Слово ипотека уходит корнями во времена Царя Соломона. Великий правитель объявил, что человек более не отвечает собственной жизнью за свои долги и не может становиться рабом, если оказывается не в состоянии с ними рассчитаться. Ответственность может быть только имущественной. С тех пор на земельном наделе должника кредитор вбивал специальный столб. Пришедшие в эти места греки прозвали те столбы hypotheke. Получается, застолбить квартиру — это оформить на неё ипотеку.
Верните мне мой 2019-й
Самым лучшим годом для покупки недвижимости в России был 2019-й. Он вообще был довольно спокойным. Даже инфляция оказалась где-то на исторических минимумах на уровне 3%. Ключевая ставка постепенно снижалась с 7,5% в начале года до 6,25% в его конце. Сегодня эта картина кажется столь умилительной, что на глаза наворачиваются слёзы. Ставку по ипотеке на вторичном рынке можно было увидеть на уровне 8%. Заёмщик должен был соответствовать конкретным требованиям, но в целом это было вполне реально. При оформлении ипотечного кредита под такую ставку ежемесячные платежи были вполне посильны большинству покупателей, при том что на фоне низкой инфляции цены на недвижимость тоже не особенно росли.
Вирус ударил по ценам, или ипотека — это заразно.
Опыт научил нас, что стоит лишь ненадолго расслабиться, как тут же получишь мощную оплеуху. Как будто жизнь сама возвращает нас в суровую реальность, тряся за плечи и приговаривая: «Эй, ты там уснул что ли? Вставай, пора обратно на рудники».
Так и случилось. 2020-й год подарил нам мировую пандемию коронавируса. Фондовые рынку рухнули, валюты развивающихся стран упали, по всей планете начали вводить локдауны, бизнес остановился. Планета настолько очистилась, что в каналы Венеции вернулись дельфины. Всех заперли по домам.
Экономика срочно нуждалась в помощи. Правительство РФ совершенно правильно направило усилия на поддержку строительной отрасли и ввело льготные ставки по ипотеке. Ведь стройка — это отрасль, на которую завязано сразу много направлений бизнеса. Это строительные материалы, тяжёлая техника, грузоперевозки, лифты, стеклопакеты, металлоконструкции, облицовка, асфальт, брусчатка, двери — и везде работают люди и платятся налоги.
Льготная ставка 6% была призвана поддержать спрос на недвижимость и помочь строительной отрасли. Причём, совершенно логично, льготная ставка касалась только нового жилья. Какой смысл субсидировать вторичку? На ней заработает только продавец. А на первичке — огромное количество звеньев цепи. В результате спрос оказался настолько высок, что цены непомерно выросли, по факту сведя на нет усилия правительства по сохранению доступности жилья для россиян. Тогда покупатели пошли на вторичный рынок и взвинтили цены ещё и там.
Один риелтор рассказывал мне, что люди разбирали всё — даже однокомнатные квартиры в старых пятиэтажках со свежим запахом поножовщины в кредит на 30 лет. Ключевая ставка в 2020 году упала до 4,25%. Ипотека стала доступнее, чем снег зимой. И всё это толкало цены наверх. А программу льготной ипотеки всё продлевали и продлевали, немного ужесточая условия, чтобы хоть как-то придавить спрос.
Ставка больше, чем жизнь.
Первый квартал 2022 года стал шоком для всех. В моменте доллар на бирже доходил до 120 рублей. Люди забрали из банков наличных на 2,1 триллиона рублей. ЦБР поднял ключевую ставку до 20%. Оформить ипотеку на квартиру, которая и так стала стоить, как дом, предлагали под 18-19% годовых. Ежемесячный платёж за студию в каком-нибудь Кудрово улетел за 75 тысяч! Арендовать квартиру в таких условиях стало дешевле в три раза, чем покупать такую же в ипотеку. Вот тут-то и начали закрадываться мысли, что рынку недвижимости пришёл конец. А тут ещё и ставку по льготной ипотеке подняли до 12%.
Здесь я должен сделать небольшое лирическое отступление. Ставка 12% кажется большой именно от того, что мы уже видели 6%. Всё познаётся в сравнении. Вот вам живой пример. Когда в марте 2014 года моя семья брала ипотеку на вторичное жильё, ВТБ предложил мне, как участнику зарплатного проекта, льготную ставку 11,9%. И мы с удовольствием согласились. Потому что другие предложения были значительно дороже. То есть, ставка 12% когда-то казалась вполне привлекательной. Сегодня она кажется, как минимум, некомфортной. Если кому-то интересно, ипотека бралась на 15 лет и была выплачена за 5.
После увеличения ставки по льготной ипотеке продажи застройщиков в апреле просели в два раза относительно марта. Рынок замер. Покупатели заняли выжидательную позицию. Эксперты начали говорить о желании девелоперов снижать цены на квартиры. Размер этого снижения зависел бы от реальных возможностей каждой конкретной строительной компании, но максимально речь могла идти о 20-30%. Теперь представим себе, как это сказалось бы на бизнесе, когда одни только строительные материалы за год подорожали в три раза. И как отразилось бы на тех, кто покупал квартиры, чтобы заработать.
