5 лет - это период, после которого не возникает налог при продаже недвижимости. Какие нюансы нужно знать, чтобы не ошибиться.
Срок владения составляет 5 лет — для недвижимости, которая покупалась собственником, а для единственного жилья, а равно подаренной, унаследованной, приватизированной или полученной по договору пожизненного содержания с иждивением недвижимости этот срок уменьшается до 3-х лет (ст. 217, 217.1 НК РФ).
Однако не всегда правило о минимальном предельном сроке владения применимо. Проанализируем о каких случаях речь.
Можно выделить несколько примеров, когда даже спустя 5 лет владения недвижимостью с ее продажи возникает налог.
1. Проживал длительный период, а приватизировал недавно.
Женщина получила квартиру по ордеру еще в 1985 году. В 2021-м возник вопрос о продаже квартиры.
Но для того, чтобы продать жилье, его нужно было сначала приватизировать, поскольку муниципальную квартиру нельзя ни продать, ни подарить, ни передать по наследству (т. к. это собственность государства, а жильцы лишь снимают у него квартиру по договору социального найма).
Приватизация прошла успешно, сделка по продаже состоялась — но после продавцу пришлось заплатить подоходный налог со стоимости своей квартиры (13% от цены по договору, за минусом лишь 1 млн рублей налогового вычета — ст. 220 НК РФ).
В ФНС не приняли доводы женщины о том, что она проживала в квартире как ответственный квартиросъемщик более 30 лет — ведь собственником она стала лишь в 2021-м, когда было зарегистрировано ее право в Росреестре.
А минимальный предельный срок владения недвижимостью для исчисления налога отсчитывается со дня регистрации права собственности (ст. 8.1 ГК РФ).
В случае приватизации - это 3 года.
2. Подарил квартиру, а после отменил сделку.
Мужчина заключил договор дарения квартиры со своим дальним родственником. Но вскоре они решили отменить этот договор и вернуться на исходные (по всей видимости, из-за необходимости платить 13 % за подаренное жилье).
Они подписали соглашение о расторжении договора, и мужчина снова стал владельцем квартиры. А через год, когда он продал эту квартиру, ему пришло требование об оплате налога, т. к. на дату продажи еще не истек 5-летний срок владения.
Согласно разъяснениям Минфина право собственности на недвижимость возникает с даты внесения соответствующей записи в ЕГРН (ст. 8.1 ГК РФ).
Поэтому минимальный предельный срок владения недвижимостью (в целях налогообложения дохода с ее продажи) отсчитывается со дня регистрации права собственности на нее.
А в данном случае даритель стал собственником после регистрации соглашения о расторжении договора дарения.
Тот факт, что до этого он владел квартирой более 5-ти лет, значения уже не имеет (Письмо Минфина от 03.12.2020 № 03-04-07/105643).
3. Объединение земельных участков
Владелец двух соседних земельных участков объединила их в один и продала. Отталкиваясь от того, что она владела ими по раздельности более 5 лет , она даже не стала подавать декларацию в ФНС.
Но, как выяснилось, ошиблась. Позиция Налоговой службы такова: согласно ЗК РФ объединение двух смежных участков прекращает их существование по отдельности — возникает совершенно новый объект недвижимости, с новым кадастровым номером.
Поэтому срок давности владения начинает идти заново — со дня регистрации права собственности на него (письмо ФНС от 01.10.2021 № БС-19-11/354@).
В результате, владея двумя участками более 5-ти лет по раздельности, ей все равно пришлось заплатить налог с продажи земли.
4. Расторжение брачного договора
Супруги заключили брачный договор, по которому квартира переходила из совместной собственности в единоличную собственность мужа.
Спустя несколько лет они решили этот договор расторгнуть и подписали соответствующее соглашение — квартира в результате снова стала совместной собственностью мужа и жены.
А через полгода мужа не стало, жена продала этот дом — и ей начислили подоходный налог, поскольку минимальный предельный срок владения недвижимостью исчисляется со дня расторжения брачного договора (когда у жены вновь возникло право совместной собственности на дом).
Соответствующие разъяснения дал в свое время Минфин (Письмо от 28.12.2021 № 03-04-05/106746).
Кстати, мы ведем канал в Телеграм, где публикуем новости о недвижимости из уст экспертов. Пишем только по делу.
Присоединяйтесь к нам в Телеграм https://web.telegram.org/k/