По мнению экспертов, вторичка подешевела в среднем на 5%. Почему это произошло, насколько еще она может упасть в цене, и что может остановить этот процесс, разбирались вместе с экспертами.
Мария Генеральская, эксперт российского и международного рынка недвижимости, предприниматель и инвестор
Почему подорожала вторичка
Прежде всего, нужно понимать, что вторичка — это не инвестиционный вариант. Ее можно покупать с целью сдачи в аренду, но это далеко не самая доходная идея для инвестиций.
Цены на инвестиционные объекты растут в двух случаях: когда на объекте работает отдел продаж, и когда идет строительство дома. Вторичка практически не растёт в цене, поскольку этапы роста отсутствуют.
Она может дорожать только в условиях растущего рынка, как это было, например, в 2021 году в Сочи. Городские власти объявили о введении моратория на строительство многоквартирных домов, который автоматически подразумевал под собой создание дефицита недвижимости. В тот период наблюдалось аномальное состояние рынка, потому что выросла емкость рынка. Вторичная недвижимость на тот момент подорожала примерно на 20%.
На сегодняшний день мы видим падение цены на вторичку примерно на 5%. Я вижу три причины этого:
Первая — это высокие ипотечные ставки и переизбыток предложения из-за отъезда огромного количества людей из России.
Вторая — это снижение спроса на недвижимость в целом. В сфере перепродаж сейчас также наблюдается падение стоимости. Неопытные инвесторы, которые не понимают, что делать в текущей ситуации, пытаются «слить» свои объекты недвижимости. И один выставляет цену дешевле, чем другой.
И, наконец, третья причина — наличие специальных мер господдержки на первичную недвижимость и стимуляция продаж застройщиками. Это позволяет приобрести объект под более сниженный процент или воспользоваться скидками, акциями, ремонтом в подарок и другими дополнительными мерами от застройщиков, которые таким образом повышают интерес потребителей к своим объектам.
Чем может быть опасна покупка вторички
Помимо всего этого важно понимать, что при покупке объекта от физического лица могут возникнуть юридические нюансы в будущем. Например, банкротство физического лица по 127 ФЗ.
Покупая объект недвижимости от физического лица, необходимо тщательно проверять его на наличие долговых обязательств перед банками. Для этого мы можем отправить запрос в БТИ. Но у собственника могут быть долговые обязательства перед физическими лицами по обыкновенным распискам, которые мы никак не можем проверить.
Если этот продавец станет банкротом в течение последующих трех лет, сделка будет оспорена. Недвижимость в таком случае выставляется на торги, несмотря на то, что у нее уже другой владелец, а вырученные деньги пойдут на закрытие долгов перед кредиторами продавца.
Покупателю, который, по сути, потерял деньги, остается только разбираться с продавцом в судебном порядке. Это тоже имеет не радужную перспективу, поскольку что можно взять от банкрота?
По этим причинам вторичка выглядит невыгодным приобретением для конечного потребителя или инвестора.
Продолжит ли вторичка дешеветь
Она будет падать в цене до тех пор, пока не стабилизируется рынок недвижимости в целом. Я думаю, это будет происходить еще минимум полгода.
Остановить этот процесс могут различные меры государственной поддержки, как, например, «Молодая семья» или сниженные процентные ставки на вторичную недвижимость. Такое бывает крайне редко, либо под это подходят определенные категории граждан. Но наличие каких-либо программ, безусловно, может повлиять на увеличение спроса на вторичное жилье и на рост его стоимости.
Я думаю, после того, как стабилизируется рынок, вторичка вернется к своей первоначальной стоимости. Но запредельного роста на этот сегмент не следует ожидать априори.
Владимир Глинер, президент Ассоциации агентов-аукционистов по скоростным продажам
Вторичка по нашей аналитике подешевела на 10–15%. Я не говорю про элитную недвижимость и бизнес-класс. Говорю только про эконом и комфорт-класс жилья.
По моему мнению, дальше все будет дешеветь. Возможно, нескоро, но мы достигнем дна, когда перестанут покупать совсем, или те или иные квартиры будут не интересны покупателям. Не интересно покупателям уже старое жилье 60–70 годов постройки.
Мы входим достаточно быстрыми темпами в стагнацию рынка недвижимости. Вторичка была очень переоценена и поднялась в цене после господдержки 20–21 годов первички во время пандемии. За счет дотации государства, ипотека на первичку стала 5–6%, а иногда она доходила на отдельных ЖК до 1–2–3%. Я считаю, что поднятие цены стало не обоснованным и неадекватным.
Почему вторичка сейчас стала дешеветь:
— нет покупателей
-высокий % ипотеки.
Мы ожидали увеличение спроса после снижения ключевой ставки до 11%, но наши прогнозы не оправдались. Спрос не увеличился.
У народа нет денег. Кто-то потерял работу (уход различных компаний из России, закрытие множества магазинов и офисов компаний и тд), и таких много.
Была надежда на Центр доступного жилья (видимо им выделили дотацию этой весной). Например, на один аукцион пришло 4 покупателя из этого центра. По итогу показа никто не согласился на квартиру из-за того, что ждут еще падения цен, не хотят покупать старое жилье.
Вторичка продолжит дешеветь
По моей оценке, цены еще упадут на 10–15%. Итого на 25–30% от цен в феврале 2022. Остановит процесс ипотека с первоначальным 0% взносом.
Сейчас, конечно, банки придумывают разные фишки. ВТБ банк — 3% для многодетных, вводят промышленную ипотеку и тд. Но насколько времени продержится процесс стагнации рынка никто не знает.
Снижение цен не поможет росту спроса
Сейчас покупка происходит только теми людьми, которым это крайне необходимо. И, соответственно, продают те, которым это тоже крайне необходимо. Например, что-то продают и покупают взамен. Или расселяется квартира. Либо люди уезжают из региона.
Как сейчас я тестирую цену? Делаю снижение до тех пор пока пойдут звонки. А звонков нет. Например, на прошлой неделе было в рекламе шесть объектов, один из них по аренде. Кстати, аренда просела на 30%. Так вот, за неделю было четыре звонка, три по аренде и один по продаже вторички. У людей просто нет денег. Они приходят на просмотр и дальше торгуются. При этом видят в карточке объекта, что снижение уже произошло на 1 млн, но все равно идет торг.
Елена Бойко, руководитель агентства недвижимости Town78
Начиная с апреля очень сильно чувствуется снижение спроса на вторичном рынке. На это повлияло несколько факторов. Во-первых, в марте был очень большой спрос, и все, кто мог бы купить недвижимость в первом полугодии, не откладывая покупку, сделали это. Даже в ситуации неопределённости и переживании за сохранность своих наличных денежных средств.
Во-вторых, большим торможением послужило увеличение ставок на кредиты по ипотечным займам. Большинство продавцов убрали свои квартиры с продажи до более благоприятного времени. Поэтому мы наблюдаем ограничение по хорошим предложениям, которые могли бы подойти потенциальным покупателям в поиске недвижимости.
Остановить снижение цен может только стабилизация общей геополитической ситуации в стране. Государство максимально пытается сейчас помогать рынку недвижимости. Динамичное изменение ключевой ставки тому пример. И сейчас по вторичному рынку мы имеем совершенно оправданные и сравнительно не высокие 10,5%. Такие ставки у нас были практически последние несколько лет, и рынок прекрасно с ними работал.
Снижение цен никак не поможет восстановлению нормальной рыночной экономики на рынке недвижимости. Должен пройти комплексный процесс возвращения продавцов на рынок с ликвидными квартирами.
