Настал тот момент, когда понимаешь, что уже достаточно взрослый, чтобы жить отдельно от родителей. Или в своей квартире идет ремонт и нужно пару месяцев пожить на съемной. Может быть, вам нужно пожить в другом городе несколько месяцев по работе, учебе. Какие бы ни были обстоятельства, вам понадобилось снять квартиру. Встает вопрос: как грамотно и быстро организовать аренду и не попасться на уловки мошенников? В этой статье вы узнаете, какие шаги нужно пройти и найдете 10 советов опытных экспертов, риэлторов и юристов.
Поиск квартиры
Вариантов площадок и квартир масса. Чтобы не разбегались глаза, нужно упорядочить этот процесс. На каких площадках искать, стоит ли обращаться в агентства или к риэлторам.
Перед съемщиком есть несколько вариантов:
- риэлтор;
- частное агентство;
- самостоятельный поиск.
Самый простой способ - это обратиться к специалисту. Для клиента отличие агентств и частных риэлторов заключается только в том, что в агентстве обычно есть собственные юристы, у них шире квартирная база и скорость выполнения работ, но и стоимость услуг соответствующая. Частному агенту не нужно платить за аренду здания и зарплату сотрудникам, поэтому его услуги обойдутся дешевле. Опытный риэлтор выполнит всю работу по поиску за вас. Он пришлет варианты, свяжется с собственниками, организует встречу. Не все агентства и риэлторы оказывают полное сопровождение сделки, некоторые ограничиваются поиском вариантов квартир и связью с хозяином, обратите на это внимание при составлении договора на услуги риэлтора. Большим плюсом является наличие у специалистов собственной базы собственников, что облегчит процесс. Обращайтесь в проверенные компании с хорошими отзывами или в те, которые вам посоветовали знакомые, чтобы уберечь себя от мошенников.
"Если вы ищете квартиру для аренды себе, то зачем вам агент? Ни скидок, ни особых предложений от него вы не получите. Все в открытом доступе. Да, для покупки или продажи квартиры пригодятся опыт и экспертные знания агента. А для аренды все это не требуется. В основном, все агенты работают при агентствах. Но могут подрабатывать частным образом.Мы, в Петербурге, больше ориентируемся на ЦИАН. Там выше степень контроля, чем на Яндексе или Авито. Большой выбор сопоставимых вариантов. Можно сравнивать варианты, можно пожаловаться, если объявление недостоверно."
Дмитрий Петренко
Если вы читаете эту статью, то скорее всего выбрали вариант самостоятельного поиска. Есть старый проверенный способ: обратиться за помощью к родственникам, друзьям или знакомым. Это наиболее надежный вариант, так как у вас будет прямая связь с собственником и в большей мере уверенность в его добросовестности. Вы можете составить объявление о поиске квартиры и выложить его в своих социальных сетях, чтобы большее количество знакомых смогли увидеть его. Этот вариант больше всего подходит людям, которые ищут квартиру в своем городе.
Если в кругу общения никто не сдает жилплощадь или вы ищите квартиру в другом городе, то на помощь придут площадки объявлений. В социальных сетях есть множество сообществ по типу “Аренда квартир Сочи”. В них выкладывают объявления как собственники, так и агентства. Также существуют специальные площадки в интернете. Самые популярные в России: Циан, Домклик, Авито, Юла.
"Самые рабочие поисковики - ЦИАН и Авито. Обратите внимание на рейтинг и отзывы агента. Иногда объявления помечены самими сайтом, как подозрительные - не звоните туда. Фотографии должны быть реальными, а не стоковыми. Идеально, когда в объявлении есть чертеж планировки и 2-3 фотографии каждого помещения из разных углов."
Не стоит забывать, что на площадках выкладывают объявления не только настоящие арендодатели. К сожалению, часто можно наткнуться на объявления мошенников. Чтобы обезопасить себя от них, соблюдайте следующие советы по безопасности:
- Не соглашайтесь на платные показы или деньги “за бронь”;
- Никогда не переходите по ссылкам для получения оплаты или на оплату;
- Всегда обращайте внимание на адресную строку сайта, чтобы не попасть на клон-сайт мошенников;
- Соглашайтесь только на встречи на месте вашего будущего проживания;
- Настороженно относитесь к подозрительно дешевым квартирам относительно ценового сегмента квартир выбранного типа;
- Вас должны насторожить отсрочки заселения и подозрительно низкая цена аренды, возможно эти квартиры сдаются посуточно другими владельцами, а мошенники подделали документы о собственности и после получения ваших денег сдадут квартиру обратно владельцу и скроются с деньгами: проверьте объявления по этой квартире на сайтах посуточной аренды.
