Сдача в аренду или наем ипотечной квартиры — один из популярных способов вернуть часть средств, потраченных на приобретение жилья.
Действующее законодательство не запрещает сдавать ипотечное жилье в аренду или наем. При этом должны соблюдаться некоторые условия:
- Квартира должна использоваться по назначению — для проживания
- Нужно учитывать ограничение банка на сдачу квартиры
- Сдача квартиры, купленной с использованием маткапитала, не должна ухудшать жилищные условия ребенка
❗ Для сдачи ипотечного жилья необходимо согласие банка-кредитора
Как правильно сдавать ипотечную квартиру?
Шаг 1. Определите стоимость
Прежде чем сдать квартиру, необходимо правильно рассчитать арендную ставку. В расчетах учитывайте размер ежемесячного платежа по ипотеке, а также затраты на коммунальные платежи, страхование недвижимости, текущий ремонт, налог на имущество и налог с доходов от аренды.
Шаг 2. Выберите систему налогообложения
Существует несколько способов уплаты налогов на доходы со сдачи жилья. Самым очевидным, но в то же время менее выгодным является НДФЛ со ставкой 13%. Индивидуальным предпринимателям (ИП) доступна патентная система налогообложения (ПСН). Ставка по ней составляет 6%.
Для граждан самым выгодным способом будет регистрация статуса самозанятого. Самозанятые платят налог по ставке 4% при сдаче квартиры внаем физическому лицу и 6% при сдаче квартиры в аренду компаниям
Шаг 3. Получите согласие банка
Обратитесь в банк, если договор ипотеки содержит условие о необходимости получить его согласие на сдачу квартиры. После рассмотрения заявления банк может выставить свои условия, например, ограничить срок договора аренды до года и запретить его автоматическое продление.
Шаг 4. Подготовьте необходимые документы
Для заключения договора найма или аренды вам потребуются:
- документы, удостоверяющие личность сторон сделки
- документы, удостоверяющие личность и полномочия представителя (если договор заключается с представителем)
- правоустанавливающие документы, на основании которых возникло право собственности на квартиру (например, договор купли-продажи с использованием кредитных средств)
- выписка из ЕГРН
- документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам (если обязанность по их уплате по договору возлагается на нанимателя)
Шаг 5. Согласуйте условия договора с нанимателем
Уточните, какие коммунальные платежи включены в арендную плату и обговорите условия проживания в квартире. Если квартира сдается с мебелью и бытовой техникой, нужно отразить это в договоре, а также описать в акте приема-передачи состояние такого имущества и определить ответственность за его сохранность.
Включите в договор депозитный платеж, который в случае нарушения условий аренды или порчи имущества останется у собственника жилья. В договоре укажите, что на квартиру наложено обременение в виде ипотеки.
Шаг 6. Заключите договор
Договоры найма или аренды заключаются в письменной форме минимум в двух экземплярах и подписываются обеими сторонами. Если срок договора превышает 1 год, его необходимо зарегистрировать в Росреестре в течение месяца с момента подписания. Иначе есть риск быть оштрафованным на сумму от 1,5 тысячи до 5 тысяч рублей.
Удобнее сдавать квартиру в краткосрочную аренду или наем (до 1 года) с возможностью продлевать договор каждый год. В этом случае не потребуется его государственная регистрация договора аренды или найма.
