Эта фраза из пьесы “Сказ о Федоте Стрельце” Леонида Филатова. И эта фраза - если переложить её на современные российские реалии - как нельзя лучше подходит к адекватной и доступной ипотеке. Согласитесь, при текущих рыночных ставках мало кто может себе её позволить.
Если верить данным Дом РФ, то в январе в России по рыночным ставкам было выдано 13 тысяч жилищных кредитов на общую сумму в 33 миллиарда рублей. Это на 60% меньше чем в январе 2024 года.
В сегменте льготной ипотеки - 15 тысяч выданных кредитов на 86 миллиардов рублей. Снижение в районе тех же 60%. Стоит сказать, что банки сами были не сильно заинтересованы в том, чтобы выдавать льготную ипотеку. Во многом именно поэтому они задирали первоначальный взнос чуть ли не до 90%. Потому что - так они заявляли - такие кредиты для банка невыгодны, ибо уровень компенсации со стороны государства - минимален.
Тут стоит напомнить, как именно работает льготная ипотека. Рассмотрим пример. Допустим, квартира стоит 12 миллионов рублей. Первоначальный взнос - 2 миллиона. Если эту квартиру покупать по программе семейной льготной ипотеки, то на протяжении 15-ти лет ежемесячный платеж составит около 85 тысяч рублей. При тех же условиях, но при рыночной ставке в 21%, платеж составляет уже почти 185 тысяч. Эти дополнительные 100 тысяч - это доход, который банк недополучает при льготных ставках. Государство компенсирует им это из бюджета. Но не всю сумму, а только часть. Кредитные организации долго плакалась властям как тяжело им живется в таких невыносимых условиях …
и были услышаны. Минфин повысил уровень возмещения кредитных организаций при выдаче кредитов по льготным программам. По мнению министерства, это стимулирует банки активнее выдавать население семейную ипотеку. Вот только справятся ли с ней россияне? Объем просрочек по ипотеке за прошлый год вырос на 57%, и превысил 108 миллиардов рублей. Для сравнения, в 2023 году сумма просроченных платежей выросла лишь на 5%. При этом, сильнее всего задолжали по жилищным кредитам жители Москвы и Подмосковья - почти 30 миллиардов.
Помимо этого есть еще один нюанс. Захочет ли потенциальный покупатель квартиры идти в банк за льготной ипотекой, если на рынке есть варианты поинтереснее. Застройщики продолжают активно продвигать на рынки свои варианты покупки квартиры. Ипотека от застройщика с околонулевой ставкой, ссуда с аккредитивом, рассрочка и траншевая ипотека. Вот только за этими красивыми фасадами скрываются весьма мутные схемы.
К примеру, застройщик уверяет, что ставка по ипотеке практически нулевая. И это правда. Только всего один год. Как только он закончился - будьте любезны платить по рыночной ставке. А вот какая она будет через год - никто не знает. Если ориентироваться на политику Центробанка - то не сильно дешевле чем сейчас.
Или, так называемая, субсидированная ставка от застройщика. Она меньше рыночной, порой на уровне льготной, да. Вот только стоимость квартиры при этом может быть завышена чуть ли не в полтора раза. Еще застройщики любят предлагать аккредитив. Это форма расчета при которой деньги перечисляются покупателем продавцу не напрямую, а при посредничестве банка. Минус в том, что при такой схеме ваши деньги в случае банкротства застройщика - не застрахованы государством. А времена нынче у застройщиков непростые.
Ну и траншевая ипотека. Покупатель делает первоначальный взнос и, пока дом строится, банк траншами переводит деньги застройщику. Транши, как и платежи покупателя по такой ипотеке, обычно символические. Но когда дом сдан, покупатель начинает уже полноценно платить по рыночной ставке. А ведь самое смешное, что всех этих схем на рынке-то уже быть не должно. Ведь с 1-го января 2025 года вступил в силу ипотечный стандарт, который разработал ЦБ. И все эти порочные практики застройщиков и банков должны были исчезнуть.
Но так получилось, что итоговая версия ипотечного стандарта - а над ним целый год работали - оказалась мягче ожиданий. Плюс к этому, надзор, который позволит фиксировать нарушения и наказывать за них заработает только с 1 апреля. Кроме шуток.
Так, ну главный вопрос - что со всем этим делать? Ну, если у вас нет полной суммы, чтобы положить чемодан денег на стол, ткнуть пальцем в квартиру и сказать - “беру вот эту, сейчас и сделай мне скидку”, то вам остается только ждать.
Падение спроса вкупе с ипотечным стандартом - когда он начнет нормально работать - рано или поздно приведут к тому, что застройщики будут вынуждены начать отступать по цене. Немного, но отступать. Ну там 5... 7... сотых процента. Но снижать. Выбора у них не будет - продавать-то надо. Но когда они дойдут до этой стадии принятия - через месяц или через 5 лет - сказать невозможно. Но не теряйте надежду. И не теряйте деньги.
