Инвестировать в коммерческую недвижимость можно так: покупаете нежилое помещение и сдаете его в аренду. Но доход вы начнете получать не сразу: потребуется время на поиск арендатора и заключение договора.
Есть вариант проще — купить готовый арендный бизнес (ГАБ). В этом случае искать того, кто захочет снять помещение, не придется. И доход вы будете получать с первого месяца владения недвижимостью. Рассказываем, что такое ГАБ и на что обращать внимание при его выборе.
Что такое готовый арендный бизнес и какой доход он может приносить
Готовым арендным бизнесом называют помещение, которое уже снимает какая-то компания — салон красоты, ресторан, автомастерская или что-то еще. Вы покупаете недвижимость вместе с договором на аренду: арендатор никуда не съезжает, и теперь вы получаете с него плату. Преимущества ГАБа:
- Не надо сразу делать ремонт: все сделано до вас. Компания, снимающая помещение, в нем уже работает, так что вам изначально не придется тратить деньги на отделку или проведение коммуникаций.
- Не нужно искать арендатора и терять потенциальную прибыль, пока помещение простаивает.
Готовый арендный бизнес в Петербурге можно купить по цене от 5 млн рублей (цена указана по сайту Циан и действительна на момент подготовки текста).
Доход вы будете получать с первого месяца после покупки. В среднем ГАБ может приносить 8-9% годовых. Налог на доход составит 6% — это ставка для ИП на УСН (сдавать коммерческое помещение как физлицо нельзя). Также нужно будет платить налог на имущество — 1,5% от кадастровой стоимости недвижимости.
Чтобы получать стабильный пассивный доход от готового арендного бизнеса, нужно перед покупкой оценить само помещение и надежность арендатора — объясняем как.
Как оценить помещение для готового арендного бизнеса
Обратите внимание на:
- Локацию. Нужно оценить не только пешеходный и автомобильный трафик, но и то, насколько благополучен район. Это можно сделать по стоимости продуктовой корзины жителя, плотности населения, ценам на недвижимость. Также стоит определить тип района, например, спальный он или деловой.
Косвенный признак того, что локация удачна для бизнеса, — арендатор с контрактом на длительный срок. Например, если супермаркет известной сети уже лет десять арендует помещение и не собирается съезжать, значит, место выбрано правильно. Такой арендатор уже проанализировал район и счел локацию подходящей.
- Планы по развитию территории. Например, если рядом построят жилые комплексы, бизнес арендатора будет получать больше клиентов, а само помещение вырастет в цене. Можно будет увеличить и арендную ставку. Смотреть планы по развитию территории можно на сайте федеральной государственной информационной системы территориального планирования (ФГИС ТП) или на сайте администрации города.
- Состояние и тип помещения. Понятно, что лучше искать варианты, которые не придется в скором времени ремонтировать. Но также стоит понять, подойдет ли помещение разным типам арендаторов. Спрос на узкоспециализированную недвижимость вроде производственного цеха меньше — такие помещения могут простаивать, когда текущий арендатор съедет.
Как оценить арендатора перед покупкой готового арендного бизнеса
От арендатора зависит, какой доход и в течение какого срока вы будете получать, то есть насколько быстро окупится покупка ГАБа. Поэтому важно оценивать:
- Платежеспособность. Проверьте, не банкрот ли арендатор и нет ли у него долгов. Это можно сделать на сайте ФССП, в базе ФНС, в реестре сведений о банкротстве. А в картотеке арбитражных дел можно посмотреть, есть ли судебные разбирательства.
Также запросите у нынешнего владельца помещения справку о движении денег по договору аренды: платежи должны поступать регулярно и в полном объеме.
- Сферу деятельности арендатора. Чем больше рисков в его бизнесе, тем выше шанс, что он может перестать приносить прибыль. Например, условный магазин продуктов у дома или доступная по ценам аптека, скорее всего, будут востребованы всегда, а ресторан может закрыться из-за нового локдауна или других ограничений в работе.
- Срок аренды, прописанный в договоре. Если арендатор будет занимать помещение еще три-четыре года, это хорошо. А если срок кончается через пару месяцев, стоит хорошо подумать: скоро арендатор съедет, а вам придется искать нового. Если поиски затянутся, помещение будет простаивать.
- Условия договора. Обратите внимание на условия изменения арендной ставки: вам будет выгоднее, если в договоре предусмотрена индексация. А если ставка не будет меняться на протяжении двух-трех лет, в перспективе вы недополучите прибыль.
Где быстро найти готовый арендный бизнес
Много интересных предложений можно найти на Циан. По данным аналитического центра площадки, из 100% объявлений 90% — уникальны, их не публиковали больше нигде. Для быстрого поиска есть отдельный фильтр.
Другие фильтры можно использовать, чтобы задать максимально точный поисковой запрос: выбрать конкретный район, вилку цен или посмотреть только свежие объявления. Для каждого бизнеса указана доходность.
Если при первом просмотре не найдете ничего подходящего, можно подписаться на поиск — тогда Циан оповестит о появлении новых объявлений. А когда найдете хорошее помещение с арендатором — можете включить уведомления об изменении цены: если продавец сделает скидку, вы сразу получите оповещение.
Листайте дальше, чтобы перейти на сайт и посмотреть варианты готового арендного бизнеса в вашем городе.