Комментарий юриста Дергачева Н.А.
Кто является собственником земельного участка под МКД до его оформления в общедолевую собственность?
Как разъясняется в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования.
При этом, нужно понимать, что право на то, чтобы взять земельный участок в общедолевую собственность у собственников дома есть.
ЖК РФ Статья 36. Право собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме
1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:
4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Для того, чтобы земельный участок перешел в собственность МКД, необходимо:
1. Сформировать земельный участок 2. Поставить его на кадастровый учет и зарегистрировать право. Все это делается бесплатно.
В Постановлении Конституционного суда РФ от 28 мая 2010 года N 12-П говориться следующее:
Поводом для рассмотрения КС стала жалоба граждан о проверке конституционности частей 2, 3 и 5 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", частей 1 и 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 3 статьи 3 и пункта 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
КС в своем постановлении указал, что
«положение части 3 статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" об обращении с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, исключительно на основании решения общего собрания собственников находящихся в нем помещений в нарушение конституционных принципов справедливости и равенства вводит необоснованные различия в условиях реализации собственниками помещений в многоквартирных домах своих прав, гарантированных статьями 19 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 36 Конституции Российской Федерации.
Это означает, что впредь обращение любого собственника помещений (как жилых, так и нежилых) в многоквартирном доме, в том числе не уполномоченного на то общим собранием собственников помещений в этом доме, в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен данный многоквартирный дом, должно рассматриваться как основание для формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета, что не отменяет необходимость формирования и проведения кадастрового учета земельных участков в разумный срок самими органами публичной власти, на которые возложена соответствующая функция».
Согласно ст. 79 N 1-ФКЗ от 21.07.1994 "О Конституционном Суде Российской Федерации",
Решение Конституционного Суда Российской Федерации действует непосредственно и не требует подтверждения другими органами и должностными лицами.
Добавлю, что и до постановки на кадастр, согласно пленумов ВС/ВАС от 29 апреля 2010 года N 10/22 собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу статьи 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника земельного участка (т.е города).
Разница в до/после постановки на кадастр. Если в первом случае, город имеет право не запрашивать мнение собственников на ОСС, защита прав собственников осуществляется негаторным иском, то во втором, только через ОСС.
Содержание земельного участка многоквартирного дома
У многих собственников помещений возникает вопрос о финансовых последствиях принятия в общедолевую собственность придомового участка многоквартирного дома.
1. Налоги.
Налоговый кодекс Российской Федерации
Статья 389. Объект налогообложения
2. Не признаются объектом налогообложения:
6) земельные участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.
2. Стоимость обслуживания.
Согласно действующим нормативам, в Москве придомовая территория содержится за счет субсидии города Москвы, вне зависимости от формы собственности. При переходе придомовой территории в общедолевую собственность, субсидия сохраняется при выполнении следующих условий:
Собственники не приняли решения о повышении размера платы за содержание жилого помещения и применяется тариф, рекомендованный правительством Москвы. Из переписки с органами власти Москвы:
Нужно отметить, что ситуация актуальна на момент публикации.
