В ноябре 2021 года на Московской Бирже начались торги Американскими депозитарными расписками (ADR) группы компаний CIAN PLC (Кипр), и мы, наконец, добрались до их оценки.
ЦИАН - ведущая онлайн-площадка объявлений в сфере недвижимости в России.
В этой статье мы кратко расскажем о компании, итогах IPO и дальнейших перспективах.
Главное
- Циан – входит в ТОП-15 сервисов недвижимости в мире.
- Итоговый объем IPO составил $312,2 млн, по результатам которого компания оценивалась в $1,1 млрд. По текущим котировкам оценка компании уже $0,65 млрд.
- Компания намерена провести SPO и увеличить долю бумаг в свободном обращении до 50%.
- Согласно нашему прогнозу, темп роста выручки компании может достигнуть 30% в ближайшие несколько лет. Компания выйдет в прибыль в 2025 году и уже в 2027 году может зарабатывать до 5 млрд. руб.
- На данный момент дивидендная политика компании не предполагает выплат акционерам в связи с чистыми убытками по результатам операционной деятельности и значительными инвестициями в развитие бизнеса.
- Даже с учетом сильного снижения котировок после IPO по модели стоимостной долгосрочной оценки потенциала роста бумаг компании мы даем низкий рейтинг – оценка 3 из 20. С учетом ожидаемого роста финансовых результатов в будущем, по нашему мнению, компания CIAN PLC оценена в данный момент более, чем на справедливом уровне, то есть без особенного потенциала роста быстрее рынка (ожидаемая доходность несколько ниже уровня рынка).
- В то же время акции компании могут войти в наши портфели акций роста. Возможен пересмотр оценки в сторону повышения, если темпы роста выручки и/или маржи будут складываться выше наших ожиданий, кроме того, особое внимание стоит уделить улучшению ситуации с маржинальностью бизнеса.
О компании
Циан является технологичным сервисом по подбору недвижимости в России, предлагающим различные интернет-продукты на данном рынке. Офисы компании представлены в более, чем в 10 городах России, среди которых Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Екатеринбург, Тюмень, Красноярск и другие.
Компания предоставляет свои услуги для поиска клиентов, размещения объявлений, рекламы, анализа ее эффективности, оценки ликвидности объектов недвижимости и многое другое.
История компании
История компании началась в 2001 году.
Изначально ЦИАН был базой собственников, которые сдавали свои квартиры. Сама база выглядела как Excel-файл, созданный предпринимателями из Кирова – Дмитрием Деминым и его другом, имя которого не раскрывается и который, по словам генерального директора Максима Мельникова, «давно вышел из бизнеса».
Со временем база расширялась и становилась все более популярной, что заинтересовало агентства недвижимости, которые также захотели в нее попасть. Это подтолкнуло основателей на создание сайта cian.ru с возможностью регистрации таких агентств. Интерфейс сайта в 2003 году выглядел так:
В 2013 году ЦИАН становится группой компаний. В этот год состоялся выкуп контрольного пакета акций ЦИАНа компанией «Деловой мир онлайн», входящей в холдинг «Медиа3», который в свою очередь принадлежал братьям Дмитрию и Алексею Ананьевым.
Однако в 2014 году пакет акций братьев Ананьевых был приобретен Elbrus Capital (фонды прямых инвестиций в России и СНГ).
Что касается географического аспекта ведения деятельности, до 2014 года CIAN PLC специализировалась на рынке московской недвижимости, после чего начала свое развитие в других регионах России. Знаковым событием в расширении компании за пределы Москвы и Петербурга стала покупка новосибирского сервиса по поиску недвижимости N1.RU в декабре 2020 года.
Кратко, кто такие N1.RU?
N1.RU – ресурс по поиску и выбору недвижимости, агрегатор, где ежедневно ищут и находят недвижимость сотни тысяч пользователей. Клиенты получают доступ к базе проверенных объявлений, системе фильтров, дополненной реальности, поиску по карте и аналитике цен на жильё.
21 год на рынке недвижимости
2+ млн уникальных посетителей в месяц
Охват сети более 25 городов
На данный момент CIAN PLC является крупнейшим участником рынка онлайн-недвижимости в России.
С 2015 по 2021 год число уникальных посетителей ЦИАН увеличилась в 8 раз и на данный момент составляет порядка 22 миллионов в месяц.
Основными конкурентами Циан являются такие платформы как «Яндекс.Недвижимость», «ДомКлик» (принадлежит Сбербанку), «Квадратный метр» (принадлежит ВТБ), а также универсальными онлайн-сервисами «Авито» и «Юла».
