2021 год подходит к концу, и частные инвесторы задаются вопросом – стоит ли торопиться с приобретением апартаментов или можно надеяться на снижение цен в будущем году? Ответ в этом материале.
В 2020 и 2021 году недвижимость практически все время дорожала – как жилая, куда относятся обычные квартиры, так и коммерческая, где наибольшую популярность у частных инвесторов имеют апартаменты. Мы уже неоднократно разбирали причины, основа которых зиждется на стимулировании спроса на ипотечные кредиты с помощью субсидированных ставок и традиционный рост спроса на «основательные», а не воздушные активы в период кризиса – пандемии Covid-19.
Чтобы понять, возможна ли корректировка цен на апартаменты, которые сейчас представляют наибольший интерес частных инвесторов, давайте рассмотрим, что происходит на данном рынке.
Главные тенденции в нише апартаментов
Тенденция 1. Начиная с 2017 объем предложения на рынке апартаментов начал заметно увеличиваться, на рынок выходили новые проекты. И прямо сейчас происходит стремительное развитие сегмента продажи апартаментов.
Рынок действующих апарт-отелей еще молодой – в настоящее время происходит формирование норм на основе опыта действующих проектов.
Тенденция 2. В отличие от классических гостиниц у всех строящихся и реализованных апарт-отелей множество собственников, что обуславливает их изначальную задумку как инвестиционных активов.
Сейчас более 85-90% владельцев юнитов приобретают апартаментов именно с целью сохранения и преумножения средств с помощью последующей сдачи апартаментов в аренду – зачастую централизованной. Последнее значит, что операционными и стратегическими задачами занимаются профессиональные управляющие отелей.
Количество инвесторов на рынке сервисных апартаментов растет, так как данный сегмент показал свою гибкость и возможность быстрого перестроения под запросы и условия рынка по сравнению с жилой и гостиничной недвижимостью в острый пандемийный период.
Тенденция 3. В данный момент активно обсуждаются возможные изменения законодательства об апартаментах. Эксперты считают, что все они относятся к формату «псевдожилья», больше всего которого в Москве.
А сегмент апарт-отелей, работающий в рамках гостиничной индустрии, затронут не будет. При этом из-за этого подвисшего вопроса некоторые инвесторы «осторожничают», пока другие успевают приобрести квадратные метры с высокой потенциальной доходностью до повышения стоимости.
Тенденция 4. Сочетание форматов проживания. В рамках одного проекта возможно создание различных форматов проживания – комбинированный формат загрузки – долгосрочная и краткосрочная. При этом количество реализованных проектов в формате комбинированного проживания на настоящий момент на рынке – единицы. Хотя именно этот вариант даёт наибольшую выгоду.
Дело в том, что долгосрочный формат обеспечивают наибольшую загрузку в период пандемии, когда границы закрыты и некоторые ограничения все еще действуют. Но краткосрочный формат приносит больше прибыли на квадратный метр. Так, за период январь-сентябрь 2021 петербургский апарт-отель VALO Hotel City, совмещающий данную стратегию, в сегменте краткосрочного проживания был заполнен на 63% и приносил 3416 рублей ADR, что означает среднюю цену за один номер за ночь. В долгосрочном сегменте он был заполнен уже на 90%, а ADR составил 1204 рублей. Объединение данных форматов позволяет извлекать наибольшую доходность каждого квадратного метра.
Тенденция 5. Смещение спроса арендаторов на юниты в апарт-отелях по сравнению с квартирами из-за возможности предоставления гостиничного сервиса за счет развитой внутренней инфраструктуры. Дело в том, что качественные проекты апарт-отелей реализуются с использованием всех гостиничных технологий, общим для всех корпусов лобби, надлежащими техническими помещениями для персонала.
Тенденция 6. В тренде в 2021 году многофункциональные и многоформатные апарт-комплексы. Чтобы было понятно, о чем речь, обратимся к опыту города апарт-отелей VALO.
Мультиформатность лежит в основе концепции VALO. Она обеспечивает возможность выбора как инвесторам, так и гостям отеля. Масштаб проекта (все три очереди комплекса состоят из более, чем 3,6 тысячи апартаментов) превращен в преимущество.
