Есть мнение, что фонды коллективных инвестиций мало чем отличаются от финансовой пирамиды. В этом материале мы поборемся с этим предрассудком и приведем факты того, что между ЗПИФами и пирамидами нет ничего общего. Решили построить его в форме «вопрос-ответ», чтобы все было максимально понятно. На вопросы отвечает заместитель генерального директора компании «АКТИВО» Константин Земсков.
Чем отличается работа компании «АКТИВО», основанная на привлечении коллективных инвестиций, от финансовой пирамиды?
Суть пирамиды — в использовании уже привлеченных средств для выплаты доходов новым вкладчикам. Пирамида выстраивается, когда деньги берутся у одних людей и выплачиваются другим. Мы работаем абсолютно иначе. «АКТИВО» собирает деньги, формирует на них фонд с реальным объектам недвижимости (что может быть подтверждено выписками из ЕГРН) и выплачивает вознаграждение с доходов от этих объектов.
Перед покупкой мы проводим процедуру due diligence. Это всесторонняя проверка и изучение объекта инвестирования в которую входит юридический, экономический и технический анализ. Кроме того, приобретаемая нами недвижимость изучается спецдепозитарием и управляющей компанией: может ли фонд в принципе ею владеть.
Активы, которые приобретены в фонд, генерируют реальную рентную доходность, из нее и выплачивается вознаграждение инвесторам.
Во что вкладывается инвестор, какие активы вы предлагаете?
Наши инвесторы становятся пайщиками закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ). В ЗПИФ, в свою очередь, приобретается в собственность определенный объект недвижимости. Перед сделкой мы информируем инвесторов обо всех особенностях приобретаемого имущества, раскрываем и обосновываем предполагаемую доходность.
Во время первичной продажи паев, когда идет консолидация коллективной инвестиции, потенциальный пайщик подписывает предварительный договор и выплачивает нам 10% от итоговой суммы инвестиции, подтверждая этим платежом серьезность своих намерений.
Если инвестор передумает, упомянутые 10% ему не вернут?
Да, верно. По предварительному договору обеспечительный платеж является невозвратным.
Это необходимая защитная мера. Когда фонд сформирован, мы объявляем capital call — это своего рода призыв к инвесторам внести оставшиеся 90% от суммы. Тут важно не подвести других инвесторов и не допустить до этого этапа сделки тех, кто настроен несерьзно.
Впрочем, мы понимаем, что жизнь непредсказуема. Если обстоятельства поменялись и на то была веская причина, компания идет навстречу клиентам и возвращает средства.
Что мы в данном случае называем «фондом»?
Начнем с того, что согласно законодательству РФ фонд не является самостоятельным юридическим лицом. Это имущественный комплекс. Для управления им существует отдельная компания, которая получает у Центрального Банка лицензию на деятельность, связанную с доверительным управлением имуществом пайщиков.
Работу фонда регламентируют правила доверительного управления. Это главный документ, который создается отдельно для каждого фонда «АКТИВО». Наша компания придерживается правила «один фонд — один объект».
Правила утверждаются и регистрируются Центробанком — и с этого момента основа фонда сформирована. Но это лишь «оболочка», которую требуется наполнить активами.
Есть ряд способов сформировать фонд недвижимости. В наших сделках чаще всего используется алгоритм со сбором денежных средств, которые идут на покупку конкретного объекта для фонда.
После объявления capital call и окончания сбора средств, деньги переводятся на специальный счет фонда. Далее регистрируются изменения №1 к правилам доверительного управления: прописывается точное количество паев в фонде. По завершению регистрации изменений №1 и их публикации в Вестнике ЦБ фонд считается сформированным денежными средствами.
Следующий этап — подписание с продавцом недвижимости заранее утвержденного договора купли-продажи и подача документов на регистрацию перехода права собственности.
Что прописано в этих правилах?
Все условия функционирования фонда, до мелочей. Правила доверительного управления и все сопутствующие документы находятся в открытом доступе, их легко проверить. Обратитесь в поисковике с запросом по любому нашему фонду (например, «Активо Одиннадцать» или «Активо Семнадцать») и вы найдете ссылку на управляющую компанию, которая обязана — именно обязана, это требование регулятора, а не право — размещать всю информацию о себе и своей работе. И не где-то в незаметном углу и мелким шрифтом, а на своих же информационных ресурсах, открыто и публично. Прозрачность — еще одно наше принципиальное отличие от всякого рода сомнительных финансовых структур.
Кому принадлежит объект после регистрации в кадастровом реестре?
В соответствии с договором, мы продаем будущие паи фонда, в собственности которого будет определенный объект недвижимости. Соответственно, по выписке из ЕГРН, объект принадлежит фонду, который, в свою очередь, принадлежит пайщикам. По сути объект находится в собственности пайщиков, просто не напрямую, а через структуру ЗПИФа.
_________________________________________________________________________________________
Подписывайтесь на наши каналы в удобных для вас соцсетях:
Telegram | Instagram | FaceBook
Знакомьтесь с нашим продуктом и задавайте интересующие вас вопросы.