5526 подписчиков

Рынок новостроек ждёт депрессия. Причём не только в 2022, но и 2023 году.

12 февраля 202212 фев 2022

20,5 тыс

5 мин

Оглавление

* Ключевая ставка повышена до 9,5%.
* Среднесрочный прогноз ЦБ по ключевой ставке.
* Позиция ЦБ по продлению льготной ипотеки.

11 февраля для застройщиков стала настоящей «чёрной пятницей». День принёс три неприятных новости, все они связаны с ЦБ:

- Ключевая ставка повышена до 9,5%.

- Опубликован среднесрочный прогноз, не оставляющий сомнений, что политика повышения базовой ставки будет продолжена.

- В ходе итоговой пресс-конференции было заявлено - продления льготной ипотеки можно не ждать.

* Ключевая ставка повышена до 9,5%.

Средневзвешенное значение ставок по ипотечным кредитам для новостроек в последнюю неделю перед заседанием 11 февраля составляло 10,44%.

После 11 февраля и повышения базовой ставки на 1%, в ближайшие две-три недели можно ожидать нового роста ставок по ипотечным займам до средних значений в 11,5% годовых и выше. Однако с учётом того, что полная стоимость кредитов, которая включает в себя скрытые платежи и комиссии банков (например, обязательную страховку), по данным Бюро кредитных историй «Эквифакс» к концу декабря составляла 13,2%, уровень реальных платежей имеет все шансы приблизится к 15%, или даже превзойти это значение. Последний раз подобные цифры мы видели в 2014 - 2015 годах.

* Среднесрочный прогноз ЦБ по ключевой ставке.

Среднее значение ключевой ставки по этому году составит 9-11%.

Это вовсе не значит, что она не сможет превзойти эти показатели — это именно среднее значение. Разъяснения ЦБ по этому поводу, следующие:

Если исходить из примеров прошлых лет, то наибольшее отклонение от среднего значения наблюдалось в 2020 году + 1,3%. Значит сценария, когда значение ключевой ставки будет достигать 12 – 12,5% исключать вовсе нельзя. В этом случае проценты по кредитам достигнут 14-15%, а полная их стоимость 17-18% годовых.

Однако, если вы посмотрите (выше) среднесрочный прогноз ЦБ по базовой ставке на 2023 год (7,5-9%), то поймёте, двузначные значения платежей по ипотечным кредитам (банковские % и полную стоимость обслуживания) мы будем наблюдать и весь следующий год.

* Позиция ЦБ по продлению льготной ипотеки.

Никаких сомнений руководитель ЦБ Набиуллина на итоговой пресс-конференции не оставила. Цитата:

"Темпы развития ипотеки тоже не являются сейчас сбалансированными, на наш взгляд. Такие темпы как раз были одним из ключевых факторов роста цен на жилье. Поэтому они должны быть меньше, и наша политика, и я надеюсь, что льготные программы, сейчас такое происходит, - они станут более адресными. Будет отказ от таких широко действующих программ в пользу адресных", - сказала Набиуллина.

Будет отказ от «широко действующих программ». Единственная широко действующая программа сегодня – это программа ипотеки на покупку жилья в новостройках под 7%, в отличии, например, от адресных «Семейной ипотеки» и «Дальневосточной ипотеки». Председатель ЦБ не делает необдуманных заявлений, каждое слово взвешено, так как оно влияет на рынок, а итоговая пресс-конференция готовится заранее. Из чего следует единственный вывод – льготная ипотека продлена не будет и решение уже принято.

Ещё один вывод следует из сделанного заявления - ЦБ будет «сушить» ипотеку, достигая это не только увеличением базовой ставки, но и ужесточением нормативов оценки качества заёмщиков, что уже происходит. Так с 1 января изменены правила оценки реальных доходов заёмщиков при принятии решения о выдачи кредита (коэффициент, уменьшающий расчётные значения официально не подтверждённых доходов граждан, вырос в 1,5 раза). Так планируется отсечь от возможности получения ипотечных займов лиц, чья платёжеспособность находится под вопросом, или не может быть подтверждена.

Что происходит, когда Банк России начинает ужесточать порядок выдачи ипотечных кредитов, мы наблюдали в том же 2014 году, с которым теперь должны сравнивать текущую ситуацию, хотя бы по сопоставимому уровню ипотечных ставок.

Вот так, например, в 2015 году Мария Литинецкая – руководитель агентства Метриум, описывала процессы, происходящие за год до того.

Попробуйте перенести тогдашнюю линию поведения финансовых учреждений в наши дни – что мы получим на выходе? Не только увеличение ставок, но и уменьшение количество выданных кредитов.

Регулятор идёт по наиболее жёсткому сценарию - повышает базовую ставку, информируя при этом, что продолжит это делать и дальше. Ужесточает порядок выдачи займов. Ну и, наконец, не собирается допускать продление льготной ипотеки.

Этот сценарий - самый негативный из возможных, о которых 2 февраля говорили на пресс-конференции в ВТБ. В банке пришли к выводу, в случае его реализации ипотечный рынок «усохнет» с 5,7 трлн.руб. выдач, которые были в прошлом году, до 4,4-4,5 трлн.руб. в этом.

Хуже того, когда в ВТБ делились своими соображениями относительно перспектив этого года, ещё не был известен среднесрочный прогноз Банка России, опубликованный по итогам заседания 11 февраля, из которого следует, одинаково сложным будет не только этот, но и весь следующий год. Ставка сейчас будет только расти, а снижаться она, в течении двух ближайших лет, будет неторопливо, и в итоге, даже к концу следующего года снизится незначительно.

За это время рынок жилищного строительства лишится нескольких триллионов рублей. Это очень серьёзный удар по отрасли.

И вот ещё что. Перед нашими глазами цитата из интервью руководителя агентства Метриум за 2015 год. Прочитайте ещё раз ту его часть, которая касается застройщиков. А когда прочитаете, подумайте, в 2015 году не было эскроу и проектного финансирования, застройщики пользовались бесплатными деньгами дольщиков, а кредитные линии, про которые говорила тогда госпожа Литинецкая, это деньги, которые занимали застройщики на покрытие возникающих кассовых разрывов. То есть, когда денег, которые приносили дольщики, не хватало, застройщики брали не достающие для строительства деньги кредитами. Сегодня же, никаких денег для финансирования строительства, кроме как кредитных, для них не осталось.

Но в новой реальности эти деньги для девелоперов будут предельно дорогими (их стоимость привязана к ключевой ставке ЦБ) – это, во-первых, а во-вторых, далеко не все проекты строительных компаний смогут на них рассчитывать. С учётом уменьшения ипотечных выдач и последующего за этим падения продаж (сегодня до 70% продаж в жилых комплексах обеспечивает именно ипотека), не все проекты смогут обеспечить приемлемые для банков объёмы реализации квартир в строящихся домах, и в рамках новой «осторожной» политики ЦБ, которой будут обязаны следовать банки, многие проекты, сомнительные с точки зрения денежных потоков от покупателей квартир, просто не получат нужного финансирования.

Вывод:

На рынок строящегося жилья приходит депрессия, и она будет продолжаться, как минимум, до конца следующего года.

✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅✅

(* Прим. Предлагаю площадку канала, как платформу для всех желающих, которым есть что сказать по теме взаимоотношений дольщиков и застройщиков, а также вообще, о ситуации на рынке первичного жилья).