Поддержать спрос на жильё предложили с помощью увеличения суммы налогового вычета. Сегодня за покупку квартиры человек может вернуть себе 260 тысяч рублей и ещё 390 тысяч за уплаченные проценты по ипотеке. В Госдуме предложили поднять планку до 520 и 780 тысяч соответственно. Пока это лишь законопроект, он ещё даже не выносился на сессию нижней палаты парламента. Поэтому делать выводы и потирать ладошки преждевременно.
Уже с 1 мая ставка по льготной ипотеке на новостройки снизится до 9%. Это было предложение президента России Владимира Путина. Минфин оперативно подготовил все документы и уже в ближайшее воскресенье изменения вступят в силу.
Максимальный размер кредита для Москвы, Санкт-Петербурга, Подмосковья и Ленобласти составит 12 млн рублей, для остальных регионов — 6 млн. Подчёркиваю: только на новострой. Под эту программу выделяется 2,5 трлн рублей. Госкорпорация «ДОМ.РФ» уже распределила эти деньги между госбанками, поэтому уже с 1 мая можно получить ипотеку на покупку жилья в строящемся доме под 9% годовых.
Вторым номером
Как мы уже поняли, первым делом, что в прошлый раз, что теперь, правительство неспроста поддерживает строительную отрасль. Как только дело запахло жареным, нашлись рычаги и механизмы для снижения ставок. Это позволит подстегнуть спрос и продажи застройщиков. А что же на вторичном рынке? Ведь огромное число людей хотят улучшить жилищные условия сейчас, а не ждать окончания строительства.
Вот тут, конечно, всё сложнее. Ключевая ставка с 20% была понижена до 17% на внеплановом заседании 8 апреля. Сегодня ЦБР понизил её до 14%. Это говорит о том, что ипотека на вторичное жильё останется дорогим удовольствием. Тут лучше было бы ещё подождать, поскольку к концу года ключевую ставку мы можем увидеть на уровне 10-12%.
Снижение стоимости жилья на вторичном рынке более, чем вероятно. Это позволит сбалансировать размер ипотечного платежа и сделать покупку готовой квартиры более доступной. Но здесь тоже палка о двух концах. Да, стоимость объекта на вторичном рынке может снизиться из-за падения спроса. И вот тут уже включаются интересы продавцов, которые могут снять квартиру с продажи, чтобы дождаться более привлекательных цен.
Наиболее вероятны варианты перекрёстных сделок или даже простого обмена, когда цена уже не столь принципиальна. Но это уже вопрос не вложения денег в недвижимость, а именно решения жилищного вопроса.
Деньги любят счёт.
Теперь давайте посчитаем, реально ли использовать льготную ипотеку для покупки жилья в качестве инвестиций.
Жильё комфорт-класса в новостройках Москвы подорожало на 36% за год и на 8% за квартал. В среднем квадрат стоит 284 тысячи рублей. Льготная ставка с 1 мая составит 9%. 36 явно больше, чем 9. Кажется, всё очевидно. На самом деле, ситуация сложнее. На 36% подорожали квартиры от застройщиков в строящихся домах. Когда объект продавать будете вы, это уже будет другая стадия строительства и несколько иное ценообразование.
К тому же, пока квартира в ипотеке, продать её будет сложнее, что тоже влияет на стоимость. Поэтому сначала нужно будет рассчитаться с банком, чтобы снять обременение. И это уже будет сделка на вторичном рынке жилья, поскольку застройщик от такой перепродажи не получит ничего, поэтому и ваш покупатель не сможет воспользоваться льготной ипотекой и будет оформлять кредит по стандартной ставке. К слову, жильё на вторичном рынке Москвы подорожало за год на 16-18%. Вычитаем из своей потенциальной прибыли проценты по кредиту и инфляцию и получаем… Отрицательную доходность.
Этот пример лишний раз доказывает, что инвестиции в долг — это не инвестиции. А вот купить квартиру на свои вполне рабочий вариант. Наши соотечественники очень любят спасать деньги в бетоне. Как показывает опыт, не зря.
Это всё, что останется после?
- Покупать квартиру в новостройке по льготной ставе 9% может быть интересно, если вы рассчитываете решить собственный жилищный вопрос, а не заработать на этом. Да, с учётом дальнейшего снижения ключевой ставки проценты по льготной ипотеке в обозримом будущем тоже могут снизиться. Однако, стоит учитывать, что спрос на первичном рынке неминуемо приведёт к росту цен. А кредит 5 млн под 9% — это совсем не то же самое, что 6 млн под 8%. При прочих равных условиях второй обойдётся дороже.
- Если вы остановили свой выбор на вторичном жилье, то стоит отложить решение квартирного вопроса до лучших времён, пока ставки не снизятся до комфортного уровня. К тому же, именно на вторичном рынке, где нет программы поддержки, ожидается охлаждение спроса и снижение цен.
Любую ситуацию всегда стоит рассматривать индивидуально. В этой статье мы можем говорить только о неких общих параметрах. Поэтому для решения именно вашего вопроса рекомендуем записаться к нам на консультацию.
Автор статьи: Владимир Толгский
Независимый финансовый советник компании ProСоветник
#просоветник #ипотека #рынок недвижимости #снижение ставки
