В весеннюю сессию депутаты Государственной Думы РФ работали с максимальной результативностью. В целях обеспечения безопасности граждан, укрепления российской экономики и формирования ценового правового суверенитета был принят 361 закон. Многие из этих документов были разработаны и внесены на рассмотрение Комитетом по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству. Об итогах работы Комитета в весеннюю сессию на брифинге рассказали председатель Комитета Сергей Александрович Пахомов и первый заместитель председателя Владимир Алексеевич Кошелев.
– Сергей Александрович, расскажте о работе Комитета в это непростое для страны время. Сколько законов было принято для поддержки строительной отрасли и ЖКХ?
Сергей Пахомов: – В весеннюю сессию Госдума приняла много законов, разных по своему объему и значимости, и во многих из них «зашито» огромное количество решений для строительной отрасли и жилищно-коммунального хозяйства. В целом же акцент работы в этот период был смещен в сторону антисанкционной поддержки отраслей, поэтому существенную часть планов пришлось сдвинуть на осень.
Еще осенью прошлого года мы взяли курс на максимальное сокращение административных процедур в сфере строительства. Сокращали их, конечно, только там, где это никоим образом не влияет на качество и безопасность объектов строительства. Для этого было принято три объемных закона, которые позволили Правительству РФ принять 25 постановлений. Например, новые решения позволили убрать почти 300 действий из перечня согласительных процедур в инвестиционно-строительном цикле, что сегодня почти на треть может сокращать его сроки. А это экономит время, деньги и нервы. Кроме того, мы идем по пути разбюрократизации всех процессов работы с бюджетами всех уровней. Напомню, что государство ежегодно вкладывает в строительство от 4 до 6 трлн рублей – это не только жилье, но и школы, и сады, и т.д.
Количество лишних этапов в этих процессах было крайне высоким. Принятые решения позволили примерно на 1 год сократить строительство крупных инфраструктурных проектов. Плюс были отменены дублирующие согласования. В частности, удалось убедить Министерство культуры, что удавку на шее строителей в виде археологических изысканий необходимо немного ослабить. Первые шаги в упрощении процедур уже сделаны, но работа обязательно будет продолжена. Необходимость перемен назрела уже давно, и откладывать дальше эту работу не было смысла. Потенциал сокращать дистанцию ещё есть, поэтому количество согласительных процедур планируем снизить еще на треть.
В целом Комитетом была проведена большая работа, которая дала серьезный задел на осень. Такие решения, как продление договора аренды земельных участков без аукционов и торгов, предоставление земельных участков под новые производства по импортозамещению за цену, начинающуюся от 1 рубля, считаем очень важными для строительной отрасли. Тем самым законодатели своими решениями поддерживают строительный бизнес.
В весеннюю сессию мы принимали решения об упрощении гражданами получения субсидий и различного рода мер социальной поддержки. Все переведено в максимально простой заявительный порядок, без предоставления огромного количества документов, как это было раньше. Такие решения, действительно, очень важны, они облегчают жизнь людям.
– Какие меры поддержки позволят строительной отрасли выйти, как говорится, из турбулентности с наименьшими издержками и выполнить свои обязательства?
Владимир Кошелев: – Первое, о чем я хотел бы сказать, это, конечно же, ипотека. На базе нашего комитета в ближайшее время будет создан Аналитический центр, который в настоящее время находится в стадии формирования. Но уже сегодня мы видим, что объем выдаваемой ипотеки упал на 75%.
В частности, в Республике Карелия в апреле падение составило 73%, в мае – 77%, в июне – 81% в сравнении с аналогичными периодами прошлого года. В Республике Мордовия – 50%, 72% и 78% соответственно. В Рязанской области – 84%, 92% и 94%. И эти цифры никого не устраивают. При этом другие ведомства часто критикуют Минстрой России, что поддержка от ведомств есть, а в ответ только растут цены, и увеличивается маржинальность строительных компаний.
Однако наш Комитет с этим мнением категорически не согласен. Не секрет, что чем дешевле будет ипотека, тем больше возможностей для приобретения жилья появится у граждан. И для этого государство удешевляло ипотеку с помощью выделения субсидий для субсидирования ставки. На наш взгляд, это в корне не правильный подход.
Во-первых, эта мера носила временный характер. Когда вы предлагаете доступную ставку, ограниченную во времени, то тем самым вызываете ажиотажный спрос. В свою очередь и застройщики видят, что доступная ставка – мера временная, и они не вкладываются в новые проекты, не наращивают свои мощности, потому что у них нет уверенности в завтрашнем дне. В итоге предложения сокращаются, а спрос ограничен во времени.
Кроме того, во время пандемии в регионах появился недостаток выпуска строительных материалов. Оказалось, что существует полная рассогласованность между тем, что в регионе есть и тем, что ему нужно. Конечно, стране крайне необходима дешевая ипотека, но она должна сопровождаться конкретными цифрами каждого региона по вводу жилья, которые должны быть подкреплены его собственной ресурсной базой.
