Апарт-отели премиум-сегмента стоят дорого, что приносит много денег владельцам, но и вложений они требуют значительных. Выгодный ли это актив для инвесторов в недвижимость? Разбираемся в этом материале.
Жизнь в роскошном отеле – это мечта большинства людей. Те немногие, кто регулярно останавливается или даже живет в элитных отелях, знают, что ничто не заменит жизнь, в которой есть все, что вы пожелаете. Ведь апарт-отели премиум-сегмента обязательно подразумевают полный спектр услуг.
От роскошных брендов и курортов, таких как Four Seasons, St. Regis и Aman, до высококлассных и средних брендов, включая Marriotts, Hiltons и Wyndhams – все эти отели предлагают гостям широкий спектр услуг и удобств: от розничной торговли до спа-салонов, конференц-залов и ресторанов.
Но сегодня мы поговорим не про жизнь в таких замечательных объектах, а про инвестиции в них. Оказывается, что несмотря на повышенную стоимость строительства и сложность эксплуатации, как девелоперов, так и инвестором по-прежнему привлекают владение и управление отелями и апарт-отелями премиум-сегмента.
Исследования показывают, что владение юнитами в апарт-отеле премиум-сегмента может быть прибыльным, если в нем есть правильное сочетание местоположения, ценовой категории, архитектуры и дизайна, маркетинговой стратегии, а также профессиональных и преданных своему делу сотрудников.
Более высокий уровень доходов, генерируемых премиум отелями, является результатом: высокой заполняемости даже в кризис и куда более высокой стоимости номеров – это называется премией на ADR (Average daily room rate или средняя цена за номер/ночь). Самые большие премии, то есть наценки имеют те гостиницы и апарт-отели, что расположены в лучших местах, в основных туристических направлениях и имеют безупречную репутацию.
Еще один фактор высокой прибыли – разнообразие источников дохода. В среднем, отель премиум-сегмента зарабатывает 32 процента своего дохода от продуктов питания и напитков, а еще 6,7 процента – от других управляемых подразделений, расположенных на его территории.
У многих возникает справедливый вопрос: как премиальные апарт-отели зарабатывают деньги, если первоначальные вложения и обслуживание обойдутся в целое состояние?
Давайте разберем эту стратегию на примере. Он про Америку, но в России это работает примерно также. Допустим, вы хотите построить пятизвездочный апарт-отель Marriot Hotel на 500 номеров. Стоимость «все включено» составит около 300 тысяч долларов за ключ, что включает в себя практически все, что необходимо отелю с нуля. Таким образом, стоимость вашего капитала составляет 150 миллионов долларов. Да, это большие деньги.
Но такой дорогой отель обычно строится на банковские займы и деньги инвесторов – в случае с апарт-отелями, частных инвесторов. Они всегда стремятся к возврату своих инвестиций, и все, что выше 10% доходности, является отличной прибылью при относительно низком риске.
Чтобы покрыть строительные затраты, зарабатывать на обслуживание апарт-отеля и давать частным инвесторам приемлемую доходность, при 100% заполнении каждый апартамент Marriot Hotel должен приносить 5 250 долларов в год. Но давайте предположим, что заполняемость составляет 70% в течение года, тогда каждая занятая комната должна приносить 7 572 доллара в год, или около 20 долларов за ночь.
Нет ничего удивительного в том, что за проживание в пятизвездочном апарт-отеле Marriot можно брать около 220 долларов за ночь. Можно даже еще больше. Это означает, что у отеля осталось не менее 200 долларов на эксплуатационные расходы, налоги и обсаживание номеров. После того, как все это вычтено, остатки распределяются по карманам инвесторов, которые получат приличную прибыль в течение следующих лет на уровне около 11% годовых.
Откровенно говоря, при правильном управление апарт-отелями премиум-сегмента действительно является одной из лучших инвестиционных стратегий с высокой доходностью и устойчивой (и практически всегда растущей) стоимостью собственности. Соответственно, частным инвесторам это тоже очень даже выгодно.
А что вообще такое апарт-отель премиум-сегмента?
Хотя стандартного определения премиального апарт-отеля не существует, общепризнано, что он лучше стандартных проектов. Премиум-отели, как правило, меньше по размеру, более уютные, имеют более сильный акцент на дизайн и архитектуру по сравнению с традиционными отелями.
