Сейчас новостройки выживают за счёт действия льготных ипотечных программ по «старым» условиям, ставки там от 2% до 7%. Но, что произойдёт, с первого апреля, когда начнут действовать новые?
Точных, достоверных данных, о нововведениях пока нет, но большинство экспертов ожидают, что ставки по льготной ипотеке вырастут до 12%.
Первое апреля
Между тем, вторичный рынок уже просел на треть, и это только начало. Доля ипотечных сделок здесь доходит до 70%, а учитывая нынешние условия, можно с уверенностью ожидать не 30% и даже не 40% спада спроса, банкиры уже фиксируют четырехкратное сокращение консультаций по ипотеке.
На рынке новостроек это не может, не отразится.
Многие потенциальные покупатели «новых» бетонометров, вначале реализуют свою недвижимость, и уже после реализации своей старой, бегут за новой. Теперь таких станет намного меньше, так как реализовать свои метры им теперь сложнее.
Параллельно с этим, большинство застройщиков сокращает собственные программы субсидирования, из-за их дороговизны. После повышения ключевой ставки, размер компенсации банку стал совсем некомфортным. Так что, надежда на которую все уповали в начале года, не оправдалась и ушла в небытие.
Остаются только «льготные» программы, которые после первого апреля, верьте или не верьте, могут стать совсем не льготными.
Если при ставке 6,5% переплата по кредиту составляла около 50% и позволить её не могли себе многие и до «кризиса», то ставка на уровне 12%, по сути, свернёт продажи новостроек, хотя многие эксперты и не ожидают этого, по крайней мере об этом заявляют.
Вряд ли поможет и увеличение лимита до 6 – 12 млн. рублей.
Гении инвестиций
Сегодня не обязательно быть «гением математики», что бы рассчитать аннуитентный платёж. Цифры более чем красноречивые.
Ранее мы считали платежи и переплату за среднюю однокомнатную квартиру в Москве по сегодняшним рыночным ставкам, где минимальный платёж составил 90 тыс. рублей, а средний около 150 тыс. Переплата при усреднённой ставке 20% составила 73% от стоимости квартиры.
Предлагаю ознакомиться с расчётом по ставке 12%
Напомню вводные
- Однокомнатная квартира в Москве, цена – 8,75 млн.;
- Срок кредита – 22 года;
- Сумма кредита – 7,0 млн.
Что в итоге:
- Переплата – 65%;
- Ежемесячный платёж – 75,5 тыс.;
- Квартира обойдётся в сумму почти 20,0 млн.
Специфика аннуитентного платежа всем известна, вначале вы платите в основном, только проценты по кредиту. В нашем случае, за первые полгода вам придётся выплатить 420,0 тыс., а это почти 5% от стоимости приобретения.
Скажите, кому нужна такая однушка в новостройке? «Инвесторы», а это, ранее до 40% сделок в новостройках, точно вряд ли поведутся на такое вложение, а те, кому необходимо улучшиться, думаю, в большинстве своём отложат покупку до «лучших времён».
Добавьте сюда намерения Правительства наложить мораторий на включение строек в реестр проблемных, благодаря которому дольщики могут остаться без компенсаций и частичное раскрытие эскроу, которое всё активнее продвигается и скорее всего будет разрешено.
Кому будут интересны дорогущие недострои с рисками и сумасшедшей переплатой и ежемесячным платежом? Правильно, только тем, у кого совсем всё плохо, нет, не с деньгами, вы понимаете, о чём я.
А по сему, снижения спроса стоит ожидать не только на вторичном рынке, но и на рынке новостроек, причём снижения значительного, а не того, незначительного, что ожидают эксперты.
Мнение автора
Оцените материал и присоединяйтесь к каналу