Времена сейчас, как известно, непростые, поэтому у дольщиков, и тех, кто только планирует покупку квартиры в новостройке, волнует, что делать в текущей ситуацией. На самые актуальные вопросы специально для читателей Новострой-М ответил генеральный директор аналитической и консалтинговой компании «Недвижимость-Профи» Денис Бобков.
Достроят или нет?
Тут всё просто. В более выигрышной ситуации находятся проекты на более высокой стадии строительства – просто потому, что в них большая часть проектного финансирования уже освоена, и риски замедления или остановки стройки тут минимальны. Проекты на начальных этапах в этом плане представляются более рискованными. В этом случае многое зависит от того, на каких условиях банк предоставлял проектное финансирование, какие продажи прогнозировал, какой запас есть у проекта. Но этого мы, простые дольщики, не узнаем.
Вообще же главный вопрос даже не в том, достроят или нет, а вовремя ли достроят или придётся ждать. Не секрет, что инфляция набирает обороты и будет высокой, а значит - себестоимость строительства также вырастет. И чем дольше будет вестись строительство, тем дороже в итоге выйдет стройка. В общем, если речь о будущей покупке, я бы рекомендовал смотреть проекты, которые уже распроданы хотя бы на треть – по крайней мере, у этих девелоперов на эскроу-счетах есть запас, а значит и банк будет бесперебойно их финансировать. Эту информацию можно найти в конце проектной декларации.
Как выявить надёжных девелоперов?
Тут универсальных рецептов нет. История знает примеры, когда крупные девелоперские компании, имеющие в партнёрах банки с госучастием, оказывались банкротами. Куда смотрели в такой ситуации банки – вопрос риторический, но очевидно, что сегодня такие сценарии также полностью исключить нельзя. Если подходить со стандартными мерками, то надо обращать внимание на то, как вовремя девелопер сдаёт свои проекты, часто ли у него бывают переносы сроков ввода домов. Масштаб девелопера в данном случае не очень важен, просто потому, что сейчас, с переходом на проектное финансирование, фактическими девелоперами стали сами банки. Однако аккуратное выполнение своих обязательств перед дольщиками – это плюс в пользу конкретного девелопера, сумевшего эффективно распорядится средствами банка. Поэтому целесообразно посмотреть на проектные декларации и разрешения на строительство девелопера не только в понравившемся проекте, но и в других, в которых он также принимает участие.
Опасны ли санкции?
Однако санкции, введённые против банка, финансирующего строительство – это уже хуже, банку наверняка потребуются дополнительные средства для сохранения своей деятельности на прежнем уровне. Санкции против собственников компаний менее опасны – поскольку сейчас, если проект продаётся, значит он уже обеспечен проектным банковским финансированием. Однако в случае каких-то проблем с проектным финансированием и санкциями против собственника компании, собственник может не иметь возможность дофинансировать проект. Иными словами, худший вариант, когда есть санкции и против банка, и против самого собственника компании. С другой стороны, сейчас на рынке наверно чуть ли не половина проектов попадает под такое определение.
Какие классы жилья сейчас «устойчивее»?
Не секрет, что чем выше класс проекта, тем выше доля импортных составляющих на стройке. В этом плане «не повезло» элитному и премиум-классу – например, заменить европейские лифты на китайские можно, но целевая аудитория не оценит. Это же относится к отделочным материалам, сантехнике и т.п. Начиная с бизнес-класса и ниже покупатели куда более лояльны к различным азиатским брендам, а значит, замена условного «Шиндлера» на условную «Сигму» (LG) будет пережита проще. В конце концов, щербинские лифты в домах бизнес-класса всё равно ставить не станут, в худшем случае перейдут на китайских производителей. А «Китай» тоже есть разный, в том числе и очень качественный.