Высокий уровень загрузки настолько значительного объема апартаментов достигается за счет разделение комплекса на различные форматы, ориентированные на разные группы туристов:
- Первый корпус VALO – апарт-отель VALO Hotel City, который уже сдан и успешно работает.
Остальные корпусы будут сданы в сентябре 2022 года, в продаже остается менее 300 апартаментов. Расскажем об этих корпусах подробнее:
- Второй корпус VALO – это апарт-отель бренда Mercure. Это первый отеле Mercure в Петербурге, который включит не только стандартные гостиничные номера, но и 320 апартаментов, доступных частным инвесторам, под маркой Mercure Residence «4 звезды».
- Третий корпус VALO – это апарт-отель VALO Business. Он создан специально для деловых туристов, поэтому сочетает в себе широкие возможности для работы, проведения деловых мероприятий и полноценного отдыха в командировке. Особенность номеров — элегантные интерьеры, просторные балконы с террасной доской, продуманная кухонная зона.
- Четвертый корпус VALO – это апарт-отель VALO Digital. Это уникальный формат, который создан для особой категории людей – диджитал-кочевников. Вся их жизнь связана с использованием современных технологий и постоянном перемещениях по миру. Поэтому номера данного корпуса рассчитаны преимущественно на краткосрочную аренду. Отличительная особенность апарт-отеля — это высокотехнологичные оснащение номеров, пространства для киберспорта и работы IT специалистов: конференц-зал с современным мультимедийным оборудованием, широкоформатным плоттером и 3D-принтером, современный детский клуб.
- Пятый корпус VALO – это апарт-отель VALO Affordable Luxury, что переводится как «доступная роскошь». Апартаменты небольших размеров с функциональным оснащением и уникальными авторскими интерьерами, в которых присутствуют яркие цветовые акценты, большие панорамные окна и элементы системы «умный дом» с голосовым управлением. Ориентирован он на молодых гостей, которые хотят получить модный дизайн и отличное обслуживание, но не готовы переплачивать.
Тенденция 7. Цифровизация и диджитализация апарт-отелей. Гости ожидают высокоскоростной Интернет, коворкинги, систему «умный дом», цифровизацию внутренних процессов в деятельности управляющей компании комплексов. Показательный пример такой цифровизации – это упомянутый ранее апарт-отель VALO Digital, вся задумка которого ориентирована на это.
Тенденция 8. Долгосрочные арендаторы становятся более требовательными при выборе недвижимости для съёма. Им важно наличие посудомоечной, стиральной машины, кондиционера. Они очень внимательны к инфраструктуре. В связи с данной тенденцией девелоперы пересматривают оснащения номеров в своих проектах, а также более тщательно продумывают внутреннюю инфраструктуру комплексов. Так, для гостей апарт-комплекса VALO предусмотрены — ресторан, бары, фитнес-клуб с бассейном, SPA-центр, коворкинги и конференц-залы, лектории, мультимедийные и кибер-пространства. Это привлекает как краткосрочных, так и долгосрочных арендаторов.
Тенденция 9. Инвесторы понимают, что приобретение апартамента обеспечивает получение стабильного дохода, который в большинстве случаев гораздо выше, чем от аналогичной по параметрам квартиры. Кроме того, он является полностью пассивным. Помимо этого, апартамент в успешном апарт-комплексе является высоколиквидным активом, который можно продать в любой момент и цена которого постоянно растет.
Тенденция 10. Продолжается тенденция роста цен на апартаменты. За год (с сентября 2020 по сентябрь 2021 г.) диапазон рост цен составил от 40 до 70% в зависимости от конкретного объекта.
Таким образом, никаких предпосылок к снижению стоимости апартаментов нет. Напротив, сегмент стремительно развивается и становится все более востребованным среди частных инвесторов, что может существенно повысить стоимость в следующем году. Так что, подводя итог, аналитики не рекомендуют медлить, ведь от того, насколько быстро вы приобретете апартаменты, будет зависеть уровень рентабельности вашего актива. Чем дешевле удастся его купить, тем выше будет доходность и быстрее окупятся вложения.
Про доходность комплекса апарт-отелей VALO почитать можно здесь: https://valoapart.ru/investirovanie/dokhodnye-programmy/
*Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Застройщик – ООО «ГАЛС». Все документы об объекте – на сайте VALO.