Эта собственность обычно находится в центре города или других модных районах. Такие апарт-отели уделяют особое внимание индивидуальности, выбирая редкие стили, в том числе уникальные. Их современный вид отличает их от традиционных отелей.
Кроме того, обслуживание в роскошном отеле никогда не бывает некачественным. Персонал уделяет большое внимание гостям, никогда не бывая при этом навязчивым. Премиальные отели известны своим индивидуальным обслуживанием. Они спроектированы для максимального комфорта гостей, а также предоставляют индивидуальные услуги, соответствующие потребностям своей аудитории. Это заставляет гостей возвращаться вновь и вновь, повышая доходность инвесторов. Ведь привлечение новых клиентов всегда дороже удержания старых.
Пример такого актива, способного давать высокую доходность, это клубный апарт-отель UNO, который реализуется в самом центре Санкт-Петербурга и будет сдан уже в этом году.
Для гостя премиальный апарт-отель UNO — это:
- Привилегия — возможность жить в самом центре города и гуще событий.
- Мобильность и пешая доступность до сети метро и Московского вокзала — главного транспортного хаба города.
- Домашний уют с отельной инфраструктурой — ресепшн, охрана, видеонаблюдение, ресторан, коворкинг. Гости смогут воспользоваться лаунж-зоной с библиотекой и игровой комнатой, лобби-баром и снек-баром для общения и деловых встреч.
- Эстетика в каждой детали — натуральные текстуры дерева, камня и штукатурки радуют глаз. Фасад 6-этажного комплекса UNO представляет собой образец классической архитектуры зданий, построенных в начале прошлого века. Бережно восстановленное здание, с использованием премиальных материалов отделка, декор и карнизы, характерные для того времени, будут погружать в атмосферу столицы Российской империи.
- Безупречный сервис, а именно круглосуточный консьерж-сервис, благодаря которому все пожелания гостей будут тут же исполнены, ненавязчивый клининг-сервис, а также room-сервис, тоже работающий 24/7.
- И, конечно же, идеальная локация. Апарт-отель UNO расположен в историческом центре Санкт-Петербурга вблизи от одной из центральных площадей города — Площади Восстания, на Лиговском проспекте, 56 Б. Двигаясь в любом направлении из отеля, можно оказаться в театре или музее, встретить памятник архитектуры, совершить шоппинг в самых популярных ТРК.
Для инвестора же апарт-отель UNO — это:
1. Разумная инвестиция — владение ликвидной недвижимостью по адекватной стоимости: на 15 февраля 2022 года стоимость минимального апартамента по площади (13,80 м2) при 100% оплате составляет 4,37 млн. рублей, с отделкой и оснащением также при 100% оплате — 5,85 млн. рублей.
2. Доходный бизнес — возможность получать доход от 7 до 11% годовых, доверив все заботы управляющей компании. В основе программы доходности апарт-отеля UNO используется котловой метод распределения дохода, который идеально подходит для формата краткосрочной аренды.
Доля от общей выручки инвесторов распределяется между ними, а прибыль делится в зависимости от площади апартаментов, находящихся у них в собственности. Такой прозрачный подход дает возможность инвестору убедиться в отсутствии возможности влияния человеческого фактора на доходность: когда номер одного инвестора загружается в ущерб другому.
Схематически такая система представлена ниже:
Кроме того, отметим, что при позитивном раскладе (открытие границ, увеличение туристического потока, возвращение наплыва командировочных и проведение массовых мероприятий) инвесторов премиального отеля в самом центре ждет доходность выше, чем заявлена сейчас;
3. Поддержка от профи гостиничной индустрии. За формирование концепции UNO и сопровождение в процессе развития отвечает команда известного в Петербурге комплекса апарт-отелей VALO и профессиональная управляющая компания VALO Service. В 2021 году она получила звание лучшей управляющей компании от газеты «Деловой Петербург». Комплекс апарт-отелей VALO — самый масштабный проект сервисных апартаментов в Северной столице (к сентябрю 2022 года он будет включать 3655 юнитов, или 6 гостиничных форматов).
Сотрудники УК VALO Service имеет 20-летний опыт в отельном бизнесе, поэтому компания заботится не только о безупречном функционировании отеля, но и о прибыли инвесторов, которые доверили ей управление своими активами.
Подробности про клубный апарт-отель UNO можно посмотреть на сайте проекта по ссылке: https://www.unoapart.ru/. Поторопитесь и вы успеете вложиться по максимально выгодным ценам!
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС». Все документы об объекте – на сайте VALO.