Стране крайне необходима дешёвая ипотека, но она должна сопровождаться заявленными в каждом конкретном регионе цифрами по вводу жилья. Эти цифры должны быть подкреплены ресурсной производственной базой. Только в этом случае в регионы придет дешёвая ипотека. Также необходима для всего строительного комплекса промышленная ипотека, не выше 5% годовых. Если мы хотим развивать отечественную производственную базу, увеличить объемы ВВП, мы должны дать бизнесу длинные дешёвые кредиты. Другую серьезную проблему мы увидели, когда столкнулись с ковидными ограничениями.
В частности, значительно сократилось количество мигрантов, приезжающих в регионы России на строительные объекты, а также на предприятия, выпускающие строительные материалы. Следующая проблема – это проектное финансирование. Из месяца в месяц сумма выдачи проектного финансирования значительно в разы меньше сумм на эскроу-счетах. Так, в марте выдача проектного финансирования, по данным ЦБ, составляла 2,6 трлн рублей, а собранные деньги с населения – 3,2 трлн рублей. По сути, «разрыв» в 600 млрд рублей – это 10 млн кв. метров, которые сегодня не финансируются в стройке. И в июне цифры остались в той же пропорции – 3,8 трлн рублей было собрано с населения, а 3,2 трлн рублей поступило в стройку. Центробанк согласился с высказанной Комитетом критикой и отправил письмо в банки о том, что такое затягивание выдачи проектного финансирования относится к негативной практике. И если в ближайшее время изменений не произойдет, то Комитет будет вынужден выступить за изменение законодательства с возможностью застройщикам менять проектное финансирование в уведомительном характере. Наш Комитет готов пойти на то, чтобы поменять ряд законов для исправления данной ситуации, если «крен» по срокам выдачи финансирования не будет устранен.
Ещё одно направление нашей работы в весеннюю сессию – комплексное развитие территории. Сегодня застройщик, который идёт на масштабную стройку, и собирается планово осваивать сотни гектаров в течение нескольких лет, а это, как правило, окраины городов, обязательно сталкивается с рядом серьезных проблем. Застройщики, которые строят максимально удобное для людей жилье, находятся в заведомо невыгодных условиях. Такие застройщики вынуждены платить повышенные коэффициенты налога на землю, т.к. если в течение 5–15 лет осваивается большой земельный участок с ежегодным вводом жилья, то после трех лет начинает действовать повышенный коэффициент. И такие застройщики оказываются в заведомо невыгодных условиях с большими платежами, за которые в конечном итоге «отдувается» покупатель квартир. Как известно, за все издержки и неэффективные платежи и налоги в итоге платят граждане. Поэтому вопрос с повышенными коэффициентами налога на землю необходимо решать. Все эти проблемы надо решать комплексно, в законодательном порядке.
– При Комитете по строительству и ЖКХ работают два экспертных совета: один – по строительству, который возглавляет В.И. Ресин, другой – по жилищно-коммунальному хозяйству под руководством Светланы Разворотневой. В качестве экспертов в советах работают очень авторитетные люди, профессионалы своего дела. Какую работу выполняют Экспертные советы?
Сергей Пахомов: – Мы были инициаторами создания экспертных советов, и очень довольны тем, как они работают. С экспертными советами у нашего Комитета налажено тесное взаимодействие. Секции внутри этих советов собираются на площадке Комитета едва ли не каждую неделю. Совсем недавно проводили совместное заседание нашего Комитета с членами советов, на котором обсуждали проблемы в сфере проектирования. Пришли к выводу, что уже назрела цифровизация, эксперты пообещали нам помочь в поиске нужных решений.
Кроме того, нашим коллегам направляем в экспертные советы идеи, законопроекты для анализа и оценки. В свою очередь, получаем от экспертов идеи, выводы и заключения, многие из которых используем в нашей законотворческой работе. Деятельность таких советов – это показатель того, как можно действовать совместно и эффективно решать сложнейшие вопросы отрасли. Мы – законодатели, и мы должны прислушиваться к мнению тех, кто в теме по 10 лет и более.
– Если говорить о системе саморегулирования в строительстве и проектировании, что с вашей точки зрения необходимо изменить в законодательстве, чтобы система саморегулирования заработала с полной отдачей?
Сергей Пахомов: – Система саморегулирования в сфере строительства в целом работает хорошо. Мы получили обращение от саморегулируемых организаций с просьбой дать им возможность использовать средства, находящиеся на счётах саморегулируемых организаций для помощи, поддержки и льготного кредитования членов СРО . И мы дали им такую возможность, так как считаем, что строительная отрасль должна поддерживаться не только государством. И сегодня саморегулируемые организации часть средств компенсационных фондов могут направлять на поддержку своих членов. За последнее время на эти цели было использовано около 4 млрд рублей. Это очень большие деньги. Для того мы и вводили систему саморегулирования, чтобы СРО сами могли решать определенные проблемы, в том числе и финансовые. Но для саморегулирования в проектировании нужны более глубокие, радикальные и революционные перемены. Тем более что сегодня на рынке почти 20 тыс. проектных организаций, но в стране в принципе нет столько специалистов по проектированию. Сегодня чем дешевле проект, тем дороже стройка. Но цена, как прописано в 44-ФЗ, не может быть основным фактором при определении проектной организации.
