Почему в Великобритании рекордно выросла стоимость жилья?
В Соединенном Королевстве растут как на дрожжах цены на дома и квартиры. Этому способствует их острая нехватка, а также общий «кризис жизни» – прежде всего инфляция, самая высокая за 30 лет. Спрос на жилье вырос настолько, что покупателям даже не мешает отмена налоговой льготы на его приобретение, вступившая в силу в октябре. Есть спрос – будет и предложение. Соскучившись по крупным тратам, а также пытаясь хотя бы таким способом вернуть себе уверенность в завтрашнем дне, британцы инвестируют в «недвижимое и фундаментальное». Почему объекты недвижимости раскупаются словно горячие пирожки и в каких городах выгоднее инвестировать в жилье?
Ситуация сегодня
Люди во что бы то ни стало хотят обзавестись жильем, и их совершенно не смущают цены, которые резко выросли.
Согласно опубликованному 27 января индексу цен на жилье Zoopla, средняя цена дома в стране выросла до рекордных £242 тыс. в декабре прошлого года. Рост составил 7,4% за 12 месяцев до декабря, а цена среднего дома за два года поднялась на £25,5 тыс. По мнению Zoopla, спрос на жилье в январе вырос на 50% по сравнению с недавними новогодними периодами.
В январе самые высокие цены зафиксированы в Уэльсе (уже десятый месяц подряд), они увеличились на 11,3% по сравнению с декабрем. В Лондоне жилье подорожало на 2,6% за тот же период. А вот по данным Королевского института сертифицированных оценщиков (RICS), средний дом теперь стоит аж на £37 тыс. больше, чем до начала пандемии. Общенациональный индекс Blend Network показывает, что типичный дом стал дороже на 17%. В отчете по мониторингу рынка недвижимости за декабрь 2021 года эксперты отмечают, что цены ежемесячно росли на 10% и выше начиная с мая, а в прошлом месяце впервые превысили этот уровень.
Конечно, на рынке были и периоды «охлаждения». Например, несмотря на то что число сделок с жильем в 2021 году превысило количество, зарегистрированное в 2020 году, за два месяца до конца (данные на конец октября) оно сократилось почти на 30% в годовом исчислении. Как отмечает главный экономист Nationwide Роберт Гарднер, замедление было неизбежным, учитывая истечение срока действия гербового сбора в конце сентября, что дало покупателям стимул для покупок, чтобы избежать дополнительных налогов.
Какие бы цифры ни приводили эксперты, ясно одно: как британцы, так и иностранцы готовы активно скупать недвижимость. Количество сделок увеличивается, да и строительство идет бурными темпами. Строительная отрасль «в ноябре достигла самого высокого темпа за четыре месяца после замедления, вызванного глобальными проблемами цепочки поставок и нехваткой рабочей силы», отмечает команда Blend Network.
Дороже стали стоить не только физические объекты недвижимости, но и ценные бумаги лондонских компаний в этой сфере. Они подскочили до многолетнего максимума на фоне ожиданий, что влияние «омикрона» на отрасль будет менее серьезным, чем первоначально опасались. Например, Лондонский индекс FTSE 350 компаний, занимающихся недвижимостью, достиг самого высокого уровня с октября 2015 года, а акции «домохозяйки» Hammerson подскочили на 5%.
Отмена налоговых каникул
Напомним, что во время пандемии рынок недвижимости Великобритании испытывал серьезные трудности. Решением правительства стало введение налоговых каникул при покупке недвижимости. В этот период налог на покупку недвижимости составлял 0%. Сначала они были введены только до марта 2021 года, но потом продлены до 1 октября. Теперь с жилья, цена которого выше £125 тыс., снова взимается налог. По данным агентства Rightmove, менее 10% домов стоят меньше этой суммы.
Когда пошлины не было, недвижимость в Великобритании купили тысячи британцев и иностранцев. Многих это подтолкнуло к переезду. Очевидно, что в период действия налоговых каникул многие покупатели недвижимости сэкономили на гербовом сборе. Для некоторой части иностранцев этот фактор стал триггером, ускорившим переезд в Соединенное Королевство. Кроме того, на рынке недвижимости повысилась конкуренция, стали появляться качественные предложения по доступной цене.
Запрос на кредиты
По мнению специалистов, восстановление экономики привело к новым проектам, а работа над инфраструктурой помогла компенсировать замедление жилищного строительства, наблюдаемое в прошлом году.
Сегодня в Великобритании наблюдается стабильный поток новых запросов на получение ипотечных кредитов и кредитов на строительство. Последние данные Ассоциации краткосрочных кредиторов (ASTL) «показывают, что рынок промежуточных кредитов продолжает демонстрировать сильный рост в третьем квартале». Цифры говорят, что «заявки на промежуточные платежи достигли рекордного уровня в £7,72 млрд в третьем квартале, что на 4,9% больше, чем в предыдущем квартале».
