На 120 млн рублей увеличили свои годовые дивиденды владельцы «Джи-Групп», самым известным активом которой является девелопер «Унистрой». И это несмотря на то, что прибыль упала на 500 миллионов. Расширяя географию присутствия в регионах России, «Джи-Групп» продала гостиницы «Олимп», Ramada, «Особняк на Театральной» — и вовремя, учитывая кризис на фоне антироссийских санкций. О том, как изменились финансовые потоки девелоперской империи, — в материале «БИЗНЕС Online».
«Джи-Групп» растит дивиденды на 120 млн, снижая расходы на благотворительность в 5 раз
Данные аудированной управленческой отчетности по итогам 2021 года раскрыло АО «Джи-Групп». В Казани компания известна как владелец брендов «Унистрой» и UD Group. В основном ее интересы сосредоточены в Татарстане, а также в Самарской области, Башкортостане, Санкт-Петербурге. Строительство жилой и коммерческой недвижимости, объектов инфраструктуры, управление торговой и коммерческой недвижимостью за год принесло выручку в 20,8 млрд рублей. Вступив в эпоху прозрачности, компания вот уже несколько лет раскрывает свои финансовые показатели, активно привлекая капитал на открытом рынке. Так, в 2019-м выручка достигла 16,3 млрд рублей, а в первый пандемийный 2020-й — 18,2 миллиарда.
За четверть века группа ввела в Татарстане 1,9 млн кв. м. жилья, 168 тыс. кв. м приходится на 2021-й (годом ранее было практически столько же). Таким образом, девелопер занимает лидирующую позицию по объемам сдачи жилья. В первой тройке также фонд защиты прав дольщиков РТ и СМУ-88. В структуре «Джи-Групп» под управлением 199,3 тыс. кв. м торговых площадей, 50,3 тыс. кв. м паркингов, 26,4 тыс. кв. м офисных площадей и 26 тыс. — производственных. В Казани под брендом «Унистрой» возводятся жилые комплексы Uno, «Весна», «Лето», «Журавли», «Уникум» (на улицах Новаторов и Аделя Кутуя), «Аквамарин». В Высокогорском и Пестречинском районах — «Атмосфера» и «Царево Vilage». В Тольятти — «Южный бульвар». В Уфе — «Уникум на Коммунистической». В Санкт-Петербурге — ЖК U-point.
По состоянию на 31 декабря 2021 года офшор «Хансоло Лимитед» (Кипр) являлся непосредственной материнской компанией группы. Контроль осуществляется семьей Гильфановых: супруги Рашит и Фаридя Гильфановы, а также их сыновья Ильфат и Альберт.
Как семья Гильфановых «унистроит» капитал: хозяева застройщика получат дивиденды на 580 миллионов
В начале 2020 года строительная отрасль столкнулась с кризисом из-за пандемии, девальвации рубля и падения цен на углеводороды, констатируют авторы отчетности. Это привело к резкому снижению деловой активности и покупательной способности населения. Однако спрос поддержали субсидии со стороны государства, а также падение ставок, что сделало ипотечное кредитование более доступным. В результате роста цен на недвижимость выручка только росла — по итогам года плюс 2,6 млрд рублей, т. е. почти 15%. Несмотря на увеличение выручки, прибыль сократилась почти на 500 млн рублей — с 5,1 млрд до 4,6 млрд рублей. Впрочем, это скорее казус отчетности. Выручка и прибыль в МСФО признаются по степени готовности объекта, а налоговый результат — по фактической сдаче объекта, поэтому возникают временные разницы между периодом признания выручки и периодом возникновения текущего налога на прибыль. И в любом случае денежный поток вырос на 20% — получена выручка в 20,8 млрд рублей.
В результате совет директоров рекомендовал выплатить дивиденды в размере 700 млн рублей — примерно 15% прибыли. Отметим, что дивиденды по сравнению с предыдущим годом выросли на 120 млн рублей. В 2021-м владельцы решили «окешиться» покруче, чем в предыдущем: тогда распределили 580 млн рублей, т. е. 11% прибыли. Помимо бенефициаров, деньги получат и 6 топ-менеджеров компании — в рамках опциона менеджмент получил 1,8% акций.
Компания резко, в 5 раз, сократила расходы на благотворительность, потратив на эти цели 5 млн рублей, или 0,1% прибыли. Но благотворительность штука тонкая, далеко не всегда расходы идут за счет компании. Думается, что такое предположение справедливо и в этом случае.
Каналы прибыли: квартиры, аренда, продажа гостиниц
Рассмотрим более подробно детали отчетности. Суммарная выручка за 2021 год в размере 20,8 млрд рублей аккумулируется за счет следующих позиций:
- Выручка по договорам долевого участия (ДДУ) — 15,4 млрд рублей (плюс 2,25 млрд рублей, или 17%, к 2020-му);
- Поступления от продажи недвижимости 3,2 млрд рублей (минус 0,6 млрд рублей, или 18%);
- Арендный доход — 1,6 млрд рублей (плюс 1 млрд рублей, рост в 2,4 раза);
- Выручка от гостиничных услуг, в том числе и прочих, — 220 млн (плюс 110 млн, рост в 2 раза);
- Выручка от прочей деятельности — 342 миллиона (плюс 43 млн, или 14%).
