В условиях глобального недовольства условиями проживания арендаторы обращают внимание на новые типы недвижимости. В этой статье мы анализируем тренд на сервисные апарт-отели и советует, что в сложившейся обстановке стоит делать частным инвесторам в недвижимость.
Совместное исследование ДОМ.РФ и ВЦИОМ показало: почти каждая пятая российская семья из тех, что арендует жилье, не удовлетворена его условиями.
Исследование проводилось во Владивостоке, Казани, Красноярске, Новосибирске и Сочи. Оказалось, что в среднем 17% жителей этих крупных региональных центров недовольны условиями проживания. При этом больше всего семей, которых не устраивают условия аренды, проживает в Красноярске — 24%, меньше всего в Новосибирске — 12%.
Главные причины недовольства:
- отсутствие ремонта или невозможность сделать его;
- плохое состояние подъезда и общедомовых территорий;
- плохая шумоизоляция;
- высокая и постоянно повышающаяся арендная плата;
- нехватка социальной инфраструктуры;
- устаревшая мебель и техника;
- отсутствие свободных парковочных мест рядом с домом;
- нехватка бытовой техники;
- плохие отношения с соседями;
- неудовлетворительная экологическая обстановка.
Может подуматься, что в столицах ситуация обстоит лучше. Но на самом деле, нет :(
Давайте рассмотрим Москву и Санкт-Петербург
И хотя по ним подобной статистики пока нет, существует множество историй, которые показывают, что требования арендаторов в этих городах не удовлетворяют как новостройки, так и старый фонд.
Вот несколько историй про первичное жилье...
ИСТОРИЯ НОМЕР ОДИН. Одна девушка столкнулась с невозможностью работать из дома и решила предостеречь остальных людей:
«Мы с мужем сняли квартиру в новом доме, внешне она нас в целом устраивала, так как платили мы ощутимо выше рынка. Сразу скажу, что я очень чувствительна к шуму и не могу работать даже под тихую музыку. А в новостройке одного известного микрорайона Петербурга мне буквально каждый день приходилось с ума сходить от непрекращающегося ремонта соседей. И я уже не говорю о вбивании свай на соседней стройке. В общем, через пару месяцев я не выдержала – уехать в офис не могла, нас всех перевели на удалёнку и нигде больше не ждали, компания даже прекратила снимать коммерческую площадь в бизнес-центре. Пришлось проститься с залогом и срочно съехать в старый дом соседнего спального района. От ремонта и пьющих соседей я там, мягко говоря, не в восторге, но хотя бы работать можно».
А другой мужчина остался настолько недоволен ремонтом, что даже обрадовался, что смог сначала арендовать квартиру в новостройке, а не влез сразу в ипотеку, как хотел:
«Я не знал, что отделка может быть настолько некачественной. Я не специалист в ремонте, но даже мне ясно, что при ремонте была сделана куча технических ошибок, а материалы покупали, кажется, по самым низким ценам. Через три месяца мой жизни там по стенам пошли трещины, а дверь в спальню перестала закрываться – дело было в деформации дверных проемов. Я начал изучать этот вопрос и узнал, что это весьма частая проблема в Петербурге. Как защититься от нее заранее, если вы не профи в ремонтных работах, ответ не нашёл. А хозяин, конечно же, при выезде пытался наехать на меня. Это даже вспоминать не хочу».
Еще одна семейная пара столкнулась с другой распространенной историей:
«А мы снимали квартиру без нормального договора, потому что хозяйка отказывалась с ним «заморачиваться». То есть, договор, конечно, был, но напоминал скорее филькину грамоту и юридической силы особо не нес. В итоге нас выселили практически одним днем. Пришлось быстро искать замену, тратить кучу денег на такой внезапный переезд и для этого даже уходить в отпуск на работе, опять же с потерей денег».
Случиться это может, конечно, где угодно, не только в новостройке.
ИСТОРИЯ НОМЕР ДВА. А вот ситуации арендаторов комнат и квартир в старом фонде, которого, кстати, очень много в Петербурге. Девушка, которая пару лет снимала комнаты на разных линиях Васильевского острова Санкт-Петербурга, поделилась главным воспоминанием:
«Первая комната оказалась самой запоминающейся: девятая линия, первый этаж, сломанный диван на двоих, ржавая ванна, дырки в полу, тараканы и мое любимое — крысы, которых видно через эти дырки».