Связь с арендодателем
Вы нашли несколько вариантов подходящих квартир, которые устраивают вас по расположению, интерьеру и стоимости аренды. Следующим шагом идет общение с арендодателем. Это может быть хозяин квартиры, его представитель или агентство.
"Аренда жилья сродни ее покупке, потому что может повлечь ряд не очень приятных последствий. Конечно, при выборе объекта мы ориентируемся на транспортную доступность близость инфраструктуры, стоимость. Но немаловажным является и проверка самого объекта по ряду критериев:
- В первую очередь следует убедиться в том, что у того, кто вам сдает квартиру есть на это полномочия. Если речь идет о собственнике, то проверить на сайте Росреестра актуальность информации по принадлежности жилого помещения.
- Если собственник один – проблем нет, если собственников несколько – нелишним будет убедиться в наличии их согласия на сдачу объекта в аренду, желательно письменного.
- Если помещение сдается через представителя – проверить его полномочия, связаться при возможности с собственником и убедится в наличии его желания сдавать помещение."
Посмотрите несколько вариантов квартир. Стоит посетить их перед подписанием договора, так как в реальности не всегда фото совпадают с теми, что были на сайте. Также пообщайтесь с собственником или его представителем. Важно убедиться, что это адекватный человек, с которым можно найти общий язык. Не стесняйтесь задавать все интересующие вопросы.
"Да, собственники в нашей стране часто уверены в том, что они хозяева положения. Однако договор вас защищает.
Пропишите пункт о праве собственника поднимать арендную плату не чаще раза в год и не более чем на 5 процентов, например.
Пропишите пункт о том, что собственник обязан предупреждать за два месяца о том, что хочет продать [квартиру, которую сдает в аренду]. Но также напрямую задайте этот вопрос перед подписанием. Многое будет понятно по реакции.
Посмотрите на разных порталах – нет ли этой квартиры уже в продаже.
А если беспокоитесь про соседей – то задайте вопрос собственнику про соседей. Расспросите, кто живет рядом."
Заключение договора
Когда квартира осмотрена, следует самый ответственный шаг при съеме квартиры - заключение договора аренды.
Документы, которые нужно иметь с собой:
- паспорт;
- договор в двух экземплярах.
"Помните, что договор найма (аренды) это письменное оформление ваших договоренностей, и если вам там что-то не нравится - не подписываете его, пока не разберетесь. Имейте ввиду, что сложившаяся практика - подписывать договор на 11 месяцев. Это требование владельца квартиры и связано оно с тем, что при более длинном сроке аренды он будет обязан зарегистрировать договор в Росреестре, и наверняка делать это он не захочет."
Проверять документы хозяина квартиры нужно обязательно. Документы, которые нужно проверить у арендодателя перед заключением договора:
- Паспорт собственника, либо нотариальная доверенность от собственника на того, кто сдает и его паспорт;
- выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности;
- самостоятельно проверить собственника на сайте банкротов, должников, районного суда (по регистрации) на предмет раздела общего имущества.
Убедитесь, что есть официальная задокументированная связь между тем, кто берет деньги и этой квартирой.
"Обязательно подписывайте договор, глядя на паспорт и прописку человека, который вам сдает. Сфотографируйте паспорт. Можете сразу проверить в Интернете имя владельца, телефон, паспортные данные. Удивляет то, насколько сегодня Интернет информативен.
Скажите собственнику, где вы работаете. Какой у вас план на жизнь в этой квартире.
Приготовьте залог в размере одной аренды."
В договоре нужно учесть все нюансы. Конкретные аспекты освещения раскрыл наш эксперт в юридической сфере.
"При заключении договора нужно:
- Внимательно изучить вопросы ответственности за порчу имущества, расторжение договора и прочее.
- Прописать в договоре условия оплаты за найм и оплаты коммунальных платежей. Зафиксировать показания приборов учета и наличие либо отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
- Оговорить в рамках договора кто и в какие сроки устраняет поломки, аварийные ситуации, на кого возлагается текущий ремонт в помещении.
- Также следует внимательно отнестись к разделу расторжения договора по инициативе арендодателя, чтобы при случае не оказаться в один день с вещами на улице.
- В случае необходимости закрепить в договоре, что арендодатель не может посещать квартиру в отсутствие арендатора, прописать у кого еще имеются ключи от жилого помещения. Указанное обезопасит вас от возможного проникновения в квартиру в ваше отсутствие.
Указанные действия сведут к минимуму негативные последствия как для арендатора, так и для арендодателя и позволят впоследствии избежать судебных разбирательств."
Совместно с собственником составляется акт описи имущества, где указаны предметы обстановки, их состояние, исправность, стоимость. Этот документ станет гарантией, как для владельца жилья, так и для нанимателя и позволит в дальнейшем быстро решить вопросы о необходимости компенсации ущерба. Акт содержит точные характеристики имущества: марку, модель, год выпуска бытовой и цифровой техники, точное наименование и комплектацию мебели, наличие мелких дефектов. К акту можно приложить фото описанных предметов. В случае поломки или утраты имущества, документ обязывает нанимателя возместить ущерб, но это условие обязательно должно быть прописано в договоре аренды.
"Идеально сделать фото или видео (отделка пола, стен, потолка) и сохранить их до окончания срока аренды. Лично включите и проверьте, работает ли сантехника, бытовая и электротехника, закрываются/открываются ли окна, двери, замки. Опишите в двух экземплярах все, что вы зафиксировали, потребуйте подписать ваш экземпляр хозяина квартиры."
Фактическое заселение нанимателя происходит только после подписания договора аренды и внесения оплаты. При этом происходит передача ключей. Процедура также может фиксироваться актом, приложенным к договору аренды.
Акты описи имущества и передачи ключей – это официальные документы, поэтому они должны отвечать требованиям законодательства:
- составляются в 2 экземплярах и являются приложением к договору аренды;
- содержат обязательные реквизиты и подробный перечень предметов (описание комплекта ключей), передаваемых нанимателю вместе с квартирой;
- подписываются арендодателем и нанимателем.
Содержание и сдача квартиры
На договоре дело не заканчивается. Нужно правильно вернуть квартиру владельцу, чтобы вам вернулся залог и не было юридических проблем. В самом начале проверьте состояние квартиры и обговорите с владельцем все детали, которые вас могут насторожить.
"Проверьте, как работают все краны, выключатели, лампочки, бытовая техника, сантехника. Что с мебелью: стулья, столы, кровать – не сломано ли что-то? Что с матрасом – гигиенически приемлем? Что внутри шкафов? Нет ли следов клопов и тараканов? Если вам что-то не очень нравится (картины, вазы, игрушки, старые вещи) – можно попросить вынести. Иначе может случиться, что вы потом уже ничего не докажете."
При заселении вы можете обговорить с владельцем квартиры, можно ли вам улучшать снимаемую квартиру. К примеру, поменять старую шторку в ванной, заменить крючки или даже переклеить обои. Это поможет сделать проживание более комфортным и приятным.
Перед выселением не забудьте прибрать дом, починить поломки, если они были. Если вы сохраните хорошие отношения с владельцем квартиры, то у вас появится полезный контакт человека, к которому можно будет еще раз обратиться в будущем.
Как уберечь себя от мошенников
К сожалению, не всегда можно предугадать действия арендодателя. Даже при очень внимательном выборе квартиры могут возникнуть неприятные ситуации.
"Если вы составили договор с зеркальными санкциями к себе и к наймодателю, и при этом недобросовестный наймодатель пытается односторонне нарушить условия, обращайтесь к юристу.
Если вы вовремя платили, все денежные переводы зафиксированы, составлена опись имущества, сделана фотофиксация, акт передачи подписан с двух сторон, то юристу будет несложно доказать нарушение условий вашим наймодателем.
Если же вам попались злостные мошенники, обращайтесь одновременно и к юристам, и в полицию.
При наличии паспортных данных многие дела в суде решаются быстро и как правило в пользу потерпевшей стороны.
Вообще, многие наймодатели быстро сдают назад, когда слышат вопрос «а у вас-то все чисто? вы заплатили налоги за прошлый год? а за этот? у вас случайно не просроченная доверенность? а перепланировка мокрых зон согласована? а кондиционер на фасаде? а пластиковые окна? а лепнина? а перенос газовой колонки?»
Непорядочный арендодатель часто непорядочен во всем, пользуйтесь его же оружием."
Всегда помните о своих правах. Многие наймодатели считают, что только они могут диктовать условия по праву владения недвижимостью, но на самом деле это не так. Договор — это обоюдная форма обязательств. Внимательно его читайте в случае возникновения неожиданных ситуаций и обращайте внимание собственника на пункты в договоре.
Помните, что съемная квартира - это ваш временный дом. Нужно с уважением относиться к имуществу владельца, сохранять чистоту, с уважением относиться к просьбам хозяина квартиры. Договор - это обоюдное соглашение, не только арендодатель должен соблюдать свою часть договора, но и вы должны помнить договоренности. Если пользоваться рекомендациями, аренда квартиры будет легкой и принесет только удовольствие. Желаю красивых интерьеров с качественным ремонтом и техникой, адекватных арендодателей и низкой арендной платы.
Оригинал статьи: https://qayli.com/journal/pamyatka-arendatora-10-sovetov-ot-ekspertov-po-semu-jilya/
