Почти каждый год в СМИ нагнетаются тревожные настроения по поводу ситуации на рынке недвижимости. И практически каждый прогноз на ближайшие полгода изобилует пессимистическими цифрами. Как будут развиваться события на рынке недвижимости в ближайшие полгода? Стоит ли гражданам готовиться к запредельным ценам либо наоборот, рассчитывать на дисконт? Разберемся в этом вопросе.
Еще недавно начало спецоперации, резкий рост ключевой ставки ЦБ, привел рынок недвижимости в состояние шока. Непредсказуемая ситуация в экономике толкает людей на привычный способ сохранения денег – вложение в недвижимость. Но, как предсказывали некоторые экономисты, дефолт в России не случился, а ключевая ставка ЦБ отыграла свои позиции. Сейчас ключевая ставка вернулась к докризисным значениям и составляет 9,5%. Поводом для снижения ставки стало снижение инфляции.
КАКИМ БЫЛ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ В 1 ПОЛУГОДИИ 2022 Г.?
Прогнозы, сделанные экспертами в 2021 г., по поводу рынка недвижимости не оправдались. В 1 квартале 2022 г. поведение участников на рынке недвижимости подогревалось прогнозами ослабления рубля до 200 рублей за доллар. Люди, имевшие на руках деньги, в спешке покупали недвижимость. Понятно, что в условиях нестабильности экономики предложение жилья на вторичном рынке сжималось, а цены росли.
Только в Москве количество сделок в марте 2022 г. выросло на 19% по сравнению с аналогичным показателем 2021 г. ( https://vm.ru/news/961891-kolichestvo-sdelok-na-vtorichnom-rynke-zhilya-v-moskve-v-marte-vyroslo-na-19-procentov). А по итогам 5 месяцев 2022 г. (с января по май 2022 г.) в г. Москве ипотека снизилась на 8% по сравнению с аналогичным периодом 2021 года.
Ажиотаж февраля-марта 2022 г. на рынке недвижимости прошел. Однако в некоторых регионах наблюдался всплеск количества сделок с недвижимостью и летом. Например, согласно статистике «Домклик» доля покупок недвижимости за «живые деньги» в столице Урала в июне 2022 г. выросла в 6 раз по сравнению с маем 2022 г.
КАКИМ БУДЕТ РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ ДО КОНЦА 2022 Г.?
Участников рынка больше всего волнуют прогнозы стоимости квадратного метра во 2-ом полугодии 2022 г.
Эксперты рынка недвижимости ориентируются на уровень инфляции. Рост цен на жилье не может быть выше общего значения инфляции в России. За основу стоимости квадратного метра можно взять Приказ Минстроя РФ от 20.06.2022 г. №501/пр «О нормативе стоимости кв.м общей площади жилого помещения по РФ на 2 полугодие 2022 г.».
Так, во 2-ом полугодии 2022 г. средняя цена 1 кв.м. в России составит 83,42 тыс. рублей, что на 20% больше аналогичного показателя 2021 г. В III квартале 2022 г. стоимость 1 кв. м вырастет во всех регионах: в г. Москве – до 161,2 тыс. рублей, г. Санкт-Петербурге – до 163 тыс. рублей, в Свердловской области – до 94,074 тыс. рублей.
Рост цен может корректироваться на региональные особенности. Но в любом случае, специалисты сходятся во мнении, что если и будет рост цен, то он будет в пределах инфляции. Хотя эксперты по недвижимости скептически относятся к росту цен на жилье.
Для застройщиков жилья себестоимость 1 кв.м дешеветь не будет. Цены на стройматериалы выросли еще в 2021 г. и продолжают расти. При этом выросли в цене не только зарубежные материалы, но и материалы российского производства. Курс рубля не играет особой роли, поскольку на сегодняшний день рубль перестал быть конвертированной валютой.
Также на цену новостроек влияет и размер ставки по ипотеке. В 1 полугодии 2022 г. доля приобретенного жилья по ипотеке была существенно меньше аналогичного прошлогоднего показателя.
Если в России будут разработаны ипотечные программы с низкой процентной ставкой, то это приведет к росту спроса на новостройки. В июне 2022 г. ставка по льготной ипотеке составляла 7%.
НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ: ОТЧИТЫВАЕМСЯ В НАЛОГОВУЮ РФ
Существенное влияние на рынок новостроек играет и затянувшийся экономический кризис. В условиях неопределенности и, отложенного спроса на жилье, застройщики вынуждены снижать цены, чтобы хоть как-то стимулировать продажи.
На вторичном рынке жилья ситуация, начиная с апреля 2022 г., остается стабильной. Многие продавцы «придерживают» жилье, надеясь, что ситуация в экономике стабилизируется. Да и летом, как правило, количество сделок на вторичном рынке традиционно меньше.
К осени, как правило, возрастает деловая активность, люди возвращаются из отпусков и предложений на рынке недвижимости становится больше. В тоже время падение доходов граждан и дальнейшая неопределенность с работой неизбежно приводит к снижению спроса. Снижение инвестиций приводит к необходимости девелоперам сокращать объемы строительства нового жилья.
В условиях продолжающихся западных санкций, активность покупателей на рынке недвижимости уже не вернется на уровень 2020-2021 гг. – в этом убеждены большинство девелоперов.
Статья подготовлена специалистами компании «РосКо – Консалтинг и аудит» https://rosco.su/