Распределение обращений к агентам по недвижимости и частным продавцам через онлайн-сервисы по регионам
Более того, в сентябре 2021 года стало известно о том, что крупнейший сайт объявлений в России Avito начал переговоры о возможной покупке Циан, что сделало бы Avito крупнейшим маркетплейсом на рынке недвижимости в России. Однако Федеральная антимонопольная служба (ФАС) отказала Avito в подобной сделке, посчитав что слияние двух компаний может привести к ограничению конкуренции и доминирующему положению Avito.
Объединение двух компаний привело бы к тому, что 60% рынка принадлежало бы одному игроку, что несет за собой определенные риски, например, вероятность повышения цен на услуги как для физических лиц, так и для застройщиков и риелторов.
IPO
В ноябре 2021 года CIAN PLC осуществила первичное публичное предложение (IPO) на МосБирже и Нью-Йоркской бирже (NYSE) в количестве 18,2 млн американских депозитарных акций (ADS), из которых 14,2 млн ADS были предложены существующими «продающими акционерами».
Ценные бумаги компании включены в котировальный список первого уровня Московской Биржи.
Итоговый объем IPO составил $312,2 млн, из которых $64,7 млн получила сама компания и $247,6 млн продающие акционеры. Таким образом, вся компания была оценена в $1,1 млрд. По текущим котировкам оценка компании $0,65 млрд.
В качестве букраннеров и глобальных координаторов выступили Morgan Stanley, Goldman Sachs, J.P. Morgan, Bank of America, Renaissance Capital, VTB Capital, Alfa Bank, Raiffeisen Bank, Tinkoff.
Ценовой диапазон в рамках IPO был установлен в границах $13,5-16 за одну ADS. Бумаги были размещены по верхней границе ценового диапазона - $16. В российском эквиваленте цена равнялась 1 250,6 руб. за одну американскую депозитарную расписку. Первый день торгов привел к подорожанию бумаг CIAN на 10%, однако затем цена стала стремительно снижаться и больше не достигала значения первого дня торгов.
Динамика цен одной бумаги на Московской Бирже и NYSE представлена ниже:
Стоит отметить, что падение цены на бумаги CIAN связано с общим снижением российского рынка. Однако также немаловажным фактором может быть разочарование инвесторов в компаниях технологического сектора.
Издержки в связи с IPO составили порядка $9 млн. Таким образом, объем чистых поступлений равен $55,7 млн и более половины из них – $29,4 млн Циан потратит на выплаты менеджменту в рамках программы стимулирования, которая была запущена в 2015 году и во время которой сотрудникам было предоставлено почти 5 млн акций. После завершения IPO программа прекратила свое существование. Однако компания планирует запустить новую программу мотивации, которая будет действовать до 2031 года. Под вознаграждение сотрудников компания намерена выделить 6,5% капитала.
Также компания не исключает вторичного размещения акций (SPO). Доля акций компании в свободном обращении на рынке может быть удвоена в ближайшие несколько лет и составить до 50% акций. Важно отметить, что увеличение free-float может быть произведено посредством предложения бумаг со стороны продающих акционеров, что делает SPO более привлекательным для инвесторов в отличие от дополнительной эмиссии, так как доля владения акционера не будет размываться.
Акционеры
На данный момент львиная доля капитала группы компаний Циан распределен между пятью акционерами.
Наибольшей долей в 47% владеет Elbrus Capital - фонд прямых инвестиций, финансирующий в технологичные компании, работающие в сфере цифровых технологий, потребительских товаров и услуг, аутсорсинга и инфраструктуры для бизнеса, здравоохранения и образования (HeadHunter, VK, Blablacar, Aviasales, Banki.ru и др.).
10,1% акций принадлежит Goldman Sachs, 8,3% - MPOC Technologies основателя группы Дмитрия Демина, 6,3% - главе компании Максиму Мельникову и 0,9% - Joox Limited Сергея Осипова.
Остальные бумаги компании, составляющие 27,4% всего капитала, находятся в свободном обращении.
Финансовые результаты
Выручка Циан по итогам 9 месяцев 2021 года выросла на 56,5% по сравнению с аналогичным периодом 2020 года и достигла значения 4,3 млрд руб. В 2020 году выручка показала рост в размере 10,1% по отношению к 2019 году и составляла 3,9 и 3,6 млрд руб. соответственно.
Выручка компании складывается из 3 основных статей:
- Listing revenues – выручка от размещения объявлении на платформе
- Lead generation revenue – выручка от привлечения потенциальных клиентов к девелоперам
- Display advertising revenue – доходы от рекламы
Прочая выручка в основном складывается из продажи ипотечных продуктов, С2С аренды, проведения оценки недвижимости и аналитики по рынку.