Девушка, которая впопыхах сняла комнату в трехкомнатной квартире всё той же Северной столицы:
«На мою удачу нашелся вариант — комната в вроде бы как рядом с метро. Приехала уже уставшая, особо приглядываться не стала, сразу внесла залог и оплату за месяц — вместе порядка 40 тысяч».
Но на следующее утро она ужаснулась:
«Вся квартира была в омерзительно-пушистых липких пятнах, она была несуразно огромная, туалет с ванной 15 кв. м., не меньше. Везде было безумно холодно, и главный сюрприз — это таракашки, причем много».
Хотелось бы продолжить, что она тут же съехала, но по договоренности залог ей бы вернули только спустя 6 месяцев, да и работы у неё не было. Эти полгода пришлось промучиться.
ИСТОРИЯ НОМЕР ТРИ. Мужчина поделился своим опытом съема нескольких квартир в центре города. Он очень хотел жить именно там, поэтому приходилось заселяться в старые дома. Выбора нового жилья по адекватной цене в центре, конечно, не было:
«Что я понял, так это то, что квартира в петербургском старом фонде – это очень сильно на любителя. За блестящим фасадом зданий спрятаны квартиры, непригодные для жизни современного человека. Одна из главных проблем – износ строительных конструкций, который очень неравномерен: есть дома в неплохом состоянии, а есть – разрушающиеся прямо у тебя на глазах и ветхие. При чем неравномерный износ может встретиться в рамках одного здания. И если ремонт и, скажем, ванну в квартире оценить заранее можно, то вот подачу воды и другие коммунальные услуги – никак. Сегодня вода идёт, а завтра уже нет. Ещё мне каждый вечер приходилось кружить по дворам, выискивая парковку. Покупать место рядом с арендной квартирой, из которой ты в любой момент можешь уехать, не круто. Адекватных магазинов, кстати, поблизости тоже не было абсолютно во всех локациях, где мне довелось жить. Приходилось ездить закупаться в гипермаркет в спальном районе».
И, кстати, про плохую экологическую обстановку. Вы удивитесь, но самое грязное место в Петербурге – угол Невского и Садовой. Виновник –автотранспорт, которого тут слишком много. Перемещается тут масса народа, а местным жителям остается катастрофически загазованный воздух. Да и зелени тут не так много, как в других районах Петербурга.
Тренд на длительную аренду апартаментов
Именно поэтому всё большую популярность приобретают апартаменты, которые можно арендовать на длительный срок – от месяца.
Исторически концепция сервисных апарт-отелей была разработана для корпоративных путешественников, которым требуется комфортное пространство во время краткосрочных и среднесрочных командировок, а также для тех, кто находится в процессе переезда и нуждается во временном проживании где-то до тех пор, пока найдет постоянное жилье. Тем не менее, за последние несколько лет в этой сфере встретились две тенденции.
С одной стороны, в поисках более высокой доходности бизнес обслуживаемых апартаментов претерпел инновации с попыткой пересмотреть традиционную долгосрочную модель. Простыми словами классические отели превратились в модные апарт-отели, чтобы иметь возможность привлекать не только средне- и долгосрочных гостей, но и краткосрочных. Пандемия только усилила этот тренд.
С другой стороны, происходит расширение концепции «домашнего проживания»: арендаторы квартир открыты для идеи обслуживаемых апартаментов, которые становятся все более популярными. Апарт-отели набирают обороты с точки зрения интереса гостей в сегменте долгосрочного проживания. Они становятся полноценным конкурентом квартир.
На что обратить внимание инвесторам в недвижимость
А частным инвесторам вместо «инвестиционных» квартир, которыми недовольно всё больше арендаторов, стоит рассматривать те самые апартаменты. В низкий сезон они отлично сдаются на длительный срок как раз тем самым жаждущим комфорта, инфраструктуры, свежего дизайнерского ремонта с современным оснащением и отличной бытовой техникой.
