В числе мер поддержки ИТ-компаний важное место занимает правительственная программа по предоставлению работникам этих компаний льготных жилищных (ипотечных) кредитов (займов) в целях улучшения жилищных условий. Основная цель программы: сохранить кадры и не сбавлять темп развития ИТ-отрасли.
Законодательная основа
Пакет антикризисных мер, включающих льготную ипотеку для сотрудников ИТ-компаний, был принят во исполнение Указа Президента РФ от 02.03.2022 № 83.
Механизм льготного кредитования основан на субсидировании из федерального бюджета недополученных кредитными и иными организациями (далее – банки) доходов по льготной ипотеке. Субсидии выделяют АО «ДОМ.РФ» (далее – общество) в виде вклада в имущество, не увеличивающего уставный капитал. С обществом заключают договоры банки, которые выдают сотрудникам ИТ-компаний ипотеку по пониженным ставкам. Перечень уполномоченных банков – участников программы формирует общество.
Разница между обычной и пониженной ставкой кредитования – это недополученный доход банка. Его компенсирует банку государство, но не напрямую, а выделяя субсидию обществу. Результативность предоставления субсидии определяется количеством работников, получивших (ипотечные) кредиты (займы) в целях улучшения жилищных условий. А показателем, необходимым для достижения результата предоставления субсидии, является объем выданных жилищных (ипотечных) кредитов (займов) в рублях. Это условие с 2023 года закреплено в п. 11 правил предоставления субсидий, утвержденных постановлением Правительства РФ от 30.04.2022 № 805 (далее – правила). Соответствующие поправки были внесены постановлением Правительства РФ от 23.01.2023 № 72, положения которого начали действовать 07.02.2023.
Что еще изменилось в текущем году в условиях получения ипотеки и требованиях, которые банки предъявляют к потенциальным заемщикам?
Корректировка условий кредитования
Стать участником программы льготной ипотеки может гражданин РФ, являющийся сотрудником российской ИТ-компании, аккредитованной Минцифрой России (положение о госаккредитации утв. постановлением Кабмина от 30.09.2022 № 1729).
Обеспечение доступа к перечню аккредитованных ИТ-организаций возложено на Минцифры. Проверить, включена ли компания в список аккредитованных, можно на ЕГПУ (по ИНН или названию). Например, ООО «ВДГБ» (ИНН 7718191795) входит в реестр аккредитованных ИТ-компаний.
Прежняя редакция правил содержала требование о применении ИТ-компанией налоговых льгот. Например, до 01.01.2022 хотя бы в одном из расчетных периодов компания должна была заявить о применении пониженных тарифов страховых взносов. Либо хотя бы за один из расчетных (отчетных) периодов до 01.01.2022 налоговой инспекцией были приняты РСВ с пониженными тарифами страховых взносов в соответствии с условиями, предусмотренными НК РФ (п. 5 ст. 427).
Теперь требования о применении налоговых льгот из правил исключены.
Уточнены условия в части целевого назначения кредита на приобретение жилья по договорам купли-продажи, заключенным с ИП.
Кредит может выдаваться на приобретение квартиры или дома блокированной застройки (таунхауса) (в т. ч. с земельным участком), на которые ИП оформил право первого собственника. Право собственности должно быть зарегистрировано ИП после получения разрешения на ввод соответствующего объекта недвижимости в эксплуатацию. Строительство (создание) таунхауса или жилых помещений в многоквартирных домах должно осуществляться ИП в связи с ведением им предпринимательской деятельности по строительству. В ЕГРИП у таких ИП должны быть сведения о соответствующих кодах видов экономической деятельности согласно ОКВЭД (ОК 029-2014).
Схожие условия установлены и для заключенных с ИП договоров купли-продажи на приобретение индивидуальных жилых домов (ИЖД). Право собственности на ИЖД должно быть зарегистрировано ИП после получения уведомления о соответствии построенного или реконструированного объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности. Строительство (создание) объекта ИЖС ИП должен осуществлять в рамках ведения предпринимательской деятельности по строительству согласно кодам ОКВЭД, содержащимся в ЕГРИП.
Общие требования к кредитам (займам) остались прежними:
- валютой кредита (займа) является рубль;
- кредит (заем) предоставляется в пределах лимита средств, установленного для выдавшей его кредитной организации (уполномоченной организации);
- кредитный договор должен быть заключен в период с 12.05.2022 по 31.12.2024.
Общие условия до внесения поправок постановлением № 72 мы подробно рассматривали.
