ВЫДЕЛ АРЕНДОДАТЕЛЯМИ И АРЕНДАТОРАМИ ДОЛЕЙ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ
ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК ИЗ ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В ПЕРИОД ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ
Р.Э. БОРЗЕНКОВ
Дорогие друзья! Сегодня хочу поднять тему о том, кто может выделяться в период действия договора аренды? Арендатор или пайщики? Что делать, если в период действия договора аренды без Вашего согласия осуществляют выделы земельных участков?
1. Когда участник общей долевой собственности может выделить в счет причитающихся ему земельной доли (долей) земельный участок?
По общему правилу участники долевой собственности на земельный участок из земель с/х назначения вправе выделить в счет своих земельных долей земельный участок, если это не противоречит требованиям к образованию земельных участков, установленным Земельным кодексом и Законом № 101-ФЗ. Земельный участок образуется путем выдела в счет земельных долей на основании решения общего собрания участников долевой собственности или путем выдела земельного участка в порядке, установленном пунктами 3 - 6 настоящей статьи. (п. 1, 2 ст. 13 Закона №101-ФЗ).
При этом согласно пункту 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, устанавливающей особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель с/х назначения, находящимся в долевой собственности, участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 Закона №101-ФЗ, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению.
При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, содержащейся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017, по смыслу пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ право на выдел земельного участка без согласия арендатора предоставлено лишь тому участнику долевой собственности, который на общем собрании участников долевой собственности голосовал против предоставления земельного участка в аренду.
Во всех остальных случаях выдел земельного участка из арендованного земельного участка не может осуществляться без согласия арендатора.
Таким образом, наличие согласия арендатора является обязательным условием для выдела пайщиком земельного участка.
Для того, чтобы пайщик смог выделиться без согласия арендатора, ему необходимо на общем собрании проголосовать против продления договора аренды (если в повестки дня общего собрания стоит вопрос о продлении договора аренды) или проголосовать против заключения договора аренды (если в повестке дня общего собрания стоит вопрос о заключении нового договора аренды).
При этом, если в протоколе общего собрания не будет отражены Ф.И.О. участника общей долевой собственности, проголосовавшего против заключения (продления) договора аренды, то такой участник общей долевой собственности не сможет зарегистрировать в Росреестре выделенный земельный участок, а даже если Росреестр зарегистрирует выдел, то арендатор сможет в судебном порядке признать такой выдел недействительным.
Особое внимание следует обратить на случаи, когда участниками общей долевой собственности инициируются общие собрания с повесткой дня, связанной с изменениями условий договора аренды (зачастую по вопросу увеличения арендной платы).
На таких собраниях пайщики голосуют против увеличения арендной платы, и прикрываясь положениями п. 5 ст. 14 Закона №101-ФЗ, как участники общей долевой собственности, голосовавшие против новых условий договора аренды, выделяют свои доли.
Бороться с такими выделами возможно только в судебном порядке путем признания их недействительными.
2. Может ли арендатор земельного участка, запрещая участникам общей долевой собственности выделять свои доли, беспрепятственно выделять свои скупленные доли?
Ответ на вышеуказанный вопрос в 2022 году был дан Верховным Судом Российской Федерации в своем судебном акте, где им сформировал подход, при котором в период действия договора аренды ни арендатор, ни арендодатель не могут выделять доли в праве общей долевой собственности до окончания срока действия договора аренды.
При этом, Верховный Суд Российской Федерации указал, что одновременное наличие у арендатора статусов долевого собственника и арендатора земельного участка не предполагает предоставление арендатору преференций в части процедуры согласования производимого им выдела.
Верховный Суд Российской Федерации указал, что норма пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ, призванная обеспечить стабильность арендных отношений, не может толковаться в смысле возможности предоставления не долевому собственнику, не арендатору соответствующего земельного участка, права производить выдел земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли до окончания срока аренды. Обратный подход предполагает нарушение равенства прав сособственников такого земельного участка.
В следующих статьях я подробно опишу, что нужно сделать фермеру, если из арендуемого им земельного участка производится или уже произведен выдел кем-либо из участников общей долевой собственности. С каким иском необходимо обратиться в суд и в какие сроки.
Также я расскажу, что делать с земельными участками, в которых после истечения срока действия договора аренды остались только овраги. С какими исками можно обратиться к прежнему арендатору (арендодателям).
Борзенков Руслан Эдуардович, государственный регистратор прав, партнер АгроЮрист Курск, референт 2 класса, стаж юридичесткой деятельности 12 лет.
