Нужно банкротство?! звони 89279852442 Алексей Владимирович (финансовый управляющий) Email: 9279852442@mail.ru
Большинство ипотечных кредитов имеют срок погашения 15 или 30 лет. Итак, что произойдет, если вы захотите продать до этого или до того, как погасите свой кредит? Согласно отчету за 2021 год, типичный продавец живет в своем доме в течение 13 лет перед продажей, поэтому продажа, пока у вас еще есть остаток по ипотеке, на самом деле довольно распространена. До тех пор, пока ваш дом стоит больше, чем вы должны банку, вы, вероятно, получите некоторую прибыль после того, как закончите платить комиссионные, сборы и расходы на закрытие.
Шаг 1: Свяжитесь со своим кредитором
Во-первых, спросите своего ипотечного кредитора о вашей текущей выплате по ипотеке при продаже дома. Предложение, которое вы получите, обычно действует в течение 10-30 дней и может немного отличаться от того, что вы видите в своем ежемесячном отчете — оно рассчитывается с учетом процентов за день и может включать сборы, за которые вы можете нести ответственность при закрытии.
Вы также захотите проверить свои кредитные документы, чтобы узнать, есть ли штраф за предоплату, так как это повлияет на то, сколько денег вы получите при продаже. Штраф за предоплату - это плата, которую вам, возможно, придется заплатить, если вы продадите товар до погашения кредита. Штрафы за предоплату встречаются реже, чем когда—то, и некоторые штрафы за предоплату распространяются только на определенный период времени - скажем, если вы продаете в течение пяти лет с момента покупки. Штраф за предоплату может быть рассчитан несколькими различными способами, в зависимости от кредитора. Это может быть процент от вашего оставшегося остатка по кредиту (обычно от 2 до 5 процентов), процент от причитающихся процентов или фиксированная ставка.
Обратите внимание, что ваш ипотечный кредитор не может сказать вам, кому вы можете или не можете продать, но им разрешено запросить предварительное одобрение покупателя или подтверждение наличия средств.
Шаг 2: Установите цену продажи
С помощью вашего агента по недвижимости установите разумную цену продажи вашего дома. В идеале вы продадите свой дом за сумму, которая покроет выплату по ипотеке, расходы на закрытие (включая комиссию агента в размере 5-6 процентов, налоги, гонорары адвокатов и сборы за перевод) и расходы, которые вы понесете, готовя свой дом к продаже. При закрытии вы получите всю оставшуюся прибыль, которой будет достаточно для будущих инвестиций или покупки нового дома.
Шаг 3: Получите расчетный отчет
Убедитесь, что продажа имеет финансовый смысл — это означает, что вы получите достаточную прибыль, чтобы она стоила всех комиссионных, затрат на закрытие и других расходов, связанных с продажей дома. Когда вы нанимаете агента по недвижимости, одно из первых, что он сделает, - это откроет счет условного депонирования от вашего имени. Как только ваша учетная запись будет открыта, ваш агент по условному депонированию или праву собственности может предоставить разбивку ваших предполагаемых затрат на закрытие. Хотя оценка может измениться в зависимости от фактического предложения, которое вы получите за свой дом, и когда вы закроетесь, это даст вам более точную картину того, с какой суммой денег вы уйдете.
Как продать дом в счет погашения долга?
Большинство продавцов жилья в конечном итоге имеют положительный капитал в своих домах. В национальном масштабе менее 10% домовладельцев имеют отрицательный собственный капитал, что означает, что они задолжали за свой дом больше, чем он того стоит. Это также известно как “пребывание под водой".
Продавцы часто оказываются под водой, беря вторую ипотеку, чтобы покрыть другие расходы или долги. Но когда приходит время продавать, им нужно погасить две ипотеки, и рынок пришел в упадок. Нет ничего невозможного в том, чтобы продавать, если вы находитесь под водой, но вы можете столкнуться со значительными неудачами. Вот несколько вариантов:
Отложите продажу: если ваша ситуация позволяет, оставайтесь в доме и продолжайте выплачивать ипотеку до тех пор, пока рыночные условия не улучшатся. В качестве альтернативы вы можете сдавать дом в аренду до тех пор, пока не восстановите собственный капитал, а тем временем позволить своим арендаторам покрыть ипотеку.
Платите из своего кармана: это не идеально, но вы также можете выплатить кредитору разницу наличными при закрытии. Это возможно только в том случае, если у вас есть дополнительные наличные деньги, и вы не сможете продать их позже, когда рынок станет лучше.
Запросите короткую продажу: Если вам нужно переехать и вы задолжали больше, чем стоит ваш дом, вы можете рассмотреть возможность короткой продажи. Короткая продажа - это когда кредитор соглашается уменьшить остаток вашей задолженности по дому, чтобы помочь вам продать. Кредиторы с большей вероятностью разрешат короткую продажу, если они опасаются, что вы лишите права выкупа дом, поэтому вам придется доказать, что это трудно, чтобы получить одобрение.
Короткие продажи обычно оцениваются ниже рыночной стоимости, чтобы обеспечить быструю продажу, и вашему кредитору может потребоваться предложение полностью наличными, чтобы они могли как можно быстрее отказаться от инвестиций. В некоторых случаях кредиторы потребуют вексель, что означает, что вы соглашаетесь продолжать производить хотя бы частичные платежи в счет долга после закрытия продажи. Обратите внимание, что если вы продадите свой дом с короткой продажей, это может негативно повлиять на ваш кредитный рейтинг и ограничить вашу способность купить другой дом в ближайшем будущем.