Изменения требований в заемщику
- по возрасту
По прежним условиям льготную ипотеку могли получить работники в возрасте от 22 до 44 лет. Сопоставление этих и новых цифр подтверждает, что теперь возрастные границы расширены. Правилами (подп «е» п. 5) определено, что льготную ипотеку могут получить заемщики в возрасте до 50 лет включительно. О нижней планке возраста в правилах теперь упоминаний нет. Но нужно учитывать, что способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность) возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении 18 лет (п. 1 ст. 21 ГК РФ). Поэтому с 2023 немаловажное преимущество льготной ипотеки состоит в том, что банк может выдать такой кредит заемщику в возрасте от 18 до 50 лет включительно.
Кто-то может возразить, что стать ИТ-специалистом в 18 лет практически невозможно. На это возражение отметим, что правила не содержат требований к образованию и специальности заемщика. А это значит, что любой сотрудник аккредитованной ИТ-компании (например, юрист или бухгалтер), отвечающий остальным требованиям (по стажу работы, по уровню доходов), может подать заявку на получение льготного жилищного кредита.
- по уровню доходов
Прежними условиями было определено, что средняя зарплата в течение не менее чем трех календарных месяцев, предшествовавших дате заключения кредитного договора, с учетом НДФЛ должна быть:
- от 150 000 руб. - для заемщика компании, ведущей деятельность в городе с численность населения 1 млн человек или более;
- от 100 000 руб. - для заемщиков, являющихся работниками организаций из других городов.
Новой редакцией правил условия о минимуме доходов изменены. В зависимости от места нахождения организации – работодателя правилами предусмотрен следующий минимальный уровень зарплаты заемщиков:
- от 120 000 руб. - для городов-миллионников (кроме г. Москвы). Для столицы уровень минимальной зарплаты остался прежним – от 150 000 руб.;
- от 70 000 руб. - для всех остальных городов и иных муниципальных образований.
При этом минимум зарплаты рассчитывается за период не менее чем 3 календарных месяца, предшествовавших дате обращения за получением кредита (займа).
Важное уточнение внесено в порядок расчета минимума дохода. Теперь при расчете можно учесть выплаты не только по основному месту работы, но и по совместительству. Главное, чтобы по совместительству заемщик также работал в аккредитованной ИТ-компании.
Перечисленные поправки дают возможность большему числу работников аккредитованных ИТ-компаний получить льготные ипотечные кредиты, чтобы улучшить свои жилищные условия.
- по контролю трудоустройства
Поправками увеличено (с трех до шести месяцев) время поиска работы заемщиком после увольнения из аккредитованной ИТ-компании по любому основанию, предусмотренному ТК РФ. Помимо этого сокращен период, в течение которого банк обязан контролировать трудоустройство в ИТ-компанию с целью установления ставки по кредиту, превышающей установленное правилами значение:
- не более 5 % годовых - по кредитным договорам, заключенным до 04.07.2022;
- не более 5 % годовых - по кредитным договорам, заключенным с 05.07.2022 в отношении части кредита (займа), не превышающей:
- 9 млн руб. (включительно), - на территории субъекта РФ с численность до 1 млн человек;
- 18 млн руб. (включительно) – на территории остальных субъектов РФ.
Если получивший ипотеку сотрудник переходит в другую аккредитованную ИТ-компанию, государственное субсидирование банка и кредитная ставка по ипотеке также сохраняются. Срок кредитования остается прежним.
В случае перехода в компанию, которая не аккредитована Минцифры, ставка повышается до базовой (действующей на момент увольнения). При этом значение такой ставки не должно быть выше, чем ключевая ставка Банка России на момент заключения кредитного договора, увеличенная на 2,5 % (если куплено готовое или строящееся жилье), или на 4,5 % (при строительстве ИЖД). Дисконты, которые были применены по кредиту на момент выдачи, также сохранятся при повышении.
Прежде контролировать трудоустройство заемщика банк должен был в течение всего срока действия кредитного договора. Сейчас же такой контроль банк должен осуществлять в течение пяти лет с даты заключения кредитного договора (подп. «л» п. 5 правил). Тут у заемщиков может возникнуть закономерный вопрос: а что если нарушителем условий договора окажется не получивший льготный кредит работник, а ИТ-компания? Ну, например, в течение пяти лет с даты заключения кредитного договора ее лишат аккредитации. Пять лет - срок не маленький, всякое может случиться. Успокоим заемщиков: ответ на поставленный вопрос отрицательный. Лишение аккредитации в течение пятилетнего срока не будет нарушением, но при условии, что кредитный договор с работником такой ИТ-компании был заключен до даты аннулирования государственной аккредитации такой организации.