Исследование, проведенное Savills, также показывает, что в стадии разработки сейчас находятся более 135 тыс. домов на участках под управлением застройщиков от малого и среднего бизнеса в Англии и Уэльсе с примерной стоимостью строительства около £40 млрд. И это даже близко не может покрыть имеющийся спрос.
В целом, согласно данным Банка Англии, британские потребители увеличили свои расходы в ноябре, это самый большой показатель с июля 2020 года. При этом покупатели начали тратить деньги в начале Рождества, до того как распространился «омикрон». И сейчас потребительский кредит вырос более чем на £1,2 млрд, что выше среднего прогноза экономистов, проведенного агентством Reuters, на £800 млн.
При этом охотников за жильем не смущает небывалый уровень индекса потребительских цен в стране. К слову, инфляция и стала одной из причин, поддерживающих высокие цены на жилье. Напомним, что ее уровень в Великобритании в конце прошлого года превысил 5%, что оказалось самым высоким показателем за последние 30 лет.
Небывалая инфляция
Годовой уровень инфляции в Великобритании увеличился до 5,4% в декабре 2021 года с 5,1% в ноябре, он выше рыночных прогнозов в 5,2%. Это самый высокий показатель с марта 1992 года, поскольку инфляционное давление сохраняется из-за роста цен на энергоносители и сбоев в поставках. Больше всего повысилась стоимость продуктов питания и безалкогольных напитков (4,2% против 2,5%); мебели и товаров для дома (7,3% против 6,1%); одежды и обуви (4,2% против 3,5%). С другой стороны, произошло снижение стоимости проезда в транспорте (11,9% против 12,5%), отдыха и культуры (3% против 3,3%).
Чего ждать от рынка?
Цены на недвижимость продолжат расти и дальше. Согласно прогнозам Capital Economics, «ограниченное предложение и устойчивый спрос обеспечат острую конкуренцию между покупателями, что приведет к дальнейшему росту стоимости жилья».
Так, подорожание недвижимости, по мнению экспертов, может стать наиболее заметным в Шотландии и Юго-Западной Англии, что отражает продолжающуюся «гонку за пространство» среди людей, которые в настоящее время постоянно работают из дома. Кроме того, специалисты прогнозируют, что в течение следующего года устойчиво будет расти арендная плата. Агенты по недвижимости ожидают, что сокращение предложений немного ослабнет в ближайшие месяцы, но не настолько, чтобы остановить рост цен на жилье и арендной платы в течение 2022 года. «А вот долгосрочные показатели указывают на то, что все-таки цены и арендная плата будут опережать рост заработной платы при отсутствии увеличения новых предложений в сфере недвижимости», – сказал Саймон Рубинсон, главный экономист Королевского института сертифицированных оценщиков, в интервью Bloomberg.
Во что инвестировать?
На конец мы оставили «самое вкусное» – рекомендации экспертов о том, где и в какие объекты недвижимости Соединенного Королевства лучше всего вкладывать свои трудовые.
Банк Aldermore в своем рейтинге Buy to Let City Tracker называет Бристоль лучшим городом Великобритании для покупки и сдачи в аренду жилья. Далее идут Оксфорд и Кембридж. А вот Манчестер, лидер рейтинга прошлого года, сегодня только на четвертой строчке.
Норвич совершил огромный прыжок, поменяв 21-е место на 10-е. Суонси, Ньюпорт и Сандерленд эксперты отмечают как наименее привлекательные города. Этот рейтинг был составлен специалистами по следующим факторам: средняя стоимость аренды, доходность от аренды, рост цен на жилье за последнее десятилетие, объем свободных участков и доля арендодателей.
Возможно, из-за прогнозов дальнейшего роста цен многие захотят запрыгнуть в последний вагон и приобрести жилье даже сейчас, при высокой инфляции и рекордно подскочивших ценах на недвижимость. Однако есть большое но… Когда что-то сильно «раздувается», оно имеет большие шансы лопнуть. Именно поэтому, решившись на инвестиции сейчас, необходимо максимально тщательно изучить рынок, чтобы не обжечься в будущем.
Студентам в аренду
Компания Greystar Real Estate Partners объявила о том, что инвестирует £388 млн в Великобританию для покупки четырех специально построенных студенческих общежитий и объекта, предназначенного для сдачи в аренду. По словам Greystar, четыре актива включают в общей сложности 1 807 мест в Лондоне, Манчестере и Ковентри, а еще один актив также расположен в Ковентри и включает 100 домов.
Greystar заявила, что два лондонских объекта в Ламбете и Северном Эктоне будут добавлены в портфолио Chapter, активы в Манчестере и Ковентри будут работать под новым общеевропейским брендом размещения студентов и молодых специалистов Canvas.