Сейчас же пришло время переходить на цифровые сервисы. 44-ФЗ не дает возможности современным технологиям, в том числе BIM, выходить на рынок, потому что проекты с BIM дороже на 10–15%. Однако они и гораздо качественнее, и удешевляют стройку на 15%. В результате сегодня проекту приходится по несколько раз заходить на экспертизу, что не позволяет строить в срок и за те средства, которые выделены. Поэтому существуют тысячи недостроенных объектов – виновато в этом, в том числе, проектирование. Конечно, есть компании, которые работают ответственно, но когда на рынке главная мерка – это цена, то качество страдает. Начинают проектирование одни, заканчивают – другие. В итоге эта часть рынка не работает так, как требуется. Поэтому в данный сегмент необходимо возвращаться в эту сферу с регулированием. Вывод однозначен: сфера проектирования не работает так, как того требует время, и мы просто обязаны провести здесь глубокие реформы. Будущее за цифровыми сервисами, за BIM-технологиями, за контрактами жизненного цикла. Полная цифровизация сферы проектирования неизбежна, это очень сложный процесс, но его надо начинать. Минстрой России уже начал эту работу, и мы их поддержим, будем делать всё возможное, чтобы, как можно быстрее, получить первые результаты. В осеннюю сессию, я думаю, мы с коллегами из проектного сообщества будем серьёзно заниматься проблемами, накопившимися в сфере проектирования, будем искать эффективные решения.
– Премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что в каждом регионе необходимо провести инвентаризацию долгостроев, создать реестр незавершенного строительства. Как будет проходить эта работа?
Сергей Пахомов: – Действительно, задача поставлена очень важная. Сегодня всем ясно, что для определения масштабов проблемы, выявления инструментов по завершению и достройке объектов, необходим Единый реестр незавершенных объектов. Сегодня таких объектов даже не тысячи, их гораздо больше. Есть социальные объекты, недостроенные с 50-х годов прошлого века. Они уже никому не нужны, уродуют города, на их охрану исправно тратятся средства. Плюс ко всему таких объектов предостаточно и на балансе у бизнеса. Поэтому сегодня главное понять, сколько существует таких объектов и какие достраивать, а какие нет. Причем если это частные объекты, то хозяина нужно либо принудить его достроить, либо убрать. Но сегодня у власти нет возможности даже остановить застройщика, если он возводит большее количество этажей, чем положено по закону. Поэтому нужны рычаги воздействия для таких ситуаций.
Минстрой России разрабатывает Единый реестр незавершенного строительства. Сегодня называются разные цифры и объемы недостроенных объектов, говорят о 3–5 триллионах рублей, требуемых на завершение их строительства. И сегодня важно переписать все эти объекты, проанализировать, что мы точно достраиваем и то, что мы не достраиваем. Нужно понимать, что возможно возникнет необходимость принятия принудительного решения о сносе.
Например, если в центре города годами стоит недостроенный объект частного бизнеса, то почему бы органам власти не дать возможность его убрать? Я никоим образом не анонсирую сейчас решение о передаче в руки исполнительной власти простых инструментов о сносе всего и вся, но здесь есть над чем подумать.
Проблема, действительно, назрела. Посмотрите, что у нас происходит: строит бизнесмен в исторической части города, на центральном проспекте здание, вкладывает свои деньги. Однако имеются определенные ограничения, например, разрешено строить три этажа и не выше, а он строит четвёртый. У органов власти сегодня нет возможности этот процесс остановить. Если государственные законы носят либеральный характер, но это не ценится и сплошь и рядом нарушается, значит, законодатель вынужден возвращаться к жёсткому регулированию. Банк дольщиков – это около 0,3–0,5% от общего объема строительства жилья. Это немного, но он принес огромное количество проблем: почти 1 триллион рублей выделен на достройку объектов дольщиков.
Сегодня строительная отрасль имеет настолько либеральное законодательство, что из-за этих 0,3% появились такие проблемы, что в итоге вмешался президент, и были введены эскроу-счета – крайне неудобная система для застройщиков. А до этого инцидента никто не собирался их вводить. Поэтому если что-то само спокойно не работает, то законодателю приходится в отрасли вводить жесткие меры.
Напомню, что лишь в декабре 2021 года впервые в законодательство было введено определение «недострой». Если раньше десятками лет продлевалось разрешение на строительство, то это недостроем не считалось. Теперь же в этой части наведен порядок. Но в целом эту историю нужно ликвидировать. При этом все объекты, которые есть сегодня в ФАИП, в этом году будут точно достроены. На следующие годы также средства будут изысканы, и объекты введут. А что делать со старыми – будут решать, когда появится реестр. В этой сфере предстоит большая законотворческая работа, и мы готовимся к ней.