Как поменять квартиру на загородный дом? Этим вопросом все чаще и чаще задаются многие граждане нашей страны. Как это правильно сделать и на что обратить внимание?
Если вам по каким либо причинам захотелось переехать из квартиры в загородный дом, то можно выбрать один из способов:
- продать квартиру и потом заняться поисками и покупкой дома. Этот вариант подходит далеко не всем, так как на время поиска надо где то жить. Можно конечно арендовать жилье, но это дополнительные затраты и не дешевые.
- продать квартиру с пометкой "альтернатива". Тогда ваши покупатели будут знать, что вы находитесь в поисках нового жилья. Тут надо понимать, что сроки не могут быть резиновыми и оговариваются в предварительном договоре купли-продажи.
- обменять квартиру на дом в рамках одной сделки - договор мены, ст.31 ГК РФ. Основная сложность заключается в том, что вам надо найти устраивающий по всем параметрам дом, а владельца дома должен полностью устраивать ваш вариант.
Наконец подходящий вариант найден! На что обратить внимание? Прежде всего на техническое состояние дома. Никогда не ориентируйтесь на фото и различные заверения собственника дома. Не поленитесь, осмотрите дом в разное время суток и желательно при различной погоде. Лучше всего пригласить специалиста по строительству и ремонту домов!
Далее обязательно надо проверить документы на земельный участок на котором расположен дом. Какая категория земель и вид разрешенного использования, какие обременения, запреты или аресты имеются. Многие задают вопрос "для чего?". Участок может находиться на территории , где строительство запрещено или существенно ограничено - например в пределах санитарно-защитной, природоохранной или заповедной зоны.
Вопрос регистрации в доме тоже не маловажен. Так ка многие живут без прописки в загородных домах, то им этот вопрос не очень интересен. А вот вам он может быть принципиален. Обязательно проверяйте сможете ли вы зарегистрироваться в доме после покупки. Вид разрешенного использования земельного участка играет ключевую роль в этом вопросе. Земля должна быть под ИЖС, ЛПХ или садовый участок.
Далее проверяем документы на сам дом. На что здесь обращаем внимание? В первую очередь зарегистрирован ли дом и какой статус имеет. Имеется ли технический паспорт с поэтажным планом. Как расположен дом на участке и соблюдены ли нормы строительства.
В практике был случай когда дом не ставили на кадастровый учет, так как не были соблюдены нормы, а именно расположение до других объектов (3 метра до забора с соседями).
Проверяем конечно же по нашей любимой выписке ЕГРН и кадастровому плану на земельный участок.
По коммуникациям необходимо запросить договора на подключение и справки об отсутствии задолженностей.
Далее проверяем самого собственника ( паспортные данные, судебные дела, справки ПНД, НД, других собственников и зарегистрированных лиц, документы основания, сроки владения, актуальность доверенности, если продажа происходит с ее использованием).
Какие моменты еще важны для комфортного проживания? Конечно инфраструктура!
- близость общественного транспорта
- расстояние до ближайших магазинов, аптек, больниц
- время в пути до места работы/учебы как на личном, так и на общественном транспорте
- нет ли рядом ж/д путей или свалок мусора
- как часто чистят дороги зимой
После того как все проверки проведены, заключаем договор мены.
Об особенностях данного договора и о его налоговых нюансах я расскажу в следующей статье. Не пропустите!