Принято считать, что при покупке частного дома в собственность автоматически идет и земля, на которой он стоит. Они продаются единым лотом и многие даже не задумываются о том, что порой можно купить только дом, оставив землю в чужой собственности. Как такое возможно и какие юридические аспекты нужно знать будущему владельцу такой собственности — в нашем сегодняшнем обзоре.
Продажа дома без земли: что говорит закон?
Статья 35 Земельного кодекса РФ гласит, что земельный участок и все строения на нем неразрывно связаны друг с другом. Иными словами, если собственник решает продать дом или участок, он должен продавать сразу все вместе. Это правило работает в том случае, если у дома и земли один собственник. Но ситуации бывают разные, и зачастую на рынке недвижимости можно встретить объявления о продаже частного дома без передачи в собственность земельного участка. Рассмотрим, при каких обстоятельствах это возможно.
Бывают ли исключения?
Выставить на продажу дом без земли можно, но с определенными нюансами. Главное требование — земля должна находиться в долгосрочной аренде. Подобная практика пользуется большой популярностью в сегменте многоквартирных домов, однако нередко встречается и в частном секторе. Логика проста — покупка целого участка в моменте выходит в довольно крупную сумму, поэтому в попытке сэкономить застройщики заключают с мэрией договор аренды земли, тем самым разбивая стоимость земельного участка на мелкие платежи.
Таким образом, право использования земельного участка перейдет новому владельцу, достаточно лишь перезаключить договор аренды. Новый собственник станет полноправным владельцем недвижимости и сможет использовать землю без каких-либо ограничений.
Куда сложнее ситуация обстоит у тех, кто хочет продать лишь часть дома. В этом случае нужно чтобы новый владелец согласился платить аренду сразу за весь участок, либо договорился с другим совладельцем на совместную оплату платежей.
Что делать, если у дома и земли разные собственники?
Представим ситуацию: Дмитрий является полноправным собственником частного дома в благоприятном районе города, однако сам дом располагается на земле некоего Александра. Александр, в свою очередь, является близким другом Дмитрия, но на бумаге между ними нет никаких договоренностей касательно использования земли. С точки зрения закона подобных ситуаций быть вообще не должно, поскольку дом и земля неделимы, однако на практике подобное встречается довольно часто. Решение тут одно — навести порядок в документах, и сделать так, чтобы у дома и земли был один собственник.
Продать дом без земли можно только в том случае, если на землю оформлен договор аренды. В этом случае достаточно сменить имя арендатора, и требования законодательства будут соблюдены. Но если же домом владеет один человек, землей — другой, и между ними нет никакого договора, продать такую недвижимость не выйдет.
Нередко бывает так, что собственник хочет продать лишь часть дома, оставив другую часть себе. В этом случае необходимо обязательно провести межевание земельного участка, и продать необходимую часть дома сразу с землей. Выставить на продажу только долю в доме, оставив всю землю себе, не получится.