Самая весомая графа в отчетности компании — это поступления от реализации жилой недвижимости. По ДДУ выручка выросла на 17%, или 2,25 млрд рублей, до 15,4 млрд рублей. Готовых квартир продали 2,7 млрд рублей (тут продаж было на 21% меньше, чем годом ранее). В целом результат — плюс 10%. Прибыль составила 5,15 млрд рублей — это на 3,2% меньше, чем в 2020-м. Минус целый 171 миллион! Впрочем, прибыльность квартирных продаж получается на уровне 28%. Неплохая страховка от роста себестоимости строительства, на которую с прошлого года у девелоперов принято списывать рост цены квадратного метра в масштабах страны. Казань, например, в 2021-м заняла 4-е место по росту цен на новостройки — к осени цена поднялась на 29%.
Суммарная выручка по сегменту «коммерческая недвижимость» (торговые центры, гостиничный бизнес и др.) увеличилась в 1,8 раза — с 1,3 млрд до 2,34 млрд рублей. Сюда входят и поступления от арендных платежей, и продажа собственного имущества коммерческого назначения.
Значимая часть поступлений — арендные доходы. В 2021 году они выросли в 2,4 раза и увеличились почти на 1 млрд рублей — с 632 млрд до 1,58 млрд рублей. Рост показателей во многом вызван началом полноценного функционирования торгового центра KazanMall. Также в 2021-м был введен в эксплуатацию ретейл-парк Udacha на въезде в жилой комплекс «Царево Village» в Пестречинском районе. Введение обязательной вакцинации и QR-кодов незначительно снизили посещаемость торговых центров, но не оказали существенного влияния на показатели не только выручки, но и чистой прибыли, которая выросла в 7 раз — до 754 млн рублей.
Также сюда вошли поступления от гостиничного бизнеса, находящегося на балансе компании в 2021 году. Несмотря на неплохие финансовые показатели, связанные с предоставлением гостиничных услуг, АО «Джи-групп» в декабре 2021 года продало гостиничный комплекс Ramada Kazan City Centre за 660 млн рублей. Продавцом объекта выступило ООО «Спектрподряд», являющееся учредителем АО «Управляющая компания „Унистрой“», а покупателем — казанское ООО «Люксмастерплюс» Хаджимурата Газалиева, который прежде был директором по развитию фирмы «Унистрой». Новому владельцу отошел 6-этажный гостиничный комплекс Ramada с подземной автостоянкой на 50 мест площадью 12 тыс. кв. м и земельный участок в 2,8 тыс. кв. м, а также оборудование отеля. Также с «Рамадой» компания продала Газалиеву отели «Олимп» (три звезды, 92 номера) и «Особняк на Театральной» (три звезды, 77 номеров) и полностью вышла из гостиничного бизнеса.
Конечно, гостиничный бизнес показал один из самых высоких уровней доходов за последние 7 лет. Казалось бы, «такая корова нужна самому», но нет: в «Джи-Групп» не видят особых перспектив. На фоне ограничений — тогда еще пандемийных — количество крупных мероприятий снижается. И потенциал развития гостиничного направления ограничен. Дальновидности менеджмента, пожалуй, можно позавидовать, ибо пандемия была цветочком на фоне тех ягодок, что принесли антироссийские санкции с начала весны 2022 года. Впрочем, теперь эти тяжкие заботы уже не входят в круг проблем семьи Гильфановых.
Издержки эскроу: долгосрочная нагрузка выросла на 30%, а всего «Джи-Групп» должна почти 20 миллиардов
Что с долгами? На первый взгляд закредитованность компании просто огромна и почти равна годовой выручке, но это связано с особенностями строительства. За год объем долгосрочных кредитов и займов увеличился на 30% — с 8,26 до 10,8 млрд рублей, краткосрочных — на 6% до 8,86 млрд рублей.
Однако это — результат стройки по эскроу-счетам. Сама суть эскроу-счетов предполагает поэтапное финансирование строительства со стороны банков. Сумма договоров с использованием эскроу-счетов, заключенных в 2021 году, увеличилась на 3,4 млрд рублей до 17,3 млрд рублей. Остатки средств на эскроу-счетах группы выросли в 1,5 раза и составили 12,9 млрд рублей. И данные деньги компания получит только после сдачи домов — отсюда и долги, но вместе с тем это основа для дальнейших поступлений. В 2021-м группа в первый раз после перехода на эскроу показала уверенный положительный денежный поток от операционной деятельности: плюс 4 млрд рублей против минус 4 млрд рублей в 2020 году. Это результат раннего перехода на схему эскроу. Так что теперь поток денег от раскрытия эскроу стал регулярным.
Для нового строительства важно непрерывное финансирование. Источником становятся не только банки, но и открытый заемный рынок. В 2020-м компания выпустила облигаций на 1 млрд рублей, в 2021-м разместила еще один выпуск — уже на 3 млрд рублей. Остаток задолженности по таким займам на 1 января 2022 года — 3,9 млрд рублей. Причем взятые кредиты на фоне текущей ключевой ставки выглядят очень дешевыми: если в 2020-м средняя ставка составляла 5,65%, то по итогам 2021-го — вообще 3,88% годовых. В сегодняшней рыночной ситуации такие банковские займы смотрятся практически как беспроцентные.
В результате расширения займов объем инвестиционной недвижимости, переданной в залог, вырос до суммы 8,5 млрд рублей. При этом собственный капитал «Джи-Групп» за 2021 год увеличился на 12% до 20,6 млрд рублей.
В заключение остается отметить, что акционеры компании порадовали и простых работников. По итогам 2021-го расходы на оплату труда выросли в 1,8 раза — с 725 млн до 1,3 млрд рублей. При этом 259 млн рублей пошло на вознаграждение ключевого управленческого персонала.