаем что ограничивать срок пребывания в адресе, а равно и срок исполнения договора об аренде жилья суды самостоятельно не могут, а органы и закон этого не сделали. Именно по этой причине малый срок размещения нанимателя в квартире (жилом помещении) не может являться признаком оказания гостиничных услуг, будь то он маленьким, одни сутки или большим, месяц и более.
Судья КС РФ спросил:
— Вы полагаете, что гостиничные услуги могут оказывать только гостиницы? И у судов нет права установить, что фактически стороны находятся в ином гражданском правоотношении?
— Конечно, гостиничные услуги должны оказываться в гостиницах. Сам по себе срок договора не может быть критерием, чтобы выявить гостиничную деятельность. Остальные признаки действительно может устанавливать суд, но не срок, — ответил адвокат Иванова.
— Как вы считаете, может ли КС оценивать фактические обстоятельства, которые установил суд в этом деле? — спросил судья.
— Переоценка доказательств — это не задача КС. Поэтому я обращал внимание, что в основе правовой позиции судов по делу заявителя лежит именно критерий срока. Все остальное, на наш взгляд, — это попутно сказанное, — ответил адвокат.
Судья КС РФ Людмила Жаркова поинтересовалась, сдавал ли Иванов в наем свою квартиру, пока не вступило в силу решение первой инстанции. Адвокат Иванова ответил, что не знает, но сейчас помещение сдают на более длительный срок, на несколько месяцев, вместо посуточной сдачи.
Надзирать и пересекать
Присутствовавший полномочный представитель Государственной Думы в КС РФ Юрий Петров занял положенную для государства позицию, ограничивать чтобы не злоупотребляли правами, указав что право собственности не является абсолютным для собственника, тем более что подобные прецеденты уже были в прошлом. При этом всегда запреты не были направлены на ограничения прав распоряжения жильём, а учитывали общие интересы по не нарушению законодательства. Так же он отметил, что стоит обобщить практику ВС (Верховного Суда РФ) и вообще ничего в статье ЖК РФ не противоречит Конституции РФ.
Полномочный представитель президента в Конституционном удеС Александр Коновалов, присутствовавший в заседании КС РФ конечно же апеллировал к иным решениям Конституционного Суда РФ, вышедшим ранее. Указывал что закон сформулирован точно и чётко и что суды ВПРАВЕ оценивать мнимость или превратность сделок сторон при заключении договора аренды, так же обратил внимание на ущербность прав потребителя по таким договорам и отсутствие безопасности соседей по жилищному комплексу, указав что жаловаться попросту некому на постоянную смену неустановленных лиц.
Адвокат Иванова спросил у него:
— По вашему мнению, срок — это критерий для определения гостиничной деятельности или нет?
Александр Коновалов ответил:
— Сам по себе срок не критерий гостиничной деятельности. Ее нужно определять, учитывая совокупность всех факторов, которые есть во взаимоотношениях контрагентов. Запрета на краткосрочный найм законом не ограничен, действительно.
Затем выступил полномочный представитель генпрокурора в Конституционном Суде РФ Вячеслав Росинский. Представитель прокуратуры полагает ограничивают право Иванова распоряжаться по своему усмотрению своим имуществом, при этом со стороны государственных надзорных органов в адрес этого имущества не выносили решения о нарушении действующего законодательства РФ, имея ввиду Роспотребнадзор, жилищная, пожарная инспекции, ОВД или миграционные органы. Иск в судебной системе Пскова не определил что Иванов нарушил права соседей, арендаторы не нарушали правила статьи 30 ЖК РФ Представитель генпрокурора заключил, что сейчас правоприменение ч. 3 ст. 17 ЖК в той мере, в которой она ограничивает права собственника квартиры по заключению договора найма, не соответствует Конституции. Так же ни одним из судом не установлено, что было совершено нарушение прав соседей.
В общем же следует обратить внимание что в КС РФ оспаривался критерий оценки (признак) «краткосрочность/непродолжительность найма» как признак гостиничных услуг.