Пример: апарт-отель VALO Hotel City, который входит в состав крупнейшего в Санкт-Петербурге комплекса апарт-отелей VALO и реализуется напротив станции метро «Бухарестская» (1 минута пешком от дверей вестибюля метро).
VALO Hotel City начал принимать гостей в марте 2020 и уже тысячи клиентов оценили комфорт и удобство проживания. В отеле есть все необходимое для постоянного пребывания. Туда даже можно брать животных!
Сейчас в продаже остается несколько десятков апартаментов третьей очереди комплекса апарт-отелей VALO, в которую входят 4 гостиничных формата, в т.ч. апартаменты под брендом Mercure (международная гостиничная сеть Accor):
- Второй корпус VALO – это апарт-отель бренда Mercure. Это первый отель Mercure в Петербурге, который включит не только стандартные гостиничные номера, но и 320 апартаментов, доступных частным инвесторам, под маркой Mercure Residence «4 звезды».
- Третий корпус VALO – это апарт-отель VALO Business. Он создан специально для деловых туристов, поэтому сочетает в себе широкие возможности для работы, проведения деловых мероприятий и полноценного отдыха в командировке. Особенность номеров — элегантные интерьеры, просторные балконы с террасной доской, продуманная кухонная зона.
- Четвертый корпус VALO – это апарт-отель VALO Digital. Это уникальный формат, который создан для особой категории людей – диджитал-кочевников. Вся их жизнь связана с использованием современных технологий и постоянном перемещениях по миру. Поэтому номера данного корпуса рассчитаны преимущественно на краткосрочную аренду. Отличительная особенность апарт-отеля — это высокотехнологичные оснащение номеров, пространства для киберспорта и работы IT специалистов: конференц-зал с современным мультимедийным оборудованием, широкоформатным плоттером и 3D-принтером, современный детский клуб.
- Пятый корпус VALO – это апарт-отель VALO Affordable Luxury, что переводится как «доступная роскошь». Апартаменты небольших размеров с функциональным оснащением и уникальными авторскими интерьерами, в которых присутствуют яркие цветовые акценты, большие панорамные окна и элементы системы «умный дом» с голосовым управлением. Ориентирован он на молодых гостей, которые хотят получить модный дизайн и отличное обслуживание, но не готовы переплачивать.
Вот что привлекает арендаторов апарт-отелей в долгосрочном формате – то есть, от месяца:
1. Юридическая надежность:
- Арендуя апартамент в апарт-комплексе на длительный срок, можно быть полностью уверенным в юридической чистоте сделки
- Можно заключить официальный договор, который будет нести силу
- Не нужно платить комиссию агенту
- Удобно вносить арендную плату
- Официальное подтверждение расходов на аренду
- Исключено внезапное прекращение договора
2. Цена. Кажется, что в среднем, апарт-отели стоят сильно дороже квартир. Но если хорошенько посчитать и понять, какой спектр услуг включается в стоимость (клининг, Wi-Fi, TV, коммуналка, оперативное устранение поломок и неисправностей и т.д.), окажется, что апартаменты – это выгодное предприятие.
3. Гостиничные бонусы. Отличное оснащение и дизайнерский ремонт, прекрасное состояние подъезда и общедомовых территорий, полный комплект мебели, бытовой техники и даже посуды (и салфеток!), хорошая шумоизоляция.
На 25 февраля 2022 года стоимость апартаментов VALO с оснащением начинается от 6 с лишним миллионов рублей. Минимальная прогнозируемая доходность со второго года работы апарт-отеля составит от 34 328 до 44 193 рублей в месяц по программе Progressive (стоимость апартаментов с оснащением при этом – от 6 080 989 рублей) и от 30 000 до 33 000 рублей в месяц по программе Garant (стоимость апартаментов с оснащением – от 6 365 133 рублей). Данные цены также актуальны на 25 февраля 2022 года, текущую стоимость уточняйте у менеджеров VALO в специальной форме на сайте проекта.
Присмотреть себе апартамент VALO, а также все актуальные акции на юниты можно по ссылке: https://valoapart.ru/actions/. В продаже осталось не так много вариантов!
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС». Посмотреть разрешение на строительство можно здесь.