Напомним, что в конце 2020 года вступили в силу изменения в Градостроительный кодекс РФ. Все регионы до конца 2021 года должны были разработать и утвердить нормативные правовые акты для реализации механизма комплексного развития территорий. Краевой закон нацелен на то, чтобы законным способом обязать застройщиков возводить вместе с жильем социальные объекты, исключить точечную застройку.
Для муниципальных образований и девелоперов принятие нормативного документа стало и вызовом, и осложняющим обстоятельством для получения долгожданных разрешений на строительство. В конференц-зале собрались архитекторы, застройщики, представители общественных организаций. По ВКС в разговоре принял участие заместитель гендиректора Фонда «ДОМ. РФ» Антон Финогенов.
Почему деревья лучше газона
- Всего в Краснодарском крае заключено шесть договоров о комплексном развитии территорий - в Анапе, Новороссийске, Сочи и Туапсе. Общая площадь территории по ним составляет 182 га. На них расположено 4 школы, 9 детских садов, практически в каждом проекте присутствует один физкультурно-оздоровительный комплекс, где-то даже с бассейном, поликлиники, пункты полиции,- рассказал региональный руководитель департамента по архитектуре и градостроительству.
По словам Ильи Позднякова, создавая систему КРТ, проработали три основных документа: первый - это Правила землепользования и застройки, в них включены регламенты, которые относятся исключительно к комплексному развитию, такие, например, как коэффициент повышенной этажности или процент частной застройки. Второй - это региональные нормативы градопроектирования. И третий - документ, описывающий механизм заключения договоров между органами власти и застройщиками.
- Каждый объект жилищного строительства синхронизируют с объектами социальной инфраструктуры. На момент ввода каждый дом будет обеспечен местами в школах и детсадах. Станем заключать договоры, которые зафиксируют все обязательства инвестора. В случае их невыполнения территорию изымут, а инвестору придется уплатить большие штрафы,- подчеркнул Илья Поздняков.
В чем преимущества КРТ для муниципалитета? Это гарантия того, что все обязательства, которые берет на себя застройщик, будут выполнены, иначе он получит штрафные санкции. Кроме того, в рамках договора КРТ пропишут благоустройство территории общего пользования, которая входит в состав застройки, а в будущем ее передадут муниципалитету.
Есть преимущество в заключении такого договора и для застройщика: это баланс зеленых зон, который позволит сделать территорию более привлекательной. Например, меньше газонов, но больше крупных деревьев. Еще один момент - расчет парковочных мест. Существует механизм, позволяющий девелоперу взять на себя обязательства по созданию выделенных полос общего пользования. Если они появятся на его территории, он сможет сократить парковочные места. Механизм непростой, но есть примеры городов, где он успешно задействован.
Вместо придомовых площадок - создание плоскостных спортивных сооружений общего пользования. Тут тоже плюсы: снижается уровень шума внутри дворов, появляется возможность увеличить число пользователей таких площадок: на них придут и те, кто живет по соседству.
До садика - за 5 минут
Илья Поздняков представил презентацию разработанной департаментом концепции одной из таких территорий в Анапе.
В перечне рабочих этапов были названы анализ Генплана, транспортной инфраструктуры вокруг КРТ, логистики с пересадочными узлами, обеспеченности общественным транспортом (возможно, при проработке КРТ придется пустить дополнительный автобус или создать новый маршрут). Это и топографическая съемка с обозначением всех инженерных сетей, примыкающих к этой территории, и, конечно, эскизный проект застройки.
- И хотя и этажность, и общая плотность жителей небольшая, в микрорайоне предусмотрены школа на 600 мест и детский сад. При этом все парковочное пространство вынесено под землю,- заметил Илья Поздняков.
Судя по концепции, разработчикам удалось создать проект вполне комфортной для жизни территории. По центру - бульвар, то есть общая парковая зона, не перекрытая газонами. При этом сами дома, если большинством голосов на общем собрании так решат жильцы, можно будет огородить.
При размещении социальных объектов непременно учитываются радиусы доступности: от дома до детского сада или школы дети с родителями смогут дойти за 5-10 минут. А на городской площади разместят кафе, магазины, рестораны. В самом центре парковой зоны - досуговый центр. Магазины, аптеки, почта - на первых этажах зданий.
- При этом должен соблюдаться баланс зон. И если объектов коммерции при разработке КРТ менее 5-7 процентов, мы рекомендуем внести новые,- объяснил Илья Поздняков.
Стандарт - это зачем?
По видео-конференц-связи в дискуссии принял участие заместитель гендиректора Фонда «ДОМ. РФ» Антон Финогенов, рассказавший о стандарте комплексного развития территорий.
- Если где-то в России наиболее актуально комплексное развитие территорий, так это в Краснодаре - самом быстрорастущем миллионнике РФ, где вводится в расчете на жителя больше всего жилья,- сказал Антон Финогенов.
И тут возникает две сложности. С одной стороны, необходимо обеспечить социальной, транспортной, инженерной инфраструктурой - и это уже супер-сложная цель. С другой - обеспечить качество новой застройки. Поэтому внедрение стандартов комплексного развития - вопрос крайне важный.
По словам Антона Финогенова, стандарт - методическое руководство по развитию застроенных территорий и освоению новых. Это своеобразная настольная книга для определения «дорожных карт» развития городов. Это не свод законов, а очень гибкий документ, который закладывает сценарии позитивных изменений в разные направления развития города, прежде всего в сфере жилой среды. Стандарт рассказывает о качестве формирования городского пространства: какой должна быть инфраструктура, как должны выглядеть фасады домов, как развивать город, чтобы он мог стать туристическим брендом.
- Для чего был создан документ? Сегодня у нас экономика рыночная, однако тип многоэтажной застройки сохраняется: продолжают строить по лекалам плановой экономики. А стандарт предлагает более разнообразную застройку, соответствующую тем потребностям, которые выдвигают сегодня современные горожане. Это экономически более выгодный проект для бюджета, более удобный и эффективный для населения, с высокой ресурсоэффективностью.
Анапа рулит!
О том, как уже работает по комплексному развитию территорий Анапа, рассказала начальник архитектуры и градостроительства города-курорта Яна Хандошко.
По ее словам, в настоящее время в Анапе заключено три договора КРТ. Среди них соглашение с ООО «Лучи» о строительстве гостиничного комплекса 4-5 звезд, а также договоры с ООО «Легис» и ООО СЗ «АА Девелопмент групп Анапа» о возведении жилых комплексов.
В текущем году власти Анапы планируют заключить семь договоров о комплексном развитии территории.
- Мы уже понимаем эти территории, знаем правообладателей, и они согласны. Два договора будут заключены по инициативе органов местного самоуправления, так как это наша муниципальная территория. Мы планируем реализовывать ее через аукцион,- подытожила она.
]]>