С июля 2019 года, рынок жилищного строительства, с долевого перевели на проектное финансирование.
Это не значит, что договора долевого участия исчезли из обихода, это означает, что застройщики стали переходить на схему, где строительство стало финансироваться не средствами дольщиков, а средствами банковских кредитов.
Основная задача проектного финансирования - обеспечение до 85% затрат застройщика от бюджета проекта банковским кредитом.
При этом стоит отметить, что проекты переводятся на эту схему не сразу и если проект реализовывался по старой схеме на средства дольщиков, он должен быть завершен по ней, без ультимативного перевода на новую схему.
Суммы кредита зависят от схемы финансирования и определяются исходя из финансовой модели проекта.
Схемы финансирования определяются с учетом законодательных требований, применяемых к объекту и зависят от даты разрешения на строительство.
Разберем основные кредитные продукты:
1️⃣ Финансирование проектов с привлечением средств дольщиков.
Старая схема без привлечения эскроу-счетов.
Ее особенности:
🔹ставка фиксируется на весь срок в кредитном договоре;
🔹участие собственных средств в проекте в среднем от 10% до 30%;
🔹наличие запаса прочности на снижение цены реализации не менее 20% (к сожалению здесь банк принимает участие порой не понимая рынка);
🔹срок кредитования до 5 лет как правило;
🔹в ряде банков обязательно привлечение стороннего консультанта для подтверждения бюджета и контроля хода строительства;
Когда специалист сбера каждую неделю по дороге из дома на работу заезжал на стройку, это придавало всегда нервозности😁
🔹обеспечение: права на землю, акции или доля в ук застройщика, поручительство собственников компании и т.д.
🔹ковенанты: контроль цен и темпов продаж, бюджета и графика строительства, страхование СМР, доля ипотеки.
Последнее как всегда вызывало споры и дебаты. Банк прописывает долю ипотеки в 30%, а если он одобряет при этом 40% клиентов, эта ковенанта уже не выполнима🤦♂️
2️⃣ Финансирование проектов с использованием эскроу-счетов
Это уже новая схема, где средства дольщиков лежат на счетах эскроу до ввода дома в эксплуатацию, а сама стройка финансируется кредитными средствами банка.
Ее особенности:
🔹ставка зависит от объема средств, размещённых на эскроу счетах.
Больше продаж-ниже ставка. От 10% плавно к 2% на часть кредита, сверх суммы эскроу.
🔹участие собственных средств в проекте не менее 15%;
🔹наличие запаса прочности на снижение цены реализации не менее 20% (к сожалению здесь банк принимает участие порой не понимая рынка);
🔹срок кредитования до 5 лет как правило;
🔹в ряде банков обязательно привлечение стороннего консультанта для подтверждения бюджета и контроля хода строительства;
🔹обеспечение: права на землю, акции или доля в ук застройщика, поручительство собственников компании и т.д.
🔹ковенанты: контроль цен и темпов продаж, бюджета и графика строительства, страхование СМР, доля ипотеки.
Контроль затрат как правило составляет не более 10% в части сторонних контрагентов (агентства по реализации, банковское субсидирование и так далее).
Банк влезает во всё и приходится обосновывать как ты платишь агентству 2% за сделку и еще банку другому за субсидирование ставки.
Банк проектный, может запретить застройщику заключать договора субсидирования по ипотеке с другими банками или же отказать в перечислении средств в рамках этих договоров.
Отсюда и долги у застройщиков перед банками по таким ипотечным схемам. Нужно заплатить по договору субсидирования другому банку, а проектный не дает-образовывается многомиллионный долг и проблемы.
3️⃣ Финансирование для обеспечения собственного участия.
Если в кредитовании физиков по ипотеке, отсутствие ПВ это преступление, то в проектном на это могут дать еще и кредит.
Основной особенностью здесь является обеспечение кредита- как правило недвижимость не связанная с проектом.
4️⃣ Финансирование покупки земельного участка/получение исходно-разрешительной документации.
Это финансирование затрат на покупку прав на застройку земельного участка или покупку его, а также финансирование затрат, связанных с оформлением документации до этапа получения разрешения на строительство.
Ее особенности:
🔹сроки кредитования здесь гораздо ниже - до 2-х лет;
🔹обеспечение: залог прав приобретаемой земли с существующими строениями если они есть;
🔹особыми условиями как правило являются: наличие документов, подтверждающих внесение изменений в правила землепользования и застройки, предполагающих строительство ЖК.
Пожалуй это основные виды финансирования😁
Какие требования предъявляют банки к застройщикам:
🔹опыт реализации аналогичных проектов;
Как правило не менее 3 проектов за последние 3 года общей площадью сопоставимой с рассматриваемым проектом.
То есть не получится построив 5 коттеджей получить проектное на 50 млрд под микрорайон- это практически не реально
🔹отсутствие у застройщика или группы компаний «замороженных» проектов или проектов с переносом срока передачи дольщикам квартир (здесь акцент делаю именно на передачу, а не на ввод) более чем на 6 месяцев.
После пандемии на этот пункт стали более лояльно смотреть
🔹соответствие застройщика требованиям 214-ФЗ.
Какие требования предъявляют банки к объекту строительства:
🔹наличие полного комплекта документации включая разрешение на строительство;
Здесь индивидуально могут быть иные условия.
🔹подтвержденное вложение собственных средств в проект;
🔹экономика проекта, подтвержденная финмоделью согласованной с Банком;
🔹наличие у генподрядчика опыта строительства не менее 3-м сопоставимым проектам;
🔹владение застройщиком правами на землю (собственность или долгосрочная аренда);
🔹ликвидность площадки (локация, инфраструктура, доступность и т.д).
Это был краткий вводный курс по проектному финансированию 😁
Если тема интересна, могу дальше продолжить.