Высокие операционные расходы приводят компанию к убыткам. Среди таких расходов можно выделить:
- Маркетинговые расходы – занимают 30% всех расходов компании. По итогам 9 месяцев 2021 года данные расходы увеличилась на 51% и составили 1,7 млрд руб. Такой рост расходов компания связывает с ростом онлайн и офлайн-маркетинга со второй половины 2020 года после отмены части ограничений, связанных с COVID-19.
- Расходы, связанные с выплатами сотрудникам – занимают порядка 60% расходов компании.
По итогам 9 месяцев 2021 года расходы увеличились на 101% и составили 3,5 млрд руб. В основном рост расходов связан с увеличением численности персонала, вызванного некоторыми новыми инициативами компании, в том числе приобретением N1 и найма сотрудников для подготовки к IPO.
Также среди расходов можно выделить расходы на IT, которые увеличились на 70%, что связано с переходом компании на облачный хостинг, и расходы на амортизацию нематериальных активов, приобретенных в результате покупки N1, таких как: клиентская база, товарные знаки и ПО.
Прочие расходы увеличились на 170%, что связано с проведением компанией публичного предложения (IPO).
Таким образом, чистый убыток компании за 9 месяцев 2021 года составил 1 968 млн руб. против 644 млн руб. за аналогичный период в 2020. Стоит отметить, что 2021 год был знаковым в развитии компании, в который состоялось приобретение N1.ru, а также проведение первичного публичного предложения, что требует значительных ресурсов.
В ближайшие несколько лет чистый убыток компании, согласно нашему прогнозу, будет сокращаться, и компания сможет выйти в прибыльную зону к 2025 году. В дальнейшем мы прогнозируем кратный рост до 5 млрд руб. в 2027 году.
По мере роста бизнеса будет расти и маржинальность бизнеса, но мы подошли достаточно консервативно к оценке будущих прибылей компании. Однако, например, мы мы предполагаем, что затраты на маркетинг снизятся с текущих 40% от выручки до 21% в 2027 году.
Дивиденды
Циан пока не выплачивает дивиденды акционерам, реинвестируя свободные денежные средства в бизнес, что, по словам генерального директора онлайн-сервиса Максима Мельникова, целесообразнее как для инвесторов, так и для акционеров, поскольку это дает кратно больший прирост стоимости. Однако компания не исключает возможных выплат в дальнейшем.
Оценки
Даже с учетом сильного снижения котировок после IPO и ожидаемого роста финансовых результатов в будущем, по нашему мнению, компания CIAN PLC оценена в данный момент по более, чем на справедливом уровне, то есть без особенного потенциала роста быстрее рынка (ожидаемая доходность несколько ниже уровня рынка). По модели стоимостной долгосрочной оценки потенциала роста бумаг компании мы даем относительно низкий рейтинг – оценка 3 из 20.
Низкий рейтинг не говорит о том, что бумаги ЦИАНа не будут расти в принципе. Однако, мы считаем, что относительно других инвестиционных возможностей с учетом всех рисков и требований к диверсификации на рынке есть более предпочтительные объекты для инвестиций, имеющие более высокую стоимостную оценку.
Добавим, что основной целью акционеров Циана на IPO являлось монетизировать актив на пике всплеска интереса к недвижимости. И это им удалось, IPO прошло по достаточно высокой оценке.
Нужно находить баланс в оценке рисков и возможностей. Оценка компании исходя из сравнительных метрик или из темпов роста выручки и радужных перспектив будущего процветания не может спасти от риска ошибки. Ведь в случае, если компания не сможет оправдать ожиданий инвесторов по степени масштабируемости бизнеса, коррекция котировок будет неминуема.
В то же время акции компании могут войти в наши портфели акций роста. Возможен пересмотр оценки в сторону повышения, если темпы роста выручки и прибылей будут складываться еще выше наших ожиданий, кроме того, особое внимание стоит уделить улучшению ситуации с маржинальностью бизнеса.
Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Читайте также:
· Глобальные факторные БПИФы от УК ДОХОДЪ. Концепция и параметры
· Акции Ренессанс Страхования на МосБирже. Наше мнение
· Поставщик IT-решений Softline выходит на биржу. Наше мнение
· Группа компаний «Мать и дитя» вышла на МосБиржу. Наша оценка
· IPO СПБ Биржи. Наше мнение
Еще больше статей читайте в нашем канале в Telegram.
