До 2013 года было все просто и понятно:
Росреестр регистрировал договор-основание и перехода право собственности это было обязательным действием.
То есть подписать договор купил-продажи было недостаточно. Его надо было сдать на регистрацию.
Но потом все как-то стало.. другим
Теперь регистрации только перехода права собственности. И она носит «правопризнательный» характер.
Необходимость государственной регистрации перехода права собственности не оказывает влияния и на момент заключения договор продажи недвижимости.
По общему правилу таковой вступает в силу и порождает соответствующие права и обязанности сторон с момента его подписания ( ст. 550 ГГ РФ).
Исполнение сторонами своих обязанностей, вытекающих из заключенного договора продажи недвижимости, может происходить и до государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество - предмет договора.*
Так, продавец может осуществлять передать покупателю во владение проданную ему квартиры.
Однако эти действия не влекут изменения каких-либо отношений продавца и покупателя с лицами гражданского оборота.
То есть продавец будет оставаться собственником недвижимого имущества (и должен восприниматься в подобном качестве всеми участниками оборота) до момента государственной регистрации права собственности за покупателем.
Да, именно так.
Сегодня если стороны подписали договора купли-продажи квартиры, то де юре у квартиры появился новый собственник.
Но не для государства и третьих лиц.
Более того, раз в ЕГРН будет фигурировать имя старого собственника, то для всех остальных он будет настоящим владельцем данной недвижимости.
Эту позицию не раз подтверждал Верховный Суд РФ, указывая, что данные в ЕГРН не всегда отражают реальное положение дел.
Забавно, правда?
Если я покупаю и проверяю квартиру, то заказываю выписку из ЕГРН. И именно на основании данных из ЕГРН я, как добросовестный покупатель, принимаю решение – покупать квартиру или нет.
Но это, с точки зрения законов, не всегда правильная логика!
Я, как покупатель, должен быть уверен, что хотя бы текущий владелец не продал квартиру кому-то еще ранее, «забыв» при этом о регистрации перехода права собственности.
Иначе придется потом разбираться с тем, что первый покупатель будет через суд требовать свое, как он считает, жилье.
Главный вопрос: зачем так делать государству?
Чем не устроил Росреестр прошлый, обязательный порядок регистрации и документов-оснований и перехода права собственности?
Ведь текущий проток создает правовую неопределенность для граждан в таком важном деле, как покупка жилой недвижимости.
Это просто еще один риск покупки на вторичном рынке жилья, который появился просто на ровном месте.
И таких «медвежьих услуг» государства в последнее время оказало слишком много, чтобы понять - вторичное жилье становится все бое токсичным для приобретения.
____________________
В телеграмм-канале «Риэлтор не нужен!» каждый день – одна новая статья, которые никогда на Дзене не появится. Так что - Подписывайтесь !
#квартира #недвижимость #покупка квартиры #купить квартиру #росреестр #суд #верховный